Mettre un logement en location

Mettre un logement en location

Vous êtes propriétaire d’un logement et souhaitez maintenant rentabiliser son achat. L’immobilier est un bon placement, pas forcément avec le meilleur rendement mais excellent à long terme et avec une valeur qui augmente avec les année.

Il y a cinq manières de procéder pour mettre son logement en location; contrat direct, contrat direct mais couvert par une assurance, agences immobilières, Airbnb, caution. Aucune n’est forcément meilleure que l’autre, ça dépend surtout de vous et de la situation du logement. J’ai moi-même usé de ces cinq méthodes et à l’heure actuelle continue de travailler de trois manières différentes.

Je vais vous faire part de mon expérience au fur et à mesure que j’explique chaque cas.

 

1) Contrat direct

C’est un contrat que vous passez avec le nouveau locataire. Vous pouvez le rédiger vous-même ou par un avocat et définir les termes. La loi 820 de 2003 pose déjà toutes les règles propre à la location entre particuliers donc vous n’êtes pas obligé de faire figurer toutes les conditions. Les devoirs et obligations de chacun sont clairement indiqués ; comme par exemple de remettre le bien en bon état, de couvrir les frais d’entretien si dommage naturel ou de réparation si mauvais usage, respecter les règles de bon voisinage, etc… La loi indique aussi comment mettre fin au bail de manière unilatéral ou bilatéral, s’il y a défaut de payement de loyer ou des services, usage différent à celui défini ou même sous-location.

Votre contrat doit indiquer les éléments suivants :  

  • Le nom et numéro de carte d’identité des particuliers
  • L’identification claire du logement, avec adresse, numéro d’appartement et de garage s’il y a.
  • Le loyer, la forme et la date de payement, ainsi que les pénalités en cas de retard
  • Qui a la charge de payer les services d’électricité, eau et gaz.
  • La durée, généralement un an.

 

La loi précise que sans préavis, le contrat se renouvelle automatiquement après cette durée. Si le locataire ou le bailleur désire rompre le contrat à une autre date que la durée déterminée ou reconduite il devra payer une compensation de 3 mois de loyer depuis la date de départ, appelée destrate.

Je vous recommanderais en plus de préciser exactement l’usage du bien, par exemple une résidence et qu’il est interdit de monter un restaurant, un bar ou même une entreprise ayant des employés ou accueillant des clients. Rajoutez aussi que la sous-location est interdite.

Chaque année vous pouvez augmenter le loyer selon l’indice de prix du consommateur (IPC Índice de Precios al Consumidor) que le Département des impôts DIAN détermine chaque année. Il se situe généralement entre 3 et 6%. Vérifiez bien le chiffre car vous ne pouvez pas le dépasser, il est interdit d’augmenter le loyer d’un pourcentage supérieur à l’IPC.

Important, faites signer le contrat à un bureau de notaires (notaría).

Le risque avec un contrat direct est de tomber sur des mauvais payeurs. Bien sûr la justice vous protège mais ça prend énormément de temps d’expulser quelqu’un. Dans un cas extrême vous pourriez avoir un squatter pendant deux ans qui vous détruit le logement avant de se faire sortir. Il y aura dépôt de plainte, il sera en poursuite mais vous ne verrez probablement jamais l’argent pour rembourser les réparations, ni le manque à gagner. A moins d’être un Tony Soprano qui aurait les moyens de faire partir les mauvais payeurs immédiatement, mieux vaut faire les recherches adéquates sur la personne.

Demandez des références personnelles, vérifiez s’il n’est pas déjà en poursuite, demandez des extraits bancaires et considérez demander un garant (fiador). Le garant s’engage par écrit à payer le loyer en cas de défaut. Le garant, tout comme le locataire, devrait avoir un revenu mensuel supérieur au double du loyer. Si le loyer est supérieur à un million de pesos, vous devriez demander 2 garants.

