Étiquette : Investir en Colombie

Les meilleurs secteurs d’investissement à Medellín

Les meilleurs secteurs d’investissement à Medellín

Pour cet article, j’ai un invité spécial : Yoann Nivard-Leonelli qui réside à Medellín depuis 5 ans. Il est spécialiste en création d’entreprise et connaît parfaitement les secteurs économiques de la ville et sa région.

Vous pouvez faire connaissance avec Yoann en lisant son parcours et surtout les services qu’il offre si vous comptez investir à Medellín. Il vous guidera tout au long de votre projet.

 

Sur le même thème, ne manquez pas de lire l’analyse de Doniphane sur les 5 secteurs d’investissement sur la côte Caraïbe, principalement Barranquilla, Carthagène et Santa Marta.

Profitez aussi de lire mon analyse : 5 secteurs d’investissement pour la ville de Cali.

Et maintenant, place à Yoann pour les secteurs d’investissement à Medellín :

 

Entreprendre, Investir à Medellin

 

Les clés pour investir ou entreprendre avec succès en Colombie sur un projet, est d’être averti de la situation économique de la région, de connaître les mentalités locales, mais aussi de respecter 2 principes fondamentaux:

  • 1) Choisir un lieu d’implantation à fort potentiel économique
  • 2) Faire une bonne étude de marché sur l’activité visée.

 

Présentation de Medellin et de sa région

Medellin, “la ville de l’éternel printemps” et capitale de la région d’Antioquia, en a fini avec l’époque noire de Pablo Escobar. Désormais elle montre aux médias internationaux une autre image, mettant en avant ses atouts; une ville ayant la chance d’avoir une situation climatique exceptionnelle et de bénéficier pleinement de l’effet d’aubaine généré par le taux de croissance élevé observé ces dernières années dans le pays.

Medellin avec ses 2.5 millions d’habitants, est un épicentre dynamique du commerce, de l’industrie et de la technologie. 20% des entreprises les plus importantes du pays sont basées dans la ville, certaines d’entre elles multinationales ont un grand rayonnement international.

De plus, les Paisas (nom donné aux habitants de Medellin et de la région d’Antioquia) ont la réputation d’avoir le sens de l’hospitalité, tout en faisant preuve d’une extrême amabilité et gentillesse.

Dans ce contexte, Medellin à des possibilités de poids à faire valoir, elle mérite que l’on s’y intéresse

Metrocable

 

Idée reçue vue de France

Le boum économique de la Colombie, avec un taux de croissance élevée, fait figure d’un pays vu comme un Eldorado où il serait facile de gagner de l’argent. Or, ne rêvez pas et préparez-vous!  Il existe un décalage, mal perçu de l’étranger, entre la croissance de l’économie et celle du marché colombien, les situations sont loin d’être toutes aussi favorables pour toutes les activités et dans tout le pays.

Un autre constat à prendre en compte, est le nombre de consommateurs accessibles, le pouvoir d’achat du colombien reste très en-deçà des niveaux occidentaux.

Cependant le marché Colombien et tout particulièrement celui de Medellin est loin d’être fermé aux investisseurs et entrepreneurs étrangers bien au contraire.

 

Les opportunités d’investissement et d’entreprenariat sur Medellin

 

Traditionnellement l’investissement à Medellin vu sa situation climatique est tournée vers la production et l’exportation de produits comme le café, les fruits et les fleurs, mais elle tire également grandement partie d’autres potentiels économiques tels l’industrie du textile et le vestimentaire, l’immobilier, le tourisme et les startups sur les plates-formes de co-working, qui sont des gisements très attractifs pour les investisseurs et les entrepreneurs étrangers.

Escalators dans la commune 13

Toutefois, je ne vais pas ici aborder tous les investissements possibles réalisables sur Medellin, mais uniquement quelques-uns emblématiques et en plein essor ou représentatifs de la réussite économique de Medellin et de sa région.

