Comment acheter une maison, un terrain ou un appartement

Comment acheter une maison, un terrain ou un appartement

 

Le marché de l’immobilier est très intéressant en Colombie. Acheter une maison pour le plaisir d’être propriétaire sans s’endetter à vie, comme ça serait le cas en Europe. Ou alors comme investissement pour mettre un appartement en location par exemple.

Bien sûr il faut être très vigilant sur le choix du bien immobilier et s’assurer de faire correctement la partie administrative. De plus, il y a des risques. Gardez bien la tête froide au moment de prendre une décision.

Lire aussi : Est-ce encore intéressant d’investir en Colombie après 2019

Les points à tenir compte

 

Certains risques ne sont pas maitrisables, comme la fluctuation du peso (COP) sur le marché international. Avant fin 2014, le taux de change d’un dollar USD était environ de 2’000 pesos. Un an plus tard, ce même dollar en valait 3’000. Cela représente une grande dévaluation due à la chute du prix du pétrole dont l’économie colombienne dépend encore beaucoup. Pour moi qui ai acheté ma maison à Cali en 2011, c’est une perte d’environ 30%. La maison en tant que tel n’a pas baissé de valeur sur le marché local, bien au contraire, mais si je décidais de vendre et rapatrier mon argent en Suisse alors là ça serait une mauvaise affaire. Pendant la pandémie du Coronavirus en 2020, le taux a même atteint 4’170 pesos.

Lisez cet article pour comprendre sur quoi repose la monnaie colombienne : Que vaut le Peso Colombien et comment va-t-il évoluer ?

Autre sujet important, la fin du conflit avec la guérilla qui va modifier le paysage économique. Il y aura beaucoup d’opportunités mais aussi beaucoup d’inconnues, sachant que des zones vont se développer.

 

Lire : Le futur de la Colombie

Lire : Les côtés négatifs de la Colombie

 

Les risques à proprement dit

 

D’autres risques existent et ceux-là sont maitrisables. Je pense principalement aux arnaques qui sont nombreuses. Avez-vous déjà vu un panneau annonçant que tel terrain n’est pas à vendre (Este lote no se vende)? Ce n’est pas une technique de marketing pour donner encore plus envie aux acheteurs potentiels. Non, ce sont bien que des gens cherchent à vendre des biens dont ils ne sont pas propriétaires. Ça arrive, ce sont des gens très habiles ayant parfois même des complices dans les bureaux de notaires officiels (notarías).

Il y a aussi d’autres situations dont il faut se méfier comme les cas de succession. Ne promettez ni me payez rien tant que la succession n’a pas été validée. Vous devez être sûr de négocier avec tous les héritiers et que le contrat détermine clairement la part de chacun. Vous ne voudriez pas avoir la visite d’un membre de la famille quelques années plus tard qui vous réclame sa part. En cas de conflits familiaux, la procédure de succession peut prendre des années. Mieux vaut ne pas s’attarder et continuer à chercher.

Heureusement on peut se prémunir de ces dangers en respectant la marche à suivre. Finalement le plus grand danger est de trop vouloir l’objet et d’ignorer les signaux. Gardez la tête froide, prenez votre temps, renseignez-vous et ne faites confiance à personne. Pensez bien qu’il est très facile de falsifier des documents et de se faire amadouer par de belles histoires.

Je vous recommande de bien lire chaque étape et aussi les conseils tout à la fin.

Encore une petite précision, un étranger peut légalement devenir propriétaire sans visa et donc sans carte d’identité colombienne (cédula de extranjería). Le numéro de passeport apparaitra sur les documents. Par contre, ca vous sera très difficile d’ouvrir un compte bancaire. Si vous investissez pour proposer le bien en location, lisez cet article. Il vous explique très clairement les différentes manières de mettre un logement en location.

 

Précisions

Si toutes les étapes suivantes vous semblent compliquées, n’hésitez pas à me contacter pour vous aider dans les demandes : Sebastien Cretegny, agent immobilier

[Edit Avril 2022] J’ai rédigé cet article en 2017 déjà mais toutes les informations et la procédure suivante restent actuelles. Je tiens à signaler qu’entre-temps la pandémie a donné un fort coup à l’économie et pourtant les prix du marché immobilier n’ont pas baissé. La hausse a été stoppée et les prix sont restés immobiles depuis 2 ans maintenant. Le fait de ne pas assister à une chute du marché immobilier en pleine crise est rassurant, une démonstration qu’il n’y a pas de bulle immobilière.

 

Procédure d’achat d’une maison en Colombie

 

1) La recherche du bien

Premièrement il est important de savoir ce que l’on veut et où. La qualité de vie peut changer d’un quartier à un autre et les coûts selon la classe (estratos) qui vont généralement de 1 à 6. Les impôts, les services d’eau et électricité ont des tarifs différents selon que vous viviez dans un quartier populaire (3) ou luxueux (6). La valeur d’un appartement par exemple dépendra aussi du bon entretien des zones communes. Certains quartiers ont plus d’attrait touristique si votre projet est de louer sur Airbnb.

Lire: Comment louer un logement sur Airbnb

Vous pouvez chercher sur internet avec les différents sites d’annonces, en tapant « finca raíz » et votre ville. L’autre technique est de se balader en observant les affiches « se vende ».