 

J’ai donc même-moi un locataire avec un contrat de ce type. À la base la location devait passer par une agence immobilière mais celle-ci posait des conditions élevées et rejetait constamment la candidature. Il faut préciser que le locataire voulait utiliser une moitié de l’appartement comme logement propre et l’autre comme bureau pour son entreprise, qui accueillerait un associé et un employé. La personne m’inspirait confiance et un ami m’avait confirmé qu’il avait déjà eu un commerce dans le quartier et qu’il était quelqu’un de sérieux. J’ai donc cessé de travailler avec l’agence et fait un contrat direct, mais je me suis permis de rajouter une clause. S’il ne payait pas le loyer pendant 2 mois, je me réservais le droit de changer les serrures de la maison, ce qui empêchait l’accès à l’appartement, jusqu’à trouver une solution à l’amiable.

Depuis, son entreprise occupe tout l’appartement, il est devenu un ami proche ainsi qu’un associé, et quand il me fait une mauvaise blague je le menace en riant de changer les serrures.

Avantages: pas de frais ou de commissions, le loyer est entièrement pour vous.

Désavantages: pas ou peu de protection face aux mauvais payeurs, gens irrespectueux ou bruyants.

 

 

2) Le contrat direct mais avec protection d’une assurance

L’idée est la même que précédemment mais vous laissez le soin à un assureur de faire tout le travail de vérification à votre place. Il vous fournira le contrat-type et vous payera le loyer en cas de non-respect du locataire.

L’étude du dossier coûte 5% d’un loyer, le contrat-type coûte 116.000 et l’assurance coûte le 55% d’un loyer réparti sur les 12 mois. Par exemple, pour un loyer de 2.000.000, l’étude du dossier coûte 100.000 et l’assurance 91.667 par mois.

Le Seguro de arrendamiento est une méthode très courante et grandement recommandée.

En fait, probablement la seule raison de ne pas le faire est que vous connaissiez personnellement le locataire et lui faite confiance. L’inconvénient malgré tout sont les exigences parfois élevées qui font que nombres de postulants sont refusés. Un étranger qui n’est pas établis depuis un moment et ne compte pas avec un revenu fixe et des amis pour se porter garants, n’a aucune chance. Vous pourriez alors décider de renoncer à l’assurance pour louer votre logement plus rapidement au lieu d’attendre le candidat idéal tout en ayant votre logement vide ne générant aucun revenu.

Le postulant devra fournir les documents suivants:

S’il est employé :

  • Extraits bancaires des 3 derniers mois.
  • Contrat de travail indiquant le poste, le salaire et la durée.
  • En cas de revenus additionnels, les documents attestant l’origine.

 S’il est indépendant :

  • Documents démontrant un revenu mensuel supérieur au double du loyer (canon).
  • La dernière déclaration d’impôts (declaración de renta).
  • Extraits bancaires des 3 derniers mois.
  • Certificat de la Chambre de Commerce de son entreprise.
  • La fiche de contribuable (RUT – Registro Único Tributario).

En plus de cela, le candidat devra présenter un garant (fiador) lui-même propriétaire, dont le bien n’est pas hypothéqué ni sous régime de patrimoine familiale (vivienda familiar). Si le loyer est supérieur à un million de pesos, il faudra 2 garants. Le locataire et les garants doivent présenter leurs documents d’identité.

L’étude du dossier prend généralement un ou deux jours.

Suramericana est très réputée, sinon il y aussi Seguros Bolivar , qui a des exigences légèrement plus basse et en alliance avec El Libertador.

 

Je travaille avec Sura pour un appartement. C’est une situation un peu particulière car le logement ne m’appartient pas, je gère la location pour un étranger qui a acheté un magnifique appartement en estrato 5 comme investissement. Il ne vit pas en Colombie, n’a pas de visa ni même de compte en banque à son nom en Colombie. Je remplis le rôle d’agence immobilière, à la différence que l’argent reste sur le compte de ma société jusqu’à ce qu’il m’indique quoi en faire, soit de lui l’envoyer soit de l’investir. Il ne pouvait pas travailler avec une agence (inmobiliaria) car elles ne font pas de transfert à l’étranger, ne stocke pas l’argent en attendant et ne s’occupe pas non-plus de payer les impôts annuels.