 

1- Exportation de café Colombien

La Colombie fait partie des principaux pays exportateurs de café dans le monde. La culture du café se fait dans une région située à proximité de Medellin donnant une sélection des meilleurs cafés de variété Arabica, c’est un produit de grande qualité. Le café est produit de manière traditionnelle sur des petites exploitations agricoles,  à une altitude de 1700 mètres, et commercialisé à l’export par les producteurs ou par les coopératives.

Pour l’investissement et l’entrepreneuriat, il est possible d’exporter du café de Colombie (grain, moulu, torréfié, soluble, etc…) comme le montre l’article du journal “Le Progrès” sur un projet de création d’une micro entreprise dans le but de le redistribuer en tant que fournisseur/grossiste sur le marché français.

 

Un autre concept serait de s’inspirer de coffee shop, tel Starbucks copié sur les bars à expresso italiens et d’ouvrir un établissement de dégustation de cafés colombiens importés.

L’investissement initial pour ces 2 types de projets demeure raisonnable.

 

2 – Exportation de fleurs

La Colombie, deuxième exportateur de fleurs après les Pays-Bas, et premier producteur d’œillets, poursuit sa croissance dans ce secteur. Les exportations de fleurs sont sans cesse en progression. Medellín et sa région de par sa situation géographique exceptionnelle, produit des fleurs toute l’année.

 

A contrario de l’autre côté de l’atlantique, plus de 600 millions de roses vont se vendre en France cette année, dont une partie non négligeable est offerte à la Saint-Valentin, puis lors de la Fête des mères. Pour approvisionner ce marché les Pays-Bas sont les leaders européens de fleurs et de roses. D’Amsterdam, arrivent par avion les colis de fleurs des pays, la Colombie en fournit 7%, qui sont par la suite redistribuer sur l’Europe.

 

L’étude d’un projet “circuit court” en amenant en France directement les livraisons de fleurs, dégagerait des gains par rapport au circuit actuel. Ce concept peut être pensé de différentes manières; un importateur basé en France, réceptionnant et distribuant les commandes pour des clients locaux ou un exportateur assurant toute la chaîne de distribution du fournisseur aux consommateurs.

Un marché existe en France, il reste à être développé c’est celui de l’expédition de fleurs en vrac, ou en bouquets (œillets, roses) destinés aux restaurants, aux hôtels, aux entreprises et grandes surfaces et ponctuellement à l’occasion de grands événements que sont la fête des mères et la Saint Valentin.

 

3 – Industrie textile

L’industrie du textile et du vestimentaire de Medellin est mise en avant chaque année par le salon Colombiamoda. Ce salon avec sa Fashion Week, est le plus important salon de mode d’Amérique du sud. La passion pour les affaires, les tendances de la mode et le partage des connaissances sont les trois composantes de Colombiamoda,

De nombreux exposants et clients d’Amérique du sud, des Etats-Unis et canadiens viennent chaque année chercher les tendances et faire leur marché. Cette attractivité autour de Colombiamoda est due à la créativité et l’originalité des collections proposées. Ce succès découle de l’émulation permanente des marques telles que Arturo Calle, Studio F ou Silvia Tcherassi, très répandues dans toute l’Amérique Latine et toutes basées aux alentours de Medellin.

L’investissement et/ou d’entrepreneuriat peut être vu sous plusieurs formes; soit localement comme exportateur de textiles sous toutes ses formes, soit depuis la France sur une activité de négoce de tissus, d’importation de confection et prêt à porter pour son propre compte ou pour une clientèle française.

 

4 – Immobilier

Compte tenu de la situation climatique, économique et structurelle de Medellin pour celui qui cherche à investir, il y a toutes sortes de possibilités, comme l’achat de biens immobiliers sur plan, à la construction, la vente et la location (maisons individuelles, appartements neufs et à rénover, locaux, terrains).

