On entend qu’il n’y a rien de mieux que d’investir dans la pierre. Soit. Pourtant il y a aussi des raisons de ne pas le faire. Acheter de l’immobilier est une décision à ne pas prendre à la légère et encore moins en Amérique latine. Les raisons pour le faire peuvent aussi être des raisons contre.

Ayant moi-même investi dans l’immobilier et offrant mes services d’agent je serais tenté de ne parler que des arguments en faveur. Mais je préfère avoir en tête les éléments contre un achat, justement pour pouvoir mieux conseiller. Avant même de parler de biens immobiliers, je cherche toujours à connaître les motivations des acheteurs et leurs situations personnelles.

Les arguments en faveur

 

C’est une sensation agréable d’être propriétaire. Posséder quelque chose qui nous survivra est comme une assurance tous risques. En plus des raisons classiques, comme ne plus payer de loyer et avoir un héritage à transmettre, la Colombie a des atouts propres.

 

Le prix

 

C’est la raison la plus évidente. Même dans les grandes villes, les prix sont largement inférieurs aux prix en Europe. En mettant bien de l’argent de côté avec un travail en France, on peut espérer acheter un logement à prix comptant. Si les économies ne sont pas élevées, alors on peut étendre les recherches dans des zones encore plus abordables. Les villes secondaires, la campagne, les bords de mer offrent des possibilités inimaginables. Devenir propriétaire sans avoir de dettes est très gratifiant et rassurant.

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Mettre en location

 

Les règles de location sont souples et adaptées. Que ce soit à courte ou à longue durée, meublé ou non, il y a des solutions. On peut s’occuper soi-même de choisir les locataires, faire un contrat et souscrire à une assurance. On peut aussi louer sur Airbnb toute l’année sans restrictions. Et pourquoi pas, on peut laisser une agence s’occuper de tout.

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La valeur augmente chaque année

 

La construction est un secteur solide en Colombie et le pays en entier se développe. Jusqu’à encore 10 ans en arrière, seules Bogotá et Carthagène concentraient les richesses du pays. L’immobilier y était une valeur sûre, tandis que le reste du pays était instable. Au fur et à mesure de l’amélioration des conditions économiques et de la sécurité, l’immobilier a pris ses marques et la valeur augmente un peu partout.

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Aucun risque de bulle immobilière

 

Les conditions d’obtention d’un crédit hypothécaire sont très strictes. Les banques ne prêtent que quand elles sont absolument sûres d’être remboursées. Elles ne veulent pas se retrouver avec un parc immobilier sur les bras. Ce qu’elles veulent c’est du cash.

C’est un mal pour un bien dans ce cas-là. Ça met en frein à la spéculation et cela évite une panique en cas de crise économique.

Les banques ne sont pas sensibles aux arguments du demandeur quant à la valorisation du bien, les possibilités de location et de gains futurs. Elles ne regardent que sa solvabilité actuelle et l’historique de crédit. Avec ces données, elles lui déterminent un montant limite de prêt. Les projections de gains n’entrent pas en compte.

Dans ces conditions, le nombre d’acheteurs potentiels est faible et les prix n’augmentent pas de manière artificielle. Et en cas de crise économique, les propriétaires ne sont pas forcés à vendre à n’importe quel prix, car ils ont la capacité de payer les traites et d’attendre la reprise.

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Peu de restrictions légales

 

À part dans les zones rurales protégées pour raisons environnementales et dans les quartiers historiques, vous pouvez construire ce que bon vous semble. Pareil pour les rénovations.

Il n’y a pas de standard minimum quant aux matériaux ou à l’esthétique. Les critères d’isolation sonore ou thermique, espace vital, luminosité ne sont pas définis. Les possibilités sont donc grandes et pour tous les budgets.

 

 

Cadre légal favorable

 

La propriété individuelle est respectée. Pas besoin de cosigner avec un national colombien. Quand vous achetez, le titre de propriété vous appartient. Vous pouvez acheter, vendre, transmettre, entrer et sortir de l’argent sans aucun problème.

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Pourquoi NE PAS acheter ? Les arguments contre

 

Forcément, il y a de nombreuses raisons de ne pas acheter de l’immobilier, et encore plus en Colombie. Parfois, ces arguments font directement écho aux points positifs cités plus haut. C’est une manière de nuancer les propos.

 

La monnaie locale, le Peso COP

 

Le Peso Colombien est une monnaie beaucoup plus volatile que l’Euro ou le Dollar. Même si l’économie est diversifiée et le marché intérieur solide, la monnaie repose aussi sur les exportations et la confiance envers le système politique. Malheureusement la corruption et l’incompétence de beaucoup de dirigeants, ajoutées aux impôts élevés et des exportations reposant sur seulement quelques secteurs clés, rendent la monnaie instable.