En ville, la vente de biens immobiliers se fait généralement par une agence. Tout le travail de vérification aura donc été fait. Si c’est directement par des particuliers, demandez le plus d’information possible. Organisez une visite et demandez l’histoire du lieu, le motif de la vente, qui sont tous les propriétaires, etc …

 

2) La documentation de la propriété

Si vous considérez un achat et entamez les négociations il vous faudra demander au propriétaire tous les documents relatifs à la propriété pour vérifier la nature exact des informations du vendeur et aussi que tout soit à jour avec les impôts ;

Certificado de Tradición: C’est l’historique des propriétaires. Il indique les différents changements avec les dates, le motif et le prix. Il y a aussi quelques informations sur les dimensions, le genre et le numéro de matricule. Le prix peut apparaître parfois très bas, s’il n’a été que rarement adapté, et sera négocié beaucoup plus haut selon le marché actuel. Par contre, si le prix demandé est plus bas que le prix indiqué sur le certificat alors il y a peut-être anguille sous roche. Méfiez-vous des trop bonnes affaires… !

La règle d’or : Obtenez-vous-même ce document avant de signer quoi que ce soit, le document coûte 14.000 pesos.

 

Escrituras: C’est l’acte notarié. Il indique toutes les informations propres au terrain, la construction, l’adresse, les numéros de matricule, les dimensions et autres possibles limitations. C’est un accord entre le vendeur et l’acheteur face au notaire. C’est un document très détaillé dont un avocat spécialisé pourra comprendre et déterminer si une nouvelle vente peut se faire sans encombre. Le vendeur doit vous le fournir, mais une copie peut aussi être obtenue auprès du bureau de notaires qui l’a précédemment réalisé, le certificado de tradición indique quel bureau. Là encore, la valeur indiquée correspond à la valeur cadastrale, qui est calculée selon l’emplacement, la surface et l’année de construction. C’est la valeur déterminante pour les impôts, qui ne tient pas compte de la valeur de vente négociée.

 

Paz y Salvo de Impuestos Prediales: Ce sont les reçus des impôts sur la propriété. Ce sont les preuves que la propriété est à jour et ne traine pas des impayés. Ils peuvent se chiffrer à plusieurs millions de pesos si rien n’a été fait pendant plusieurs années. Il y a l’impôt municipal et le départemental. A noter en plus le MegaObras pour Cali.

Vous pouvez consulter en ligne gratuitement ces documents mais il faudra payer un timbre d’authentification (estampillas) délivré par la Gobernación lors de la signature chez le notaire.

Normalement, ces documents peuvent être obtenus en ligne avec le numéro d’identification (predial). Par exemple pour Cali.

 

Paz y Salvo de la Administración: C’est également un reçu mais qui concerne seulement les appartements ou maison appartenant à un lotissement. Chaque propriétaire paye des frais d’administration pour l’entretien des zones communes et service de porte d’entrée. Il faut aussi démontrer que les paiements sont à jour.

Il est du coup aussi judicieux de vérifier si l’administration en général n’a pas de dettes. Dans le cas d’une mauvaise gestion ou d’un grand nombre de mauvais payeurs les zones communes peuvent être laissées à l’abandon, ce qui affectera directement la valeur de votre propre appartement.

 

Reglamento de Propiedad Horizontal : Seulement pour les appartements. Ce document décrit l’immeuble dans son ensemble avec la distribution des appartements. Il faudra préciser le numéro de l’appartement qui vous intéresse ainsi que le garage. A proprement dit ce document ne vous sera demandé qu’au moment de la signature finale donc vous pouvez attendre un peu avant de l’obtenir. L’acte notarié (escrituras) indique exactement le numéro, la date et dans quel bureau de notaires vous pouvez obtenir une copie. Le document coûte 32.000 pesos.

 

Maintenant faites vérifier tous ces documents par votre avocat pour être bien sûr que tout est en ordre. Certaines banques offrent ce service au travers de leur propre département juridique. Il n’y a pas d’avantage sauf si c’est pour approuver un crédits.

 

Il peut aussi être une bonne idée de passer au cadastre (Oficina de Catastro) et obtenir la carte de la zone. En pleine ville, c’est difficile de se tromper, mais à l’extérieur on peut plus facilement faire passer une parcelle pour une autre. Le propriétaire d’un terrain inintéressant pourrait tout à fait faire visiter un terrain voisin.

Sur internet, les cartes officielles de l’Institut Géographique Agustin Codazzi sont aussi disponibles pour vérifier soi-même, cependant la navigation du site est compliquée, rendez-vous alors à la succursale de l’institut de votre ville pour obtenir la confirmation.

 

3) La possibilité de réaliser votre projet

Si vous n’envisagez aucune modification ou construction, alors ce point ne vous concerne pas.  Dans le cas contraire, il faudra vérifier que vous pourrez obtenir le permis.

Les quartiers historiques ont généralement des règles plus strictes. Le style, d’abord, mais aussi le nombre d’étages qui peuvent être limité, par exemple à 2 étages coté route et 3 coté intérieur.

La nature du sol peut aussi limiter le nombre. Depuis la tragédie de Mocoa, les autorités sont plus prudentes sur les risques d’éboulement. Même s’il y a déjà des constructions aux alentours, rien ne garantit de pouvoir encore construire aussi haut.