Lire : Comment acheter un bien immobilier en Colombie

Comme en témoigne les données suivantes, Medellin est cataloguée par les résidents et les étrangers comme « un bon plan investissement». Les chiffres comparatifs entre 2014-2016, indiquent que les ventes de logements à Antioquia ont augmenté de 45% par rapport à 2014.

Les meilleurs quartiers pour acheter un bien actuellement à Medellín, sont Envigado, Sabaneta et Bello. Ces quartiers possèdent des options de vie différentes, ou toutes les catégories de la population peuvent être satisfaites et représentées. Ils sont dotés d’une multiplicité d’alternatives de transport, d’offre gastronomique et commerciale, de divertissement et de grands espaces verts qui favorisent grandement les activités culturelles et écotouristiques, pour certains de ces quartiers des itinéraires cyclables ont été développés permettant une activité sportive tout en optant pour un mode de déplacement doux.

 

La Colombie s’ouvre de plus en plus aux étrangers comme le prouve les chiffres pour 2017, le temps de séjour à Medellin a une durée très variable, selon que vous soyez touristes, visiteurs, étudiants, hommes d’affaire, ou résidents. Donc, un investissement dans un bien immobilier à Medellin peut permettre toutes formes de mise à disposition du bien: Airbnb, location vacances, colocation pour des étudiants ou pour des PVtistes ou tout simplement pour être propriétaire résident, actif ou retraité.

Lire : Comment mettre un logement en location, 5 méthodes différentes

 

5 – Entreprendre dans la restauration, la gastronomie française

Monter un restaurant gastronomique français, c’est l’une de ces idées d’entreprise qui est en train de grandir énormément en Colombie. La vérité est que la cuisine française a toujours été très recherchée sur le marché de la restauration colombienne. Cependant jusqu’à peu elle était réservée uniquement à une petite partie de la classe aisée, ou à la communauté française. Mais avec un pouvoir d’achat qui progresse et une classe moyenne grandissante, beaucoup de restaurants et bars spécialisés dans la gastronomie française ont vu le jour ses derniers temps à Bogota. Donc, si vous combinez de bons menus avec une carte des vins intéressante, avec de la convivialité, votre espace peut sans aucun doute générer rapidement de bons résultats sur Medellin.

Lire : Comment ouvrir un restaurant en Colombie

 

En conclusion

La santé économique de la région de Medellin dispose d’un fort potentiel sur le plan des investissements et la création d’entreprises, mais est freiné par le manque d’investisseurs.

Alors, si vous êtes entrepreneurs, investisseurs, et que vous aspirez à monter un projet de création d’entreprises ou d’investissement à Medellin, nous sommes là pour vous aider grâce notre réseau d’experts et de professionnels francophones (prospecteurs d’idées, traducteurs, interprètes, comptables, avocats d’entreprises, visa experts, recherche de logements meublés sans besoin de garants…). Colombieconseil.com peut aussi vous aider dans le recrutement de talents francophones ou internationaux.  

 

Réservez-vous quelques jours à la découverte de la ville et venez nous rencontrer.

Yoann NIVARD, Fondateur de ColombieConseil.com

Info@colombieconseil.com

WhatsApp +57 318 421 0658

Devenir entrepreneur-investisseur en Colombie

Devenir entrepreneur-investisseur en Colombie

Avec l’attrait grandissant de la Colombie, son développement économique et les opportunités pour les étrangers, de plus en plus d’Européens tentent l’aventure de devenir entrepreneurs. Avec un capital assez modeste, en comparaison avec les financements nécessaires en Europe, on peut démarrer une entreprise ou investir sans devoir emprunter.

Cependant il y a beaucoup d’aspects à prendre en compte. C’est déjà toute une aventure de devenir entrepreneur mais il faut rajouter à cela le fait d’être dans un pays étranger avec d’autres coutumes. Il faut faire les choses dans l’ordre, tant sur le plan financier que comptable et administratif, mais aussi pour les visas et la structure légale. On peut rapidement perdre le fil, ne plus savoir comment s’y prendre et s’empêtrer dans les soucis.