Dans ce cas il est essentiel pour moi d’avoir cette assurance du loyer (seguro de arrendamiento) ainsi qu’une assurance ménage comme MAPFRE. Le prix varie selon la valeure totale commerciale du logement.

Avantages: Protection financière complète. Filtre des candidats sérieux.

Désavantages: Peu prendre plus de temps pour trouver un locataire. Frais mensuels.

 

3) Agences Immobilières

Confier son logement à une agence (inmobiliaria), aussi appelée régie immobilière en Suisse, est la manière la plus simple et la plus sûre. L’agence se charge de publier l’annonce sur différents sites internet, faire l’étude des candidats, faire le contrat, toucher les loyers chaque mois, faire le rappel en cas de retard, payer l’assurance, payer les frais d’administration d’immeuble s’il y a et finalement verser l’argent sur le compte du propriétaire.

Il y a beaucoup d’agences et il serait très dur d’en recommander une. En fait, les plus grandes ne sont pas forcément les meilleurs et la qualité peut changer d’une ville à l’autre. De plus, avec le dynamisme de l’immobilier en Colombie actuellement, même des agences étrangères viennent s’installer.

 

Mais tout n’est pas rose, vous n’entendrez pas un colombien se dire satisfait de son agence. En fait, elles cherchent à se couvrir le plus possible, de poser des conditions élevées aux postulants, de baisser le loyer pour augmenter les chances d’obtenir leurs commissions, d’augmenter à tout prix le nombre de biens disponibles dans leurs catalogues, de se défiler à l’heure de faire des réparations.

La commission mensuelle de l’agence est d’environ 13% sur le loyer, sans inclure les frais d’administration de l’immeuble s’il y a qui reste à part, à cela se rajoute la TVA (IVA) sur la commission, l’assurance sur le loyer et les frais bancaires. Cela représente environ 20-25% de moins sur le loyer que paye le locataire. C’est peut-être cher payé mais si vous n’êtes pas en mesure de gérer vous-même la location notamment à cause d’un éloignement géographique alors la tranquillité est à ce prix. Comme il est très courant de négocier le loyer vous pouvez donner un prix idéal et un prix minimum à l’agence qui s’occupera de la négociation, mais l’idéal est quand même d’indiquer un seul prix et l’agence vous fera savoir la proposition du candidat. À vous d’accepter ou non.

Comme pour les contrats vus précédemment, les agences font des contrats d’un an renouvelable et s’occupent de l’entrée et sortie des locataires.

 

Quand j’ai acheté ma maison, je vivais dans un appartement et en avait deux autres à louer. J’avais meublé le plus petit en anticipant la demande vue sa situation dans un quartier historique et touristique. N’ayant pas d’expérience j’ai fait appel à Bienco pour s’en occuper. Il a été difficile de les convaincre de louer un appartement meublé mais avec chance une entreprise en cherchait justement un pour une nouvelle employée américaine, avec contrat de travail à durée limitée. Dans l’état des lieux il était spécifié que les meubles étaient sous mon entière responsabilité. Le problème a été avec l’autre, pourtant plus grand, vide et avec garage. Bienco suggérait un loyer un tiers plus économique que j’espérais, ce que j’ai refusé et mettait donc des conditions élevées aux candidats. Après plusieurs mois sans succès et après un énième refus d’un candidat qui présentait pourtant de bonnes garanties, j’ai renoncé à travailler avec eux pour faire un contrat direct avec ce candidat, comme expliqué au début. Ayant plus confiance, j’ai arrêté définitivement de travailler avec eux quand l’américaine s’est en allée de l’appartement meublé.