Ne prêtez pas attention aux mots du vendeur sur ce point. Faites-vous accompagner par un architecte qui connait parfaitement la zone. Aussi, tâchez d’obtenir le plan d’ordre territorial (Plan de Ordenamiento Territorial – POT) auprès d’un office des permis (curaduría).

 

Lire : Comment ouvrir un restaurant en Colombie

Lire : Comment ouvrir un hôtel en Colombie

 

4) La négociation

A n’importe quel moment vous pouvez commencer à négocier, car c’est une étape qui peut prendre du temps. Mieux vaut ne pas être pressé et ne pas se faire pressionné non-plus. D’ailleurs rien ne vous empêche de faire une offre et de continuer à chercher d’autres propriétés. Le meilleur argument pour obtenir une réduction est d’avoir l’argent disponible et être en mesure de payer tout de suite. Le vendeur préférera cette solution plutôt que de traiter avec quelqu’un qui doit obtenir un emprunt ou échelonner les payements.

Mettez-vous aussi d’accord sur les formalités de payement et sur les frais de notaires. Généralement les impôts municipaux sur la vente sont 50-50%. Évitez de convenir d’une partie en cash, c’est préférable en cas de problème. L’argent liquide est difficile à justifier en cas de demande de visa comme investisseur.

Lire aussi: Comment chercher et négocier l’achat d’une maison

 

5) Le contrat de vente (Promesa de compraventa)

Votre avocat rédige le contrat de vente (Promesa de compra-venta) qui spécifie tous les détails. Apparaissent entre-autre la description du bien immobilier, les personnes impliquées, la somme et la méthode de payement. Ce contrat est normallement signé devant notaire (notaría) mais ce n’est pas une obligation, la signature avec empreintes digitales est suffisante. Ce contrat est valable jusqu’à passation du bien immobilier, c’est-à-dire jusqu’à la signature de la Escritura. Il définit la procédure le temps d’organiser les transferts.

Mettez-vous d’accord aussi sur la pénalité en cas de non-respect, qui correspond bien souvent au 10% de la valeur du bien. Généralement il est convenu d’une date limite pour procéder au payement. Le vendeur va vouloir l’écourter le plus possible, mais n’oubliez pas les délais qu’un transfert international peut prendre. Assurez-vous bien de pouvoir payer avant de signer. Des problèmes peuvent survenir et vous pourriez vous retrouver à payer 10% supplémentaire, voire payer une amende et la maison vous échapper. Prévoyez assez de temps, ou une clause si l’erreur n’est pas de votre responsabilité.

Choisissez vous-même le bureau de notaires (Notaría) ou demandez à votre avocat. Bien souvent les avocats ont leurs habitudes et connections ce qui peut faire gagner du temps. Méfiez-vous si le vendeur décide lui-même. Il peut proposer un notaire proche de la maison, ce qui est compréhensible. Par contre, si les raisons sont floues et qu’il insiste, il a peut-être un complice. La prudence est de mise, parce que certains bureaux ne sont toujours pas équipés de scanners numériques.

 

6) Le payement

Selon les termes que vous avez convenus avec le vendeur il faut maintenant procéder au payement. Si vous avez déjà votre argent en Colombie ça sera beaucoup plus simple. Dans le cas d’un transfert de l’étranger il faut être sûr du fonctionnement. Avec tous les problèmes de blanchissement et de trafic de drogue, les banques sont prudentes et le gouvernement a aussi imposé des règles strictes. Vous pouvez transférer sans problème et sans justificatif une somme inférieur à 10’000 USD. Au-delà, il faudra justifier le transfert et prouver l’origine. La banque ou la maison de change vous aidera avec les formulaires, mais ayez à l’esprit que ça prend quelques jours voire quelques semaines pour finaliser le virement. Les banques ont aussi des limites de temps et si les justificatifs peinent à arriver ou à convaincre, la banque va renvoyer l’argent à l’expéditeur. Profitez pour demander aussi les frais, car il y a un impôt de 4‰ (quatre pour mille) et des frais de conversion. Sachez que les transferts internationaux se font toujours en dollars américains USD.

Lire : Comment envoyer de l’argent en Colombie

Lire aussi : Faire des virements bancaires entre l’Europe et la Colombie, notamment avec les banques virtuelles

 

Une solution intéressante est d’ouvrir un compte chez une fiducière qui recevra l’argent et s’occupera des modalités de payement. Elle pourra produire un chèque à remettre en main propre au vendeur au moment même de la signature de l’acte (Escritura).

 

7) L’acte notarié (Escritura)

Là encore, c’est vous qui choisissez le bureau. Emmenez vos papiers d’identité et tous les documents nécessaires ; l’ancien acte notarié, le certificado de tradición inférieur à 30 jours, tous les Paz y Salvo estampillés c.-à-d. avec le timbre et le Paz y Salvo de l’administration du mois en cours. Le notaire rédigera le nouvel acte que vous et le vendeur signerez sur place. Lisez attentivement l’acte et n’acceptez aucune erreur, même minime comme une faute de frappe, avant de signer.

Il vous faudra encore payer les impôts sur la transaction. Ils correspondent environ au 4% de la valeur du bien déclaré au cadastre, et d’autres frais de documents administratifs. La plupart des bureaux n’acceptent que l’argent liquide. Demandez à votre avocat en avance qu’il vous fasse une estimation du prix à payer ou ayez votre carte bancaire pour retirer l’argent. Souvenez-vous que l’accord avec le vendeur de payer chacun la moitié.