Ce blog VivreEnColombie fournit de nombreux conseils utiles selon les différentes situations, mais j’avais envie de constituer ce « fil » pour entrepreneur-investisseur. De cette manière, chacun peut savoir à quoi s’attendre. Chaque point renvoie à des articles détaillant exactement la marche à suivre.

 

Explorer et identifier ses propres motivations

 

Que l’on tombe amoureux de la Colombie durant un voyage ou qu’on lise un article vantant les merveilles du pays dans une revue économique, on peut se surprendre à rêver vivre sous les tropiques. Cependant la réalité est un peu plus compliquée.

La Colombie a des avantages certains ; stabilité politique et économique, situation géographique idéale avec accès aux océans Atlantique et Pacifique, production agricole toute l’année, climat agréable, personnel qualifié disponible. C’est admirable de voir que malgré une dévaluation de la monnaie (COP) de près de 40% en 2014, le pays maintient son développement économique. Depuis une décennie, l’inflation reste en dessous des 9% (4% en 2017) et le PIB augmente entre 1 et 8% (2% en 2017).

Mais les désavantages pèsent lourdement quand même ; corruption à tous les niveaux, infrastructures routières insuffisantes, coûts de transports élevés, loyauté professionnelle basse, arnaques fréquentes et malgré la stabilité économique la note de crédit a récemment baissé d’un cran à BBB-.

 

La première chose à faire est de se confronter à la réalité du pays. Les régions sont très différentes les unes des autres, les gens aussi, donc les mentalités et les opportunités changent. J’ai moi-même écrit un article sur les opportunités économiques spécifiques à Cali que vous trouverez sur le blog de Doniphane appelé colombianito.fr. Quant à lui, il a rédigé un article sur les opportunités de la côte Caraïbe sur le blog de Yoann appelé ColombieConseil.com. Et Yoann a rédigé un article sur les opportunités à Medellín sur mon blog VivreEnColombie.co.

 

Le visa touristique permet de rester 90 jours, prolongeable 90 jours supplémentaires, par année calendaire. Comme le compteur repart à zéro le 1er Janvier, vous pourriez rester 12 mois consécutifs comme touriste, de Juillet à Juin.

Les Français âgés entre 18 et 30 ans peuvent bénéficier gratuitement d’un visa valable un an selon les accords du PVT, le Programme Vacances-Travail. Vous pourriez même vous faire la main avec de petits boulots.

Lire aussi comment obtenir le PVT

 

Définir la faisabilité du projet

 

Selon ce que vous avez décidé de faire, trouvé l’investissement ou imaginé quelle entreprise monter, prenez le temps de faire un vrai business plan et étudiez froidement la viabilité du projet.

Pour acheter de l’immobilier lisez d’abord cet article. Si votre projet est de le mettre en location lisez celui-ci. Pour monter un restaurant, préparez-vous avec ce guide. Pour un hôtel, renseignez-vous sur la concurrence et le taux d’occupation. Sachez que pour commencer, la création d’une entreprise n’est pas forcément nécessaire. Vous pouvez gérer un commerce et facturer les clients en nom propre.

 

Parlez du projet autour de vous à des gens d’expérience. Payez une étude par un cabinet local si nécessaire. Rencontrez d’autres expats et créez un fort réseau social. N’ayez pas peur de parler de vos projets, vous aurez plus de chance de trouver des partenaires que de tomber sur des gens qui vont vous voler l’idée.

D’ailleurs, tout le monde a des idées, la réussite se trouve dans la mise en œuvre.

 

Assurer le financement

 

Une erreur classique est d’engager tous les fonds dans le projet. Il est important de garder un matelas de sécurité le temps de pouvoir générer des revenus. Un restaurant ou un hôtel a du personnel et des salaires à payer. Un appartement a des frais d’administration pour les zones communes et des impôts. Il y a des frais d’achat de matériel, coûts de déplacement, loyers, publicité peut-être, etc…

Prenez aussi en compte le budget pour subvenir à vos propres besoin. La Colombie n’est pas exactement bon marché, surtout sur la capitale.