Avantages: La tranquillité d’être couvert en cas de problème. Aucun effort à fournir pour la recherche de locataires. Vous vous contentez de recevoir l’argent chaque mois sans avoir à gérer les détails techniques ou financiers.

Désavantages: Une commission élevée. Pas certain de louer au meilleur prix selon le marché. Peu d’effort de promotion. Perte de temps, le logement peu rester vide longtemps. N’accepte normalement pas de logement meublés.

 

4) Airbnb

Solution très à la mode actuellement, Airbnb vous permet de louer une chambre, un appartement ou une maison entière par nuit. Bien sûr le logement doit être meublé et le mode de location est assez similaire à celui d’un hôtel finalement. Vous vous enregistrez comme membre tout d’abord puis publiez une annonce. Prenez de belles photos, choisissez la plus attirante comme photo principale, rédigez une annonces claire et séduisante en espagnol et de préférence aussi en anglais, indiquez toutes les caractéristiques comme le nombre de places, les aménagements, services et accessoires disponibles (télé, câble, wifi, machine à laver, sèche-cheveux, etc…).

La page est très bien faite et vous permet de configurer facilement la disponibilité et les prix. Vous pouvez bloquer certaines dates si vous désirez garder le logement pour vous et pouvez fixer des prix différents selon la période, voire même laissez Airbnb se charger de le moduler selon l’offre et la demande dans votre quartier. Personnellement je fixe moi-même les prix, offre un rabais de 15% pour une durée supérieur à 7 jours et 40% supérieur à un mois. J’inclus 30.000 pesos de frais supplémentaires de nettoyage.

 

Vous recevrez des sollicitudes et être libres d’accepter ou non.  C’est assez courant de recevoir des demandes de réduction, par exemple d’accorder le rabais hebdomadaire ou mensuel alors que la durée est plus courte. Vous avez alors la possibilité de faire une offre spéciale.

Lors de la venue des clients, assurez-vous d’avoir le logement impeccable, suffisamment de serviettes, de connaitre l’heure d’arrivée et d’avoir indiqué clairement comment y parvenir. Certains vous demanderont des conseils pratiques ou touristiques, certains auront besoin d’aide, d’autres pas, bref vous remplissez le rôle d’hôte. À la fin vous serez invité à évaluer la personne et l’expérience en générale, ce que le client sera invité à faire aussi. Ces notes permettront de vous classer plus ou moins favorablement dans les suggestions de logements de votre ville. En remplissant les critères d’excellence vous obtiendrez le statut de Superhost qui vous placera prioritairement.

La page s’occupe de collecter l’argent auprès du client, prendre une commission et vous reverser l’argent sur le compte bancaire que vous aurez indiqué. Il n’y a donc aucune transaction en effectif.

 

C’est la solution la plus rentable, elle génère plus de bénéfice car pour de courte période le prix de la nuit est plus élevé. Mais elle demande plus de travail et est plus contraignante car vous oblige à prendre soin de vos invités, être présent régulièrement ou du moins disponible rapidement. Airbnb n’est pas seulement un service de location mais aussi une expérience touristique. C’est une solution idéale si vous vivez sur place ou du moins pas trop loin.

Notez aussi que vous devez être propriétaire du logement. A moins de louer juste une chambre dans le logement que vous occupez également, la sous-location est normalement interdite. Airbnb ne vérifie pas, mais des voisins pourraient dénoncer la situation à l’agence immobilière qui romprait immédiatement le contrat de bail.

À l’image d’Uber qui provoque l’hostilité des taxis notamment au sujet des impôts, Airbnb se fait attaquer par les hôtels, qui considèrent cette concurrence déloyale. Dans un flou juridique depuis son ouverture en Colombie en 2013, le Département de Commerce, Industrie et Tourisme est en négociation pour imposer une taxe ainsi qu’obliger les hôtes a s’enregistrer et obtenir le RNT (Registro Nacional de Turismo). La décision sur le procédé devrait arriver tout bientôt.