Le vendeur paie la moitié des frais de notaire (gastos notariales) et l’impôt à la source (retefuente) correspondant au 1% de la valeur du bien.

L’acheteur paie l’autre moitié des frais de notaire. Il doit aussi rembourser au vendeur l’équivalent des mois de l’impôt municipal à la propriété (predial) dont il sera le nouveau propriétaire. Ceci le jour de la signature. Par la suite, il faudra encore payer les frais fiscaux (boleta fiscal) et les frais d’enregistrement (boleta de registro) qui représentent environ 2% de la valeur du bien.

 

8) le nouveau Certificado de Tradición

Il faut maintenant transmettre l’acte notarié à l’Office de registre d’instruments publics (Oficina de Registro de Instrumentos Publicos) pour vous enregistrer comme nouveau propriétaire. Généralement le bureau de notaires le fait en envoyant l’acte par coursier. Si ce n’est pas le cas, tâchez de vous y rendre le plus rapidement possible. Un vendeur malhonnête pourrait tout à fait vendre la propriété une deuxième fois. L’Office de registre nommera nouveau propriétaire le premier à transmettre l’acte. De nos jours, tout est transmis numériquement, mais certaines régions sont encore en retard sur ce plan.

Au bout de quelques jours vous serez informé de l’enregistrement et pourrez obtenir le certificat avec votre nom.

Félicitations, vous êtes maintenant un heureux propriétaire !

 

Dernier point : La déclaration d’impôts

Ce point ne concerne pas exactement la procédure d’achat mais c’est un point important dont il faudra vous souvenir. L’année suivant l’achat vous devrez faire une déclaration aux impôts car c’est un capital que vous avez dans le pays. Vous ne payerez pas d’impôts là-dessus car ce n’est pas un revenu. Par contre, si vous décidez un jour de revendre votre propriété alors dans ce cas cela comptera comme revenu.

Admettons que vous achetez votre bien immobilier 400 millions de pesos. Quelques temps plus tard vous le revendez 450 millions. Vous avez fait un gain de 50 millions et vous devrez payer des imports sur ce revenu. Cependant, si vous n’avez jamais rempli de déclaration alors l’état considèrera que votre gain est de 450 millions et l’impôt sera très élevé.

Si vous construisez ou agrandissez, ayez également toutes les factures pour la déclaration.

Engagez un comptable qui fera tout le nécessaire auprès de l’Office des impôts appelée la DIAN

 

Conseils :

Il est prudent de rencontrer les voisins avant d’acheter, vous pouvez demander au vendeur qu’il vous les présente. S’ils ne connaissent pas le vendeur alors renoncez, il y a un problème. Méfiez-vous aussi si le vendeur vous appelle tout le temps de numéros de téléphone différents. C’est une manière de ne pas laisser de traces.

N’acceptez pas de faire un payement en avance, même partiel, et évitez aussi quelconque payement en liquide.

De plus en plus d’obligations administratives peuvent se faire en ligne. Vérifiez la page de votre mairie avant de vous y rendre personnellement en tapant « alcaldía de (ville) trámites ».

Certains logements portent la mention d’affectation à « logement familial » (vivienda familar) qui entraine des restrictions. Dans ce cas-là le propriétaire ne peut ni vendre, ni hypothéquer, ni mettre comme garantie bancaire sans le consentement du conjoint. C’est une mesure qui permet de garantir un logement à la famille en évitant tout risque de saisie. Vérifiez donc bien ce point avant de signer une promesse d’achat et considérez cette affectation si vous décidez de mettre votre conjoint comme seul propriétaire.

Les quartiers historiques de certaines villes donnent droit à une réduction de 25, 50 ou même 75% sur les impôts annuels de la propriété (predial). La maison doit remplir certains critères, notamment sur le style colonial de la façade et du patio. Renseignez-vous auprès de la mairie.

La longue histoire du narco business en Colombie a eu un grand impact sur l’immobilier. Les cartels et riches trafiquants blanchissaient leurs argents en achetant ou faisant construire des propriétés à leurs noms, de proches ou tierce personnes. Il y a maintenant des milliers de propriétés abandonnées ou confisquées par le gouvernement dans différentes régions et parfois même idéalement situées dans les meilleurs quartiers. Sachez que si vous en achetez une, jamais vous ne réussirez à la revendre car les colombiens redoutent bien trop que quelqu’un vienne un beau jour la réclamer. Dans certaines cas cependant le gouvernement a procédé à la « liquidation » juridique et nettoyer l’historique et ne pose donc plus aucun problème.

A la campagne ou montagne, beaucoup de terrains n’ont pas de documents établissant clairement la superficie. Ils sont nommés « terrenos baldíos » qui se traduirait par terrains en friche. Le document indique peut-être seulement la surface de la maison mais pas le terrain qui l’entoure, malgré les clôtures qui le délimitent clairement. La vente est légale, cependant il faudra s’assurer auprès de tous les voisins et la commune que les limites sont connues comme telles.

 

 

Voilà mes recommandations pour devenir propriétaire en Colombie. Cela peut paraitre compliqué et risqué, mais avec un peu de patience et persévérance ça en vaut vraiment la peine. Si vous préférez vous faire accompagner par un spécialiste, c’est ici : Sebastien Cretegny

 

Bonne chance !