Lire également sur le coût de la vie en Colombie.

Il faut savoir qu’il est impossible pour un étranger d’obtenir un prêt d’une banque colombienne sans avoir déjà un « historique » avec elle. Vous auriez plus de chance auprès de votre banque française qui vous connait. Faites bien vos calculs avant de vous lancer.

Connaissez parfaitement la manière d’envoyer l’argent d’Europe en Colombie. Vous ne voudriez pas être pénalisé à cause d’une banque qui bloque ou limite vos envois. Ou même d’être cité à comparaître devant le Département d’Industrie et du Commerce pour justifier des fonds qui ne correspondent pas aux dépenses.

 

Régulariser le permis de séjour

 

Avant de dépenser ou transférer le moindre sous, mettez-vous en règle en obtenant le visa adéquat. Tout sera beaucoup plus compliqué si vous n’avez pas de cédula de extranjería, la carte d’identité colombienne pour étranger. Elle s’obtient automatiquement avec un visa. Sans elle vous ne pourrez pas ouvrir de compte en banque, les fournisseurs ne travailleront pas avec vous et chaque devoir administratif s’heurtera à des difficultés.

Pour investir dans l’immobilier ou étudier le marché, vous pouvez demander le visa Visiteur (V).

Pour créer une entreprise, se déclarer professionnel indépendant, employé ou propriétaire immobilier, vous pouvez demander le visa Migrant (M).

Lire sur les visas colombiens et les démarches d’obtention.

 

Mettre en place le projet

 

Vous êtes maintenant dans le vif du sujet. Vous pouvez monter votre commerce ou investissement. Avant de signer un contrat, faites-le vérifier par un avocat que vous avez choisi et renseignez-vous sur les démarches pour pouvoir légaliser cet apport d’argent avec un comptable.

Méfiez-vous des clauses et pénalités de retards ou d’annulation. Même si vous êtes de bonne foi et avez les fonds, des problèmes peuvent survenir. Ne portez pas l’entière responsabilité sur vos épaules. En tant qu’étranger on aimerait dès le départ donner une bonne impression et montrer qu’on est sérieux, mais en cas de problème il n’y aura pas de pitié. Les gens auront vite tendance à penser que l’argent ne vous manque pas, que quelques Euros de moins ne vous feront pas de différence surtout si vous avez accepté la responsabilité.

 

Vivre comme un local

 

La période de découverte est finie et l’expatriation commence pour de vrai. C’est le début d’une nouvelle routine, un nouveau cercle social, une maison qui devient un foyer. C’est à ce moment que le choc culturel peut se déclarer. En étant confronté au train-train quotidien, aux mêmes difficultés que traversent les colombiens et les immigrés, à l’administration digne d’un pays en voie de développement, les subtilités de la langue espagnole castillan, l’adaptation est obligatoire.

Il y a plein de détails à mettre en place. S’affilier à une assurance maladie et accident, obtenir le permis de conduire, remplir la déclaration d’impôts, entre autres.

Lire aussi les conseils pour se simplifier la vie au quotidien et les choses les plus surprenantes en Colombie.

 

Les étapes peuvent sembler nombreuses mais ne vous inquiétez pas, beaucoup d’autres l’ont fait avant vous. Assurez-vous d’être entouré des bonnes personnes et ne cherchez pas à tout faire vous-même.

Si vous avez besoin d’expertise pour vous aider et guider, contactez-moi.

 

Comment obtenir un emprunt

Comment obtenir un emprunt

Obtenir un crédit. Un entrepreneur ou investisseur peut en arriver à un moment à devoir chercher des sources de financement, comme obtenir un crédit plutôt que chercher un associé pour injecter du capital dans la société ou pour investir dans l’immobilier. Malheureusement c’est très compliqué de passer par une banque colombienne, alors il vaut mieux bien se préparer en sachant à quoi s’attendre.

