En Colombie, comme ailleurs, l’achat d’une propriété est un long processus. Pas tant au niveau des formalités administratives, de ce côté-là c’est plutôt rapide, mais plutôt au niveau de la recherche. La phase de négociation ne devra pas prendre longtemps non-plus.

Beaucoup d’étrangers, principalement Européens et Américains, s’intéressent de près à la Colombie. Le rêve de devenir propriétaires y est beaucoup plus accessible. Pour un investisseur, les rendements semblent aussi très prometteurs.

Voici donc mes conseils pour les recherches, qui ne s’appliquent d’ailleurs pas seulement à la Colombie.

Pour toutes les formalités administratives liées à l’achat, ne manquez surtout pas de lire cet article : Comment acheter un appartement, maison, terrain en Colombie.

 

Identifier les besoins personnels

 

Les raisons d’acheter une maison ou un appartement peuvent être nombreuses. Toutefois, pas tous les biens immobiliers ne peuvent être modulés à n’importe quel projet.

Il faut commencer par avoir une idée claire du but. Est-ce l’achat d’une vie ou un investissement ?

Les caractéristiques seront forcément différentes si l’on planifie d’y vivre ou la louer. La situation géographique, le voisinage, l’espace, le nombre de pièces, l’état général, l’année de construction, la distribution des chambres, tout ça aura une influence. Et bien sûr… le prix.

 

Acheter pour y vivre

 

Dans la perspective d’y vivre des années, d’y voir grandir les enfants, y passer la retraite, les caractéristiques propres de la maison sont très importantes. Plus que l’emplacement.

Le nombre de pièces et la surface de chacune comptent. Les pièces communes comme la cuisine, la salle à manger et le salon doivent être suffisamment grandes et agréables.

Le garage est aussi important. En Colombie, on ne peut simplement pas garer la voiture dans la rue sans surveillance. Certaines rues ont des gardiens, mais pas forcément 24/24. Les gardiens de nuit s’en vont à 7h du matin, il faut donc déplacer le véhicule. En semaine, ce n’est peut-être pas un problème, mais il faut trouver un parking sécurisé le week-end. Cela peut d’ailleurs être une alternative acceptable, que de louer une place au mois, pour autant qu’elle se trouve proche du logement. Sinon, il faut chercher une maison avec un garage intérieur ou un appartement dans un immeuble de standing. Ceux-ci ont toujours une ou deux places attribuées.

Dans un immeuble justement, il faut aussi tenir compte qu’il y a des frais mensuels d’administration qui couvrent le personnel de sécurité, maintenance et entretien des zones communes. Les frais vont facilement de 400’000 à 1’500’000 pesos par mois. Il faut être sûr que ça ne ponctionnera pas le budget dans le futur.

 

Acheter pour louer

 

À l’inverse, pour acheter dans le but de faire fructifier l’investissement, l’emplacement est plus important.

Le style, la surface, la distribution ont aussi leur importance, bien entendu. Si le but est de louer la maison à long terme, à une famille notamment, alors tous les critères cités précédemment doivent être pris en compte. Par contre, pour des locations inférieures à un an, surtout par nuits, l’emplacement est plus important.

Lire aussi : Comment louer sur Airbnb

 

Les visiteurs désirent être bien situés, proches de restaurants, cafés, clubs, théâtres. Ils ne veulent généralement pas être isolés d’autres visiteurs. Il vaut mieux priser les quartiers touristiques, d’affaires et universitaires.

Prenez en compte l’accès en taxi, la sécurité, surtout de nuit, le bruit du voisinage, la circulation, la distance avec les supermarchés.

 

Construire, rénover ou acheter en bon état ?

 

Cette décision est entièrement la vôtre et elle va dépendre du budget. Si vous décidez de construire ou même rénover, tâchez d’avoir un architecte avec vous pour vous conseiller avant d’acheter.

Il n’y a rien de pire que de devoir interrompre les travaux par manque de fonds. Refaire entièrement un toit coûte cher. Rajouter un étage peut obliger à faire des renforcements structuraux. Les travaux de fondations sont très variables selon le terrain. Bref, il y a des contraintes que seul un professionnel peut estimer. Et malgré ça, il y a quand même toujours des surprises.

 

Le meilleur emplacement

 

Le marché immobilier en Colombie est en forte progression depuis 2014. Certaines zones ont multipliés leurs prix par 4 ou 5 en seulement quelques années. À l’image du pays, les différences de prix sont énormes selon le quartier, la ville ou la région. Le mètre carré peut valoir 500’000 pesos dans des quartiers populaires, de Neiva par exemple, à 20 millions de pesos pour les biens les plus exclusifs de Bogotá ou Carthagène.

Certaines zones ont donc des prix semblables à Paris, mais dans l’ensemble, les prix sont accessibles. Il suffit parfois de s’éloigner de quelques rues pour que le prix baisse de moitié. Les quartiers qui généralement plaisent aux étrangers européens pratiquent des prix entre 1 et 5 millions le mètre carré.