36 Replies to “Comment acheter une maison, un terrain ou un appartement”

  1. Bonjour
    Est ce possible d’acheter un terrain sur la plage ? Il y a comme en France une loi du littoral ?
    un ami veut acheter un terrain à manzanilla sur la plage Je crains qu’il y ai une arnaque

    1. Bonjour
      effectivement, les plages sont propriétés de la nation et donc d’accès public. Vous pouvez acheter un terrain au bord de la plage, mais la plage ne vous appartient pas. Les autorités peuvent démonter toute construction ou barrière qui en limiterait le passage.

  2. Bonjour, je desire acheter un terrain avec une riviere au coeur de la propriété et un autre cour d’eau limitrophe.
    Quels sont les les regles concernant l’usage de cette eau ?
    Merci beaucoup.

    1. Bonjour
      déjà, ca dépend si la propriété fait partie d’une zone de conservation. Dans ce cas-là il faut obtenir le règlement.
      Si non, en général la consommation et l’usage se font en bonne entente avec les voisins qui en dépendent aussi. Il faut demander aux actuels propriétaires comment ils font, et continuer à faire pareil.

  3. Bonjour… je suis resident temporaire au Mexique, j’ai bataillé dure pour mon visa qui sera bientot permanent. Je suis arrivé ici un peu par hasard, le Mexique me plait, mais c’est dernier temps je pense de plus en plus a la Colombie ou j’ai vecu il y a qlqs années… l’idée est de construire une finca.Connecté avec une amie colombiene, elle m’explique qu’aujourd’hui en colombie, l’accès a la terre est casi le même pour un colombien que pour un etranger( je suis belge) et qu’une fois propriétaire, pour cette raison il est possible d’avoir un visa… c’est une super nouvelle, je l’ai lu aussi. Suis je loin de la vérité?
    Merci beaucoup
    Christophe.

  4. Bonjour Sébastien,
    Il y a un an, j’ai acheté une maison à Pereira en suivant scrupuleusement toutes les indications contenues dans ton article. Merci beaucoup, car tout s’est parfaitement bien passé.
    En revanche, depuis un an, j’essaie par tous les moyens de déclarer cet achat auprès de la DIAN, comme tu le préconise dans ton dernier paragraphe, et là ça se complique ! Aucun des services de la DIAN n’a pu, jusqu’à ce jour me dire comment faire ce “reporte de compra”, quel formulaire remplir ou quelles démarches engager… Toutes les personnes “se grattent la tête” quand je pose la question, quelque soit le service auquel je me suis adressé et tous répondent que cette démarche pas ! Peux-tu me dire comment faire cela ? Merci beaucoup pour ton retour. Cordialement. Philippe.

    1. Bonjour Philippe,

      c’est simplement une déclaration d’impôts à faire à titre personnel. Chaque résident, ou personne avec un actif, doit faire une déclaration. Donc, en tant que propriétaire, pensez à déclarer votre bien comme patrimoine.
      Je mentionne ce point, car beaucoup d’étrangers ne prennent pas la peine de devenir “contribuable” et ne remplissent aucune déclaration. Ce la peut devenir un problème au moment de la revente.

  5. Bonjour Sebastien
    Merci pour vos conseils
    Je voudrais vous exposer mon cas
    je suis en contact avec un vendeur pour un terrain
    Mais ce vendeur me dit qu’il a la posesion du terrain mais pas les écritures parce qu’il n’est pas a son nom (vendo posesión quieta y pacífica de mas de 25 años, con su folio de matricula inmobiliaria, escrituras y demás documentos.)
    Mais que c’est parfaitement légal et que je peu passer par un cabinet d’avocat pour toute la transaction!
    Qu’en pensez vous
    Un saludo
    Frank

    1. Bonjour Frank
      C’est effectivement tout à fait légal de vendre un droit de possession. Mais c’est important de savoir pourquoi ce n’est pas un acte de propriété. En général, c’est parce que le terrain se trouve en zone protégée comme un parc naturel, une réserve ou une zone d’importance hydrographique.
      Les familles qui vivaient sur place avant la déclaration de protection ont été autorisées à rester mais avec des règles à respecter. Par exemple, les maisons existantes peuvent être transformées mais pas agrandies, les nouvelles constructions sont limitées selon la surface et doivent être en matériel recyclable comme le bois et bambou, pas de brique ni ciment, et le terrain est indivisible.
      Ces mêmes familles peuvent vendre leurs droits de possession qui n’a pas de durée limitée.
      Dans quelle zone se trouve le terrain ?

  6. Bonjour,
    je suis étrangère mais souhaite acheter une maison en Colombie pour y loger mon frère handicapé et ma belle-soeur qui est Colombienne. Il s’agit d’une maison dans un condominium. Celle-ci a fait l’objet de rénovations et d’agrandissements. Mais partie de ces agrandissements ont été faits sur un terrain n’appartenant pas au même terrain que celui du condominium. Je souhaiterais être sûre que je ne vais pas au-devant de problèmes. Soit être sûre que les aménagements ont été faits dans les règles de l’art, avec autorisations de l’urbanisme, accord du condominium, sur le terrain acquis légalement par les propriétaires actuels, avec refonte cadastrale du bien en un seul lot etc. Je suis à la recherche des mesures et précautions essentielles à prendre. Je pense charger un avocat ou un notaire sur place pour vérifier tout cela. Pouvez-vous me guider? Merci

    1. Bonjour
      Des modifications sont possibles mais il faut que tout soit en règle. Regardez d’abord avec le vendeur pour qu’il donne tous les documents et autorisations. Adressez-vous aussi directement avec le propriétaire du terrain voisin, puis passez par un avocat pour tout vérifier.