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En 2020, suite à la crise provoquée par la Covid-19, le peso est passé de 3’400 COP pour 1 USD en février à 4’100 COP un mois plus tard. En juillet, il est repassé à 3’600 COP, pour remonter à 3’800 en septembre et enfin revenir à son taux d’avant pandémie en décembre. A priori, ces fluctuations semblent propices pour acheter à meilleur prix et faire une bonne affaire, mais du côté du vendeur, ça peut être angoissant.

Voilà une situation concrète d’un client pour lequel j’ai géré la location de son appartement puis la vente. Il a acheté un nouvel appartement dans un quartier de haut standing en 2013 pour la somme de 445 millions de pesos. Il a déboursé environ 235’000 USD. Malheureusement pour lui, c’était juste avant la crise pétrolière. L’année suivante le peso a commencé à perdre de la valeur. En 2019, il a décidé de vendre cet appartement, ce qui s’est matérialisé début 2020 pour 750 millions. C’est une valorisation de près de 70%, pourtant il a reçu sur son compte 210’000 USD. Heureusement, les loyers qu’il a perçu ont compensé la perte mais c’est malgré tout une somme d’argent qu’il n’a pas pu mettre à profit pendant toutes ces années.

Bien sûr, la crise de 2014-15 a été exceptionnelle, tout comme celle de la Covid-19, mais chaque crise enfonce un peu plus la monnaie. Changer ses économies en Euros pour des pesos COP peut être une opération risquée.

 

Le rapport prix d’achat et prix de location

 

Voilà un sujet dont on parle peu. L’immobilier est généralement très abordable. L’achat de terrains aussi. Toutefois, les lieux populaires auprès des étrangers ont vu une augmentation très forte ces dernières années. Bogotá et Medellín, puis Cali et Santa Marta. C’est au tour de Manizales et Pereira maintenant. Sans oublier les villages comme Taganga, Palomino et Salento. D’autres lieux vont suivre la tendance. Les prix d’achat ont fortement augmenté mais pas forcément les prix de location. Du moins, pas autant. Ce critère n’est pas essentiel si l’on achète pour soi, pour y vivre. Toutefois, si on se dit que c’est un investissement, alors c’est utile de l’avoir en tête.

Il existe une règle pour les investisseurs immobiliers, celle du 1%. Cela veut dire que le loyer mensuel devrait coûter 1% de la valeur du logement. Dans ce cas-là, l’investissement est remboursé en 8 ans et demi. C’est une règle ambitieuse pour investisseur, dont on peut ne pas partager.

Il y a une autre règle plus réaliste pour les propriétaires, qui s’appelle « price to rent ratio ». On divise la valeur du logement par le loyer annuel, ce qui donne directement le nombre d’années pour rembourser l’investissement. La limite ici est fixée à 15. N’importe quel résultat inférieur signifie qu’il est plus intéressant d’acheter que de louer. N’importe quel résultat supérieur signifie qu’il est préférable de louer.

Par exemple, on trouve une maison bien située, qu’on retape et qui coûte au total 250 millions. Si le loyer génère 1,5 million par mois, c’est un bon investissement. 250 / (1,5 x 12) = 13,9. Si on a la possibilité de louer par chambre, ce qui augmente les revenus, le ratio baisse encore plus.

Le problème maintenant est qu’on voit des appartements de quartiers estrato 5 ou 6 qui coûtent 600 millions par exemple mais avec un loyer de 3 millions. En déduisant les frais d’administration mensuels de 600’000 pesos, on arrive à un rapport de 20,8. Amortir l’investissement prend ici beaucoup de temps.

Les cas les plus exagérés sont les quartiers historiques. Les belles maisons sont très chères et les autres engagent des frais de rénovation, avec un coût final également élevé. On peut facilement arriver à un prix de 600 millions aussi, mais là le loyer ne dépassera sûrement pas 1.8 millions. La raison est qu’il n’y a souvent pas de place de parc et les riches Colombiens ne cherchent pas ce genre de biens, la demande est donc faible. Le rapport ici est de 27,7.

Ce sont des règles qui ne parlent pas à tout le monde, mais elles permettent de comparer des villes, des pays et même des quartiers.

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La difficulté de revendre le bien

 

La construction avance bien et des quartiers entiers sortent de terre un peu partout. Il y a le choix. Mais pour revendre, cela peut être compliqué. Le temps moyen, selon l’association bancaire Asobancaría, est de 8,9 mois pour les biens en estrato 4, 5, 6. Ça veut dire que pendant cette durée, le logement ne peut pas avoir de locataires. Soit il est vide, soit le propriétaire y vit.