 

Le principe de base est pourtant très simple, la banque veut être sûre d’être remboursée mais dans la pratique cela donne des critères parfois incompréhensibles.

Mais à côté des banques il y a aussi d’autres manières d’obtenir un financement.

 

Emprunt auprès d’une banque

Les banques octroient différents crédits, personnels ou pour entreprise, à la consommation, achat de véhicule ou immobilier, renouvellement de matériel de production, etc…

Les taux d’intérêts varient selon le but et la durée mais devraient tourner vers 1% par mois en plus du remboursement de la dette.

Les banques étudient votre situation financière, les économies mais surtout les mouvements sur votre compte lors des 3 derniers mois. C’est ce qui va déterminer l’équilibre financier et la capacité à rembourser. Finalement peu leurs importent les investissements réalisés antérieurement, les transferts d’argent depuis l’étranger, les biens mobiliers ou immobiliers, les contrats en court, les ventes futures, rien de cela n’a de valeur à leurs yeux si le compte en banque ne « bouge » pas ou du moins pas suffisamment. Selon les mouvements sur le compte, la banque va vous indiquer le crédit disponible, sans se soucier de votre besoin.

Si vous prévoyez de demander un crédit, veillez donc à avoir des entrées et sorties suffisantes. Encore bien souvent des payements se font en espèces pour éviter les frais bancaires mais dans ce cas c’est un désavantage car justement la banque ne voit pas cet argent qui ne rentrera pas dans leur calcul.

Le seul document qui peut faire une différence est la déclaration d’impôts (declaración de renta) de l’entreprise ou personnel. Mais le but est le même, démontrer votre solidité financière.

Avant de vous engager dans une entreprise qui vous oblige à emprunter, vérifiez auprès de votre banque votre situation actuelle d’endettement.

 

Bancoldex

Les chambres de commerce et autres entités de promotion économique comme Procolombia recommandent aux entreprises de s’adresser à Bancoldex qui favorise leurs développements et à de meilleurs taux. Bancoldex fonctionne comme une « banque de 2ème étage » c’est-à-dire une banque qui ne prête qu’aux banques.

L’entreprise doit solliciter le prêt auprès de sa banque qui va étudier le cas et la situation financière. Cette même banque sollicitera l’emprunt auprès de Bancoldex, recevra l’argent pour le transmettre à l’entreprise.

La banque fera une étude sur votre capacité à rembourser la dette de la même manière que dans le cas précédent. Donc en résumé, si la banque ne veut pas vous prêter directement, Bancoldex ne sera pas le plan B.

 

Affacturage (factoraje)

Ce n’est pas à proprement dit un emprunt car l’argent ne passe pas par vos mains mais malgré tout une solution qui peut remplir le même rôle. Une entreprise de factoraje, comme Intercorp ou GFO par exemple, va vous aider à financer un contrat de vente. Imaginons que vous exportez des produits agricoles en grandes quantités ou installez du matériel technologique pour grandes entreprises. À moins d’avoir une excellente relation commerciale avec vos fournisseurs il vous faudra les payer en avance pour être livré alors que votre client vous payera à 30 ou 60 jours. L’affacturage consiste à laisser une entreprise tierce payer votre fournisseur à votre place et obtenir le règlement par le client. La commission va dépendre de la durée du financement, de la réputation du fournisseur et du client, et du volume d’argent engagé. On parle en général de 2% par mois dont il vous faudra tenir compte en calculant votre rentabilité, au risque sinon de voir votre marge réduite à néant. L’avantage est que si le client tarde à payer, c’est à l’entreprise d’engager les poursuites judiciaires.

À noter que de plus en plus de banques cherchent à occuper ce secteur et se mettent aussi à offrir ce service.

 

Entreprises privée de crédit

Comme les banques ne prêtent pas facilement, des privés le font avec des conditions d’obtentions plus accessibles mais aussi avec des taux plus élevés, en général au tour des 2.5% par mois.