  7. Bonjour,
    On cherche une maison à l’étranger pour faire louer toute l’année sauf durant les vacances ou ce serait pour nous. On est tombé sur une maison qui nous plaît en bord de plage et qui nous semble très bon marché. J’ai lu votre article et j’ai vu qu’on devait être résident pour louer notre achat. Est ce toujours d’actualité car le monsieur qui propose sa maison me dit qu’il vit en France lui et qu’il n’y va que 6 mois l’année. Que c’est facilement loué.
    L’opportunité me semble trop belle mais vu que la Colombie n’est pas encore e’vahie de touristes, je me dis que le prix est peut être plausible…
    Si on décide d’aller plus loin, connaissez vous quelqu’un de fiable à middellin avec qui traiter pour les actes,…?

    Bien à vous

  8. Bonjour
    J’ai acheté un terrain en Colombie en versant 2000 euro d’acompte, puis la moitié du prix du terrain. Je dois aujourd’hui payer l’autre moitié mais je n’ai pas l’argent. le contrat que nous avons stipule que en cas d’annulation :le propriétaire doit être d’accord et il garde l’acompte. Rien est stipulé pour ce qu’il advient de notre versement de la moitié du prix du terrain. avez vous une idée, que prévoit la loi Colombienne dans ce cas. Risque t’on de perdre notre argent ou dois on le récupérer.
    Merci pour votre aide , je suis dans la galère. tout ne se passe pas toujours comme on l’a prévu.

    1. Bonjour,

      Ça va être difficile de récupérer l’argent car vous êtes en tort.
      En plus, je ne comprends pas pourquoi vous avez versé une partie, ce n’est pas la bonne manière de procéder. À moins que cela ait été spécifié dans le contrat. Mais j’en doute, car vous n’avez pas défini les conditions en cas de non payement.

      Les solutions que je vois sont:

      1) Obtenir un prêt en France pour finir de payer le terrain. Vous pourrez le louer ou le mettre en vente pour récupérer l’argent.

      2) Négocier à l’amiable avec le vendeur pour récupérer une partie du payement.

      3) Prendre un avocat pour négocier à votre place.

      1. Il peut récupéré son argent mais avec une réduction de 5% c’est qu’on appelle les arras

  9. Salut Sébastien, j’ai vu un petit terrain au Nord de Barranquilla, et j”aimerais comprendre le sens des ” posesiones”, peux tu m’écrire stp à cyril.ragonet@gmail.com je suis prêt à faire appel à tes services, merci

  10. Salut!! Merci pour toutes ces infos!! Je suis française, et je vais acheter un terrain en colombie, étant donné que je ne suis pas colombienne, ai je des démarches administratives spécifiques à faire en tant qu’étrangère? Ou je peux simplement l’acheter sans autres démarches? Merci

    1. Bonjour,
      la procédure est la même pour un national colombien que pour un étranger.
      Les démarches sont celles décrites dans l’article

  11. Bonjour Sébastien ! Merci pour ton blog et tes infos qui ont été super utile !
    Une question : on compte faire un transfert de plus de 10000 $, la banque nous demande donc des justificatifs de revenus , est-ce qu’un avis d’imposition fait l’affaire ? Sinon quels papiers pourraient nous servir ? Et est-ce qu’il faut les faire traduire ou avec le tampon du consulat c’est suffisant ?
    Merci encore !

    1. Bonjour Denis,
      content de savoir que les informations t’ont été utiles.
      Le meilleur moyen de ne pas se tromper et d’être sûr d’avoir les bons documents est de demander à la banque elle-même. Les banques ont la responsabilité de déterminer la légitimité des fonds et d’accepter ou non le transfert. Chaque banque aura alors ses propres critères, il faut donc leur demander quels documents ils veulent voir.

  12. Bonjour Sebastien,
    Tout d’abord, je tiens à te féliciter pour le blog et te remercie de partager autant d’infos pertinentes avec lecteurs.

    Étant moi-même originaire de Colombie, j’ai une grande envie de devenir propriétaire d’un appartement à Medellín. J’habite au Québec et n’ai pas la citoyenneté Colombienne.

    Cependant j’ai une question qui me trotte dans la tête et à laquelle je n’ai pas encore trouvé réponse. À savoir: en règle générale, quel pourcentage de mise de fonds exigent les banques afin d’accorder un prêt hypothécaire ?

    1. Bonjour Mauricio
      Merci pour le compliment.
      Les banques colombiennes ne fonctionnent pas de la même manière. Pour commencer, le montant du prêt n’est pas en relation avec les fonds propres, mais avec la capacité à rembourser. Il faut donc déjà avoir un historique d’emprunt et remboursement avec la banque pour que celle-ci ait confiance. En gros, il faut accumuler des “points”. La banque calcule le montant possible du prêt selon les entrées et sorties d’argent sur le compte du demandeur et les précédents emprunts acomplis.
      En résumé, c’est impossible d’obtenir un prêt sans être cient d’une banque depuis longtemps.
      Une alternative est de demander un prêt à la consommation à votre banque au Québec, même si les taux sont plus élevés qu’un emprunt hypotécaire.

