Il y a de nombreux avantages à mettre une chambre ou un appartement en location sur Airbnb, ou même Booking. Cela peut même être plus favorable que de monter un hôtel.

Toutefois, il y a des règles à respecter et des bonnes pratiques à établir pour réussir.

Je loue moi-même deux appartements depuis Décembre 2016 et ai obtenu le statut de « Superhost ». Je vous explique ici les critères à tenir compte en Colombie tout comme quelques conseils personnels.

Invitation à rejoindre Airbnb

 

Les raisons de louer sur Airbnb

 

Pour commencer, la décision de louer sur Airbnb ne va pas à l’encontre de l’industrie hôtelière. C’est un choix personnel. Je possède une maison de 3 appartements et en ai loués 2 à long-terme  pendant plusieurs années. J’aurais tout à fait pu décider de continuer de cette manière. Comme je suis dans un quartier touristique, j’ai décidé de les meubler et les louer par nuit pour dégager des revenus plus importants.

L’avantage est que je vis aussi sur place donc la gestion n’est pas un problème, ni une contrainte. De plus, étant donné la configuration de la maison, je n’avais aucune raison d’en faire un hôtel.

Cependant, il faut tenir compte que cela exige une présence, du travail et de l’organisation. C’est donc une situation qui ne convient pas à tout le monde et qu’il conviendrait mieux à certains propriétaires de logements de louer au mois. Il y a beaucoup de gens qui cherchent des logements meublés pour quelques mois, voire une année.

 

Concurrence déloyale ?

 

C’est une critique qui revient régulièrement. Les hôteliers jugent qu’Airbnb casse les prix en ne jouant pas avec les mêmes règles. Les prix sont généralement inférieurs car les charges sont moins lourdes, notamment concernant le personnel nécessaire au bon fonctionnement d’un hôtel.

Lire aussi : Comment ouvrir un hôtel en Colombie

 

Cette critique est justifiée, un peu à la manière des critiques sur Uber, mais pas complétement. Il faut juste voir que ces logements comblent un besoin que les hôtels ne peuvent pas. Beaucoup de gens ont simplement envie d’avoir leur indépendance et un espace propre. Le touriste qui désire rencontrer des gens, avoir le déjeuner inclus ou la chambre nettoyée chaque jour ne choisira pas un Airbnb. Celui qui souhaite avoir une cuisine, entrer et sortir librement à toute heure sans passer par la réception, n’aimera pas un hôtel.

 

Légal ou pas ?

 

Le gouvernement colombien de Duque a annoncé de nouvelles mesures pour réglementer cette activité. Tous les prestataires de logements de courte durée devront obtenir le RNT. Ce Registro Nacional de Turismo concerne la location à des étrangers, que ce soit sur Airbnb, Booking ou même directement. L’idée n’est pas de taxer les plateformes digitales mais bien le prestataire. Le but est de récupérer cette manne qui échappe aux impôts. Cela augmenterait du coup les prix et rendrait les hôtels traditionnels plus compétitifs de nouveau.

Jusqu’à présent (Décembre 2018) le RNT était déjà demandé, au même titre que pour un hôtel, une agence de voyage ou un transporteur, mais sans aucun contrôle réel. Peu de propriétaires cherchaient à se mettre en règle car il n’y avait pas de catégorie adaptée à ce type de service. Le risque était donc d’attirer l’attention sur soi tout en étant de toute façon incapable de remplir entièrement les conditions.

Le gouvernement a annoncé en Novembre 2018 vouloir exiger le RNT dès 2019 mais sans en expliquer la manière ni les conditions. Pour l’instant, ça reste en zone grise.

Affaire à suivre…

 

Les conditions essentielles avant de se lancer

 

Airbnb ne convient pas à tout le monde, vérifiez ces points avant de vous lancer.

1) Être propriétaire du logement. Les agences immobilières interdisent la sous-location. Si vous n’êtes que locataire du logement, vous risquez de vous faire expulser tout en devant rendre entièrement les gains obtenus.

2) Accès autorisé. En copropriété, dans un immeuble ou condominio, il y a généralement des restrictions sur l’accès aux personnes non-résidentes. Il faudra peut-être envoyer une lettre à l’administration en communicant l’identité des visiteurs ainsi que les dates de séjour. Mais même ainsi, l’administration pourrait les refuser pour des durées inférieures à 2 ou 4 semaines.