Pour obtenir un bon prix il faut être patient. Il faut recevoir beaucoup de visites et ne pas se décourager.

 

La qualité de construction

 

Je citais le peu de restrictions légales comme un avantage, mais c’est à double tranchant. En tant qu’acheteur on a très peu de visibilité sur la construction. Il faut avoir de l’expérience ou être accompagné d’un architecte. Mais même comme ca, les surprises sont inévitables. Le système électrique, la tuyauterie, le plafond, le toit sont autant de secrets qui ne se révèlent qu’en y vivant.

Prendre un architecte et faire des plans coûte cher pour nombre de Colombiens. Beaucoup de maisons sont construites par des maîtres de chantiers, selon les souhaits du propriétaire, avec des résultats plus ou moins bons. Il est fréquent aussi de construire un étage d’abord, puis l’étage suivant quelques années plus tard. Dans ce contexte, les plans n’existent pas et l’homogénéité de la maison non-plus.

Un exemple simple, beaucoup de maisons ont une seule arrivée d’eau. Si je désire avoir une douche chaude, je dois installer un chauffe-eau, idéalement à gaz, et rompre les murs pour les tuyaux. C’est tout à fait possible, mais ce sont des coûts supplémentaires à tenir compte.

Bien évidemment, les appartements en immeuble et les maisons en co-propriété (condominium) sont réalisés sur plans. Il y a donc beaucoup moins de surprises.

 

Les risques de mal faire

 

Je ne parle pas ici de se faire arnaquer (qui est le point suivant), mais plutôt des erreurs administratives. On peut tous se tromper, ça arrive, et il y a généralement toujours une solution. Ce que je déplore est qu’il n’y a aucuns garde-fous.

Malheureusement, la plupart des gens ont une connaissance limitée à leur seule fonction. L’agent immobilier comprend les modalités de contrat mais pas forcément les transferts internationaux. Le banquier comprend les transferts mais pas forcément les implications comptables. Le comptable ne comprend pas forcément les implications légales et fiscales du propriétaire si celui-ci est étranger. L’avocat comprend les modalités de contrat mais pas forcément la taxation d’argent entrant ou sortant du pays. Pour combler le tout, le notaire valide le contrat sans chercher à connaitre la situation globale.

Bref, on peut devenir propriétaire sur une mauvaise base qu’il faudra corriger par la suite. On ne s’en rend généralement compte qu’au moment de la revente. Par exemple, l’argent a été mal ou pas déclaré, la revente apparaît comme un gain à 100% et comme conséquence les impôts sont plus élevés. Ou alors un couple franco-colombien est propriétaire mais le mariage n’a jamais été déclaré en Colombie, les droits de chacun peuvent être sujet à discussion.

C’est important d’être bien conseillé et malheureusement beaucoup de gens, même professionnels, manque d’expérience. Je ne m’attends pas, ni ne demande, une polyvalence car chacun fait son métier. Mais ceux-ci appliquent les mêmes formules standards pour les Colombiens que pour les étrangers.

 

Se faire arnaquer

 

Le dernier point, qui peut arriver. Les Colombiens sont majoritairement honnêtes mais les arnaques sont fréquentes. Le pays est corrompu, la justice est lente, les documents administratifs sont parfois approximatifs. Il y a des combines en tout genre.

On vous fait visiter un grand terrain alors qu’on vous vend le tout petit terrain juste à côté. Vous pensez devenir propriétaire de la maison alors que c’est seulement un « droit de possession ». Vous faites un contrat et versez le premier acompte mais la personne est seulement locataire et disparait. Tous ces pièges sont détectables et évitables mais la prudence est de rigueur.

Ce n’est pas pour rien qu’on voit des panneaux disant : ce terrain / cette maison n’est pas à vendre.

 

Finalement, est-ce que ça vaut la peine ?

 

La réponse est propre à chacun. Il faut bien comprendre les motivations et implications d’être propriétaire. L’immobilier n’est pas flexible et, à moins d’avoir un grand capital, toutes les économies y passent. Ça peut être rassurant, tout comme devenir un boulet au pied. Ça peut devenir une rente supplémentaire ou un gouffre financier.

Ne surestimez pas votre capacité financière non-plus. À côté du prix d’achat, il y a des impôts à payer chaque année, des frais de réparation et de maintenance. Si en plus vous comptez démarrer un commerce en Colombie, il faudra garder au moins l’équivalent de 6 mois de dépenses de vie.

 

Dans tous les cas, faites-vous accompagner par un spécialiste.