  13. Merci beaucoup pour ces informations, c’est vraiment tres utile.
    J’ai voudrez savoir quelles sont les documentations necessaires pour pouvoir acheter en Colombie depuis l’etranger et si on doit avoir un compte Colombien pour faire le payment. Nous sommes quatres dont deux déja sur place, mais on voudrait que le terrain soit au nom de tout les acheteurs.
    Merci!! 🙂

    1. Bonjour Denis,
      Le compte colombien n’est pas nécessaire, vous pouvez transferer l’argent au propriétaire directement, pour autant que la “promesa de compraventa” soit déjà signée. Les deux personnes pas sur place devront envoyer une procuration en espagnol, apostillée, en nommant quelqu’un qui signera à leur place. Il faudra aussi envoyer les copies des papiers d’identités.

      1. Bonjour sebastien, pouvez vous massister ? Je rachete une maison a la famille de la petite amie. Merci.

  14. Bonjour Sebastien,

    Tout d’abord merci pour cette article très complet.
    Je souhaiterai une information supplémentaire s’il te plait.
    Je suis marier avec une colombienne depuis 5 ans, j’ai beaucoup voyager en Colombie.
    Aujourd’hui je souhaite acheter un appartement a cartagena estrato 5, bord de me,r piscine etc… pour environ 130K euro
    Par la suite je souhaite le mettre a la location avec une agence car j’ai une entreprise en France qui demande ma presence assez régulièrement.

    Malgré toutes les nouvelles réglementations cela vaut il encore le coup de prendre le risque ?
    A quelle taux de rentabilité je peux espérer ??

    Mike

    1. Bonjour Mike
      Merci pour le message.
      Voilà déjà un autre article, concernant la location justement: https://vivreencolombie.co/mettre-logement-location/

      Je le vois comme un investissement risqué. Le loyer devra être élevé pour le rentabiliser. Les gens riches du pays ont bien souvent une résidence secondaire à Carthagène et les gens de passage voudront un appartement meublé. Les agences font des contrats d’un an minimum et pas meublé. Ca pourrait être intéressant sur Airbnb mais vous n’êtes pas sur place.
      Ca limite donc à la population locale ou ceux qui s’y établiraient temporairement pour le travail. Pas sûr qu’ils veuillent/peuvent choisir un appart estrato 5 au bord de la mer.
      Même vide il faudra quand même payer l’administration chaque mois.
      C’est mon opinion personnel mais sans connaitre l’appartement ni sa localisation.

    2. Holà Mike et Sebastien,
      Attention , il y a 16 édifices à Cartagena qui devront être évacués , pour risques dus à leurs mauvaises constructions ..Le prix me semble largement excessif aussi , la rentabilité sera moins bonne . Il te faudrait connaitre une personne de confiance sur place ,pour gérer les locations. Cartagena , c’est davantage pour des courtes durées de location , et meublé . Mais il y a des contraintes administratives. Moins de 31 jours de location, il faut consulté « el uso del suelo » , condition pour louer en résidence touristique . Ensuite il faudra avoir l’accord sanitaire pour la location ( protection des matelas etc.. ) . L’accord des « bomberos » ( escalier de secours etc.. ) et aussi s’il y a TV Radio , des droits d’auteur à payé à la mairie . Sinon au-delà de 31 jours pas toutes ces contraintes , mais moins rentable . Dans tous les cas , pour courte et longue durée , il faut déclarer les étrangers en ligne à Migración Colombia , sur l’heure exacte d’entrée et de sortie avec numéro de passeport . C’est indispensable , l’amende est très forte pour cette non déclaration ( obligatoire aussi pour tout hébergement d’étrangers , même gratuit) . 3 millions de pesos d’amende par personne hébergée !
      Comme dit Sebastien , il y aura l’administration de l’immeuble à payer , les services ( eau électricté téléphone internet ) et le « predial » impôts fonciers dépendant de l » estrato » . Y compris les frais d’entretien courant. Donc sans agence ou personne de confiance sur place , ça me semble difficile . L’idée reste bonne , mais considérer le prix et cette condition de présence . La rentabilité dépendra du prix d’achat , en Colombie , les prix de locations possibles sont bas , considérant les frais induits. En location courte durée , malgré le paiement d’impôts pour location en résidence touristique , il est possible d’envisager une rentabilité autour des 10% , peut-être jusqu’à 15% suivant le taux d’occupation ( dépendant de la publicité , de l’endroit etc.. ) . En occupation de plus de 31 jours , le taux de rentabilité baisse , peut-être 8 % , mais moins contraignant et sans agence intermédiaire qui font baisser la rentabilité .
      A mon avis , et selon les quelques indications , Cartagena est valable pour des courtes locations en meublé . En vide , ce serait mieux de choisir une ville , Bogota Medellín Cali etc.. et de passer par une agence si tu ne seras pas sur place .
      Airbnb est une multinationale , à mon avis il doit être possible de trouver une agence locale sérieuse , et moins cher .
      Les nouvelles normes ,en fait sont nouvelles dans leur application, et leur contrôle . Mais il est facile de les connaitre. Par contre , les normes concernant l’hébergement des étrangers , là c’est difficile pour un propriétaire de contrôler si un locataire national va héberger un étranger , le propriétaire est responsable et l’amende sera pour lui . Le casse tête et le risque sont là. Vu le nombre impressionnant de réfugiés du Venezuela , la police et Migración Colombia sont sur les dents et parfois agressifs, avec leur nouveau code policier qui leur donne beaucoup trop de pouvoir . J’ai eu droit a des interrogatoires de plus de 20 minutes à chaque fois , pour un simple contrôle routier . Où le flic méconnaissant la loi me demandait le passeport alors que la cedula d’étranger suffit .. Bref pas drôle d’être suspect , malgré sa légalité et 11 ans de résidence en Colombie .