 

Ce même appartement meublé que j’ai loué d’abord par l’intermédiaire d’une agence immobilière, puis par contrat direct, je le loue maintenant sur Airbnb. Mon expérience jusque-là est excellente, je n’ai jamais eu de problème et ai plutôt tendance à recevoir des sollicitudes pour des périodes de plusieurs semaines voire plusieurs mois. Le travail n’est donc pas énorme et le contact avec les clients est agréable. J’ai aussi souvent eu l’occasion boire un verre avec les locataires et avoir une relation très amicale. Cependant j’ai aussi eu un petit désagrément, un locataire a voulu étendre sa réservation de plusieurs semaines et pour cela j’ai dû annuler une autre réservation. J’ai été pénalisé par Airbnb, non pas de manière financière mais sur un des critères d’excellence, et je ne peux pas obtenir le statut de Superhost cette année. J’ai également été notifié qu’en cas de seconde annulation cette année la page se réservait le droit de bannir mon annonce. Malgré tout, mes évaluations sont très satisfaisantes, entre 4.8 et 5 sur un maximum de 5, et je reste bien classé donc l’appartement ne reste presque jamais inoccupé. Cependant, avec un statut de Superhost je pourrais me permettre d’augmenter un peu mes prix.

Avantages: Une rentabilité maximum, prix plus élevés. Aucun travail de publicité ou de recherche par petites annonces. Pas de transaction financière directement avec le client. Vérification et évaluations des utilisateurs.

Désavantages: Obligatoirement meublé. Plus de travails et de soins. Doit avoir le sens de l’accueil et être disponible. Inscription prochainement obligatoire au Registre National du Tourisme (RNT) et donc payement d’impôts supplémentaires.

Nota bene: Je reçois l’argent sur mon compte personnel chez moi en Suisse, ce qui prend généralement 2-3 jours pour arriver. Je ne sais pas comment ça se passe avec les banques colombiennes. Est-ce que quelqu’un en a l’expérience?

 

5) Caution

Cette dernière méthode peut se révéler utile dans certains cas, principalement pour une location de courte durée pour un visiteur, notamment étranger. Un visiteur qui désire rester pour quelques mois dans votre logement n’aura pas forcément les garanties et papiers nécessaires pour un contrat standard, d’autant plus si la durée est inférieure à une année. Dans ce cas-là vous pouvez envisager un contrat tacite avec dépôt de caution. La loi ne va pas vous défendre en cas de problème, donc prenez les précautions suivantes ; Photos des papiers d’identité, payement en avance et caution. Le plus important peut-être ; ayez du flair sur la personne.

À noter aussi que vous devriez théoriquement obtenir au préalable le registre touristique (RNT) comme avec Airbnb si vous héberger des étrangers.

 

Il m’est aussi arrivé d’utiliser cette méthode, mais seulement une fois. Un voisin a voulu louer mon appartement meublé pour un membre de sa famille de visite pendant 2 mois. Il y avait une relation de confiance mais pas entièrement non-plus, donc j’ai exigé le payement en avance et une caution équivalente à un mois. Quand la personne est arrivée j’ai pris en photo ses papiers d’identité ainsi que celles du voisin, au cas où je devais déposer plainte par la suite.

Je n’ai eu aucun problème, mais si la personne avait provoqué des dégâts supérieurs au montant de la caution j’aurais eu des pertes.

Avantages: Pas de commissions, payement en cash. Pas de protection juridique pour le locataire s’il devient squatteur.

Désavantages: Meublé de préférence. Inscription obligatoire au Registre National du Tourisme (RNT). Aucune protection juridique.

 

Derniers conseils

Même pour des locations de longues durées, vous recevrez peut-être des propositions de payement de 6 ou 12 mois de loyer en avance, parfois même en espèces. Ça peut être très tentant mais risque surtout de devenir une source de problème si l’origine est obscure. À éviter de préférence.

Si vous rêvez de devenir propriétaire, lisez cet article qui vous explique toute la marche à suivre.

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