3) Être disponible. Ou alors avoir quelqu’un de disponible. Les locations prennent du temps, pas beaucoup, mais régulièrement. Il faut pouvoir répondre rapidement au message mais surtout être là pour recevoir les invités. Certains savent exactement l’heure d’arrivée mais la plupart non. Ils donnent une fourchette, mais les changements en cours de route sont fréquents et parfois peu pratiques. Fréquemment, les invités arrivent en plein après-midi ou tard le soir.

4) Faire le ménage. La propreté est forcément importante, il faut laver les draps, nettoyer entièrement le logement, ranger la cuisine. On peut le faire soi-même ou engager une femme de ménage, mais les jours seront différents d’une semaine à l’autre. Pas facile de s’organiser avec une femme de ménage qui vient à jours fixes. Anticipez ce cas de figure.

5) Avoir le sens de l’accueil. À priori logique, mais il faut garder à l’esprit que l’hospitalité joue un rôle essentiel. Il y a autant d’histoires différentes qu’il y a d’invités. Airbnb n’est pas juste un logement mais toute une expérience. Il faut être patient et aimer le contact humain.

 

Le style

 

Sur ce point, il n’y a pas vraiment de recommandations car l’offre et la demande est extrêmement variée. Chambres individuelles, salle de bain privée ou partagée, studio, appartement entier, maison, il y en a pour tous les styles et toutes les bourses.

Avant de vous décider, faites des recherches pour voir la concurrence autour de vous. Est-elle nombreuse ? Pouvez-vous vous démarquer ? Quels sont les prix pratiqués ?

Cela peut aider d’avoir une thématique ou du moins de savoir quelle clientèle viser.

 

Les prix ? Combien ça rapporte ?

 

Impossible de répondre avec un chiffre, tellement les paramètres sont nombreux. C’est aussi variable d’une année à l’autre. Tout dépend du style, de la concurrence et du taux de remplissage.

Je déconseille fortement de laisser Airbnb ajuster les prix. L’outil de gestion ne tient compte que de la demande et des prix moyens de la zone selon la capacité et certaines options. Il ne tient pas compte du style ou de la taille, ce qui a tendance à tirer le prix vers le bas.

Il ne faut par contre pas hésiter à modifier les prix selon la saison. Le logement peut avoir un prix défini sur l’année, mais le calendrier permet de le modifier pour chaque jour. Cela m’arrive régulièrement de baisser les prix sur les 5 jours à venir, en période basse.

L’élément crucial ici est le taux de remplissage. À moins de 40% la rentabilité n’est pas intéressante et il devient préférable de trouver une autre solution. Une location par mois par exemple. Mais vous pouvez aussi proposer votre logement sur différentes plateformes pour augmenter les réservations. Booking.com bien évidemment, mais aussi HomeAway. De plus, c’est possible de synchroniser les calendriers, donc lorsqu’une plateforme reçoit une réservation, les autres bloquent les dates.

 

Les problèmes

 

Comme partout, il faut aussi s’attendre à des problèmes.

1) Les formes de payement. Sur Airbnb, les clients payent par carte de crédit par l’intermédiaire de la page. Le jour de leur arrivée, le versement est effectué depuis les États-Unis. Il faut vérifier les modalités avec la banque colombienne, qui devrait normalement travailler avec une banque intermédiaire à New York. Assurez-vous d’entrer correctement les informations. Pour ma part, je préfère recevoir les payements sur mon compte N26, beaucoup plus rapide et efficace. Quant à Booking, les payements sont en espèce ou par carte sur place. Comme je n’ai pas de datáfono, terminal de carte, j’indique que je n’accepte que le liquide, ce qui est le plus pratique.

Lire : Comment je gère les revenus à l’étranger avec mes comptes virtuelles

2) Les fêtards. Certaines personnes n’ont juste pas de limites et peuvent devenir pénibles, encore plus s’ils sont en mode vacances. J’ai déjà été réveillé en pleine nuit par le bruit et devoir calmer les gens. Il m’a fallu gérer des gens complétement bourrés. J’ai aussi eu des groupes de jeunes gens de ma ville qui passaient le week-end en dehors de chez eux, pour boire entre amis, et en invitant d’autres amis à passer à n’importe quelle heure.