Choisir un emplacement aura donc une grande influence sur le prix. Pour un investissement, il faut être très prudent. En s’éloignant pour obtenir de meilleurs prix, on risque aussi de n’attirer personne à qui louer et avoir un logement désespéramment vide. Il faut garder à l’esprit que si des quartiers comme la Candelaria et Chapinero à Bogotá, Laureles et El Poblado à Medellín, San Antonio et San Fernando à Cali ont très peu de disponibilité, ce n’est pas du tout le cas dans le reste de la ville. La Colombie construit à tour à bras, des nouveaux quartiers sortent régulièrement de terre. De plus, les quartiers précédemment nommés sont saturés d’hôtels et de logements meublés.

 

Où chercher ?

 

La principale source d’informations est internet. Ce n’est pas nécessaire de visiter les pages de chaque agence immobilière, elles publient toutes sur fincaraiz.com.co. Certaines agences et propriétaires préfèrent quand même publier les annonces sur la page de leur journal local. Dans ce cas-là, faites une recherche Google avec « finca raiz » et le nom de la ville, voire « clasificados finca raiz » et le nom de la ville, pour plus de sécurité.

L’autre source d’information, toute aussi importante, est le voisinage. Baladez-vous, observez les panneaux pendus aux fenêtres et demandez autour de vous. Ne vous gênez surtout pas de demander aux gens, ils vous répondront avec grand plaisir. Les colombiens parlent beaucoup entre eux et si l’un d’eux désirent vendre sa propriété, tous les voisins sont au courant.

Si vous croisez quelqu’un au pas de sa porte, dans le jardin, à l’épicerie, posez-lui aimablement la question. Demandez aussi aux gardiens (vigilantes) et aux réceptionnistes (porteros), ils seront ravis de vous renseigner.

C’est très important de ne pas se limiter à juste quelques biens immobiliers ; maisons, appartements ou terrains. Il faut chercher sans relâche, appeler, téléphoner et en visiter une grande quantité.

 

Comment négocier ?

 

La méthode la plus courante est celle à ne pas utiliser.

Bien généralement on écoute le prix du vendeur. Ensuite on fait une offre 30% plus bas. On attend quelques jours. Le vendeur maintient son prix ou le baisse légèrement. On attend quelques jours. On refait une offre légèrement plus haute en expliquant que c’est le maximum qu’on est disposé à payer et qu’il est suffisamment élevé pour ce que c’est. Le vendeur baisse légèrement son prix encore une fois, mais l’écart reste assez grand. C’est l’impasse, soit on accepte son prix soit on s’en va en espérant qu’il nous rappelle un jour… ou alors on repart pour un tour avec une offre légèrement plus haute.

 

La bonne méthode est de savoir de quoi on parle. Il faut impérativement faire des recherches pour connaître le prix correct. Imaginons que le prix proposé par le vendeur est raisonnable dès le départ. Dans ce cas nous passerions à côté d’une bonne affaire en proposant un prix délirant, en perdant notre temps et celui du vendeur qui pourrait tout aussi bien réussir à le vendre entretemps.

Par contre, si le prix est effectivement trop élevé et que nos recherches permettent de savoir le prix correct, nous pouvons négocier de manière cordiale et sans perdre de temps. Nous pouvons parler au propriétaire, lui faire une offre en expliquant les raisons du prix. On attend quelques jours et la réponse est oui ou non. Si oui, on se peut se réjouir de payer le prix adéquat. Si non, au moins nous savons que nous n’avons pas raté une bonne occasion. Plus tard, peut-être, si le propriétaire nous rappelle, ce ne sera pas pour faire une nouvelle offre mais bien pour accepter la nôtre.

Comme expliqué dans le chapitre précédent, il faut chercher sans relâche. Ne perdez pas votre temps en négociations inutiles. Si la réponse est négative, continuez à chercher.

 

Évitez les chiffres ronds lors de votre offre. Une offre au million près donnera l’impression au vendeur que vous avez effectivement investigué et calculé le prix. Une offre à 338 millions donne une impression plus professionnelle que 350.

En règle générale, les Colombiens s’attendent à négocier et obtenir un prix un peu à la baisse. Les prix sont donc très souvent majorer d’au moins quelques millions pour pouvoir « lâcher » quelque chose.

 

Déterminer le prix correct

 

Voilà donc le point crucial, également le plus difficile. Il faut pouvoir déterminer le prix au mètre carré exact. Le meilleur moyen est en comparant avec d’autres propriétés. Consultez le plus possible d’annonces en sélectionnant celles qui ont des caractéristiques semblables ; surface, année de construction, estrato, aspect général, attractivité du quartier.

Idéalement, il faut au moins 3 biens immobiliers identiques.

Pas la peine de comparer une maison à un appartement, ni une nouvelle avec une ancienne, ni une à côté d’un parc avec une donnant sur une avenue bruyante. Mais comme vous avez déjà sûrement visité nombres de propriétés et fait le tour des annonces en long et en large, vous devriez déjà voir une idée. C’est en tout cas une bonne habitude à avoir que de noter précisément le prix au mètre carré lors de chacune de vos visites. Il vous suffira de peaufiner le calcul avant d’entamer les négociations.