  15. Hola et Bravo Sébastien pour tes infos , le meilleur blog de réelles infos sur la Colombie , et si chaque domaine a ses trucs et astuces, il a SURTOUT et encore plus aujourd’hui , ses propres lois et règles .

    Et depuis le nouveau code de police , effectif maintenant , c’est de l’impératif à connaître , y compris pour les nouvelles règles d’immigration . Les contrevenants voient déjà les amendes pleuvoir .. C’ est immédiat et TRÈS répressif . En fait la plupart des colombiens deviennent illégaux , même sans le savoir , ce qui n’évite pas les sanctions . Ils le savent par la descente policière , la comparution , et le paiement des fortes amendes . Tous les secteurs d’activités sont concernés. On est , par exemple , à 1,8 millions de « fotos multas » pour 2017, amendes sur enregistrement de caméras de vigilance , pour excès de vitesse , 30km/h ce n’est pas 35km/h , et les pico y placa qui changent tout le temps .

    Je vis depuis 2007 en Colombie , dans l’Oriente Antioqueño , près de Medellin . Une finca et d’autres biens immobiliers à Medellin , secteur Poblado . Au début de mon expérience colombienne , ma zone rurale où j’ai ma finca , dans une parcellation gardée maintenant 24/24 , était limite sécurité , encore des enlèvements contre rançons , de délinquants, et les groupes armés , guerrilla Farc et paramilitaires dans ce coin là , mais très proche , les mines anti personnelles aussi dans les sentiers , partout , même devant des écoles ! Bref cette page là , est du passé.

    Ce qui est bien d’ actualité par contre , ce sont les nouvelles règles administratives. Et puisque tu opères comme moi dans le tourisme , nous sommes fortement concernés . Et c’est du sérieux , TRÈS sérieux. Je détaillerais dans de prochains commentaires . Hier mon épouse colombienne , paisa de Medellin , était justement convoquée en comparution à Migracion Colombia , ex Das. Elle était effondrée, une amende de 15 millions de pesos nous concernait. Evitee de justesse et quasi inespérée ( grâce à nos protections ) mais juste une fois .. Une amie , qui a des appartements en locations , et qui opèrent en agent immobilier , elle , a 120 millions de pesos d’amendes . Pour la même chose : avoir omis de signaler en ligne , au service Migracion Colombia , sur la date d arrivée et la date et heure précise , à la minute près, des départs de ces étrangers , des appartements . L’ amende est de 3 millions de pesos par personne étrangère concernée ( toutes nationalités ) .. Les touristes qui posent des questions sur les possibles hébergements chez l’habitant , ne savent pas à quoi ils exposent leurs amis d’ accueil . Les contrôles et répressions financières ont commencé en février 2017 , une cinquantaine d’ hôtels de Medellin ont dû fermer leurs portes , et payer de lourdes amendes depuis cette date , avec descente musclée de police , des dizaines de fonctionnaires qui vérifient tout, et pas du tout aimable ! Y compris les pompiers qui ordonnent la fermeture de l’établissement , s’il n y a pas d’escalier de secours . Et les autres services de contrôles suivent , sanitaires , et migration , et « uso del suelo » , comment est enregistré l’établissement , résidentiel , commercial ou touristique. Si par hasard , vous louez pour votre activité , un local , qui est enregistré en résidentiel et pas en commercial , ou pas en tourisme (ce qui est encore différent ), vous risquez très fortement d’ avoir à fermer immédiatement votre établissement . Il ne faut pas croire le propriétaire , mais se renseigner à la mairie . L’idéal est d avoir avocat et comptable pour les impôts . Et des bons !

    Voilà pour le premier commentaire , je détaillerai ces points précis , si tu le souhaites, avec les docs associées. Quant aux impôts .. il y a 2 ans , mon « predial » impôt foncier , a fait un « petit « bond de 470% . Réduit à 20% par les recherches de mon épouse, qui a trouvé un vice de forme , mais …temporaire, et soumis à une prochaine délibération du conseil municipal ..

    Hasta la proxima , Sébastien .

    1. Salut Emilio et merci pour ton commentaire très détaillé.
      Tu as tout à fait raison sur les lois dont presque tout le monde ignore mais qui peuvent tomber du jour au lendemain et coûter très cher.
      Il y a 3 mois environ, la police a fait une descente chez tous les loueurs Airbnb pour vérifier les installations et les registres RNT. Ca n’avait pourtant jamais été annoncé avant, ni laisser le temps de se mettre en règle. Malgré tout, il n’y a pas plus d’information à ce sujet maintenant.
      La Colombie devient compliquée. Elle impose des règles qui résultent en frais supplémentaires mais sans prestations de meilleures qualités.

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