3) Les problèmes personnels. Là aussi, chaque invité amène ses histoires. J’ai dû intervenir une fois et aider à résoudre une dispute entre amis.

4) Le respect du lieu. Dès le moment qu’ils payent, certaines personnes ne respectent simplement pas le matériel. Ils claquent les portes, laissent des traces de maquillage sur les draps ou couvertures, font fonctionner l’air conditionné avec les fenêtres ouvertes, fument à l’intérieur malgré l’interdiction. Rien de bien grave finalement, mais en tant que propriétaire c’est agaçant.

 

Mes conseils

 

Voilà quelques conseils pour une meilleure expérience.

1) Avoir l’œil sur les prix. Comme cité précédemment, je recommande de ne pas utiliser l’outil automatique mais plutôt de définir un tarif et modifier le calendrier au fur à mesure. Faites des essais aussi pour savoir dans quelles fourchettes de prix vous pouvez vous situer.

2) Réservation immédiate. Airbnb encourage d’activer cette option, qui permet aux invités de réserver directement au lieu de faire une demande et attendre la confirmation. Bien sûr, ça demande d’avoir le logement prêt à peine les invités précédents s’en vont. En contrepartie, Airbnb donne une meilleure visibilité.

3) Vérification des personnes. Lorsqu’on active la réservation immédiate, les personnes avec un niveau minimum de vérification peuvent réserver. Malgré tout, on peut quand même restreindre cette option par défaut. Après 2 réservations de jeunes fêtards de ma ville, depuis des comptes crées quasiment le jour même, j’ai activé l’option de recommandations d’autres hôtes. Avec cette option, le nouvel utilisateur peut faire la demande mais doit attendre l’acceptation.

 

4) Nombre de nuitées. Ce n’est pas exactement une recommendation mais j’ai une préférence pour un minimum de 2 nuits. Bien souvent, ceux qui réservent un appartement juste pour nuit le font pour faire la fête et/ou inviter des filles. Cela donne plus de travail et de soucis.

4) L’évaluation. Les commentaires et notes des clients sont importants pour avoir une meilleure visibilité. Toutefois, certains voyageurs ne prennent simplement pas le temps de le faire. Au début ça peut être pénalisant, donc ne vous gênez pas de le leur rappeler quand ils s’en vont. Faites-leur savoir que c’est important pour vous, vu que vous êtes nouveau, mais sans insister bien entendu. Airbnb laisse 15 jours pour le faire. L’évaluation reste secrète jusqu’à ce que les deux côtés aient rempli la leur.

Avant, en cas de mauvaise expérience, les hôtes ou les invités décidaient de ne pas remplir l’évaluation pour que le commentaire de l’autre reste secret. Mais cela est terminé. Maintenant, à la fin du délai de 15 jours, l’évaluation devient publique.

5) Synchronisation des calendriers. Comme vous pouvez proposer votre logement sur différentes plateformes, n’oubliez pas de les synchroniser pour ne pas avoir de doubles réservations.

 

Conclusion

 

L’offre de ce type de logement a fortement augmenté ces 3 dernières années. Je connais des gens qui transforment leur hôtel pour passer à la location sur Airbnb, ce qui est moins contraignant. Je connais aussi des gens qui abandonnent Airbnb pour louer au mois, ce qui donne des revenus un peu inférieurs mais garantis.

C’est une concurrence presque invisible, difficile à mesurer. Le succès peut ne jamais arriver. De plus, les conditions devraient drastiquement changer tout bientôt et personne ne sait de quelle manière. Le nouveau Gouvernement a démontré aimer créer de nouveaux impôts sans rechercher aucune amélioration du fonctionnement. Je ne serai pas surpris qu’en plus des impôts ils obligent à appliquer les mêmes règles que les hôtels ; obligation de s’équiper de brancard, matériel de premiers secours et extincteur, fumigation semestrielle, plan de formation des employés de ménage, etc…

Pour l’instant, du moins, c’est une option très rentable pour qui sait s’y prendre.

D’ailleurs, la question générale est aussi : Est-ce encore intéressant d’investir en Colombie ?