Ils tiendront compte de votre situation mais chercheront forcément à se couvrir pour être sûr d’être remboursés. Les revenus sont importants mais aussi les avoirs, une maison peut servir d’hypothèque par exemple. Dans ce cas-là il faudra faire les papiers correspondants chez un bureau de notaires (notaría) et assumer les coûts administratifs. Ils vont aussi demander des garants, prêts à assumer le remboursement de la dette si vous n’en êtes pas capable.

Les privés ne vont pas forcément imposer un délai de remboursement, car leur business repose sur la rentabilité des intérêts élevés. Ils sont finalement plus intéressés à tenir le client sur de longues périodes.

 

Gota a Gota

C’est le terme utilisé pour parler de ces privés qui prêtent très facilement à des taux très élevés, 5% ou plus par mois. On voit parfois des affiches dans les rues. Ces gens-là en ont généralement après les biens de leurs clients, c’est-à-dire qu’ils attendent que la personne ne puisse plus payer pour s’approprier son mobilier, commerce, véhicule ou maison. Résister peut entraîner les pires conséquences.

Même si je connais des petites entreprises qui y recourent de temps en temps pour des dépenses ponctuelles, c’est une solution à éviter.

 

 

Dernières remarques

Si vous empruntez à l’étranger, pensez à demander à un comptable comment le déclarer, ce qui sera utile aussi le jour où vous devrez le transférer en retour. Assurez-vous de bien savoir comment amener cet argent en Colombie.

Avant de contracter un emprunt pour couvrir les affaires courantes de votre entreprise, calculez si vous n’auriez pas meilleur temps de repousser certains payements. Par exemple, l’amende pour retard des impôts et taxes de la DIAN est plus basse que les intérêts des prêteurs. Là encore, à discuter avec un comptable.

 

Comment acheter une maison, un terrain ou un appartement

Comment acheter une maison, un terrain ou un appartement

Le marché de l’immobilier est très intéressant en Colombie, que ce soit pour le plaisir d’être propriétaire sans s’endetter à vie comme ça serait le cas en Europe pour la plupart d’entre nous, ou comme investissement pour mettre un appartement en location par exemple.

Bien sûr il faudra être très vigilant sur le choix du bien immobilier et s’assurer de faire correctement la partie administrative. De plus il y a des risques, donc il vaut mieux garder la tête froide au moment de prendre une décision.

Certains risques ne sont pas maitrisables, comme la fluctuation du peso (COP) sur le marché international. Avant fin 2014 le taux de change d’un dollar USD était environ de 2’000 pesos alors qu’un an plus tard ce même dollar en valait 3’000, ce qui représente une grande dévaluation due à la chute du prix du pétrole dont l’économie colombienne dépend encore beaucoup. Pour moi qui ai acheté ma maison à Cali en 2011 c’est une perte d’environ 30%. La maison en tant que tel n’a pas baissé de valeur sur le marché local, bien au contraire, mais si je décidais de vendre et rapatrier mon argent en Suisse alors là ça serait une mauvaise affaire. En 2017, la Colombie a découvert un énorme gisement de gaz naturel avec les perspectives de trouver d’autres poches aux alentours, peut-être que la conséquence sera un redressement du peso qui rendrait l’achat d’autant plus avantageux pour ceux qui achètent maintenant.

Autre sujet important, la fin du conflit avec la guérilla qui va modifier le paysage économique. Il y aura beaucoup d’opportunités mais aussi beaucoup d’inconnues, sachant que des zones vont se développer, tout comme le tourisme en général, mais que le pays devra dédommager et soutenir nombre de victimes.

 

D’autres risques existent et ceux-là sont maitrisables. Je pense principalement aux arnaques qui sont nombreuses. Avez-vous déjà vu un panneau annonçant que tel terrain n’est pas à vendre (Este lote no se vende)? Ce n’est pas une technique de marketing pour donner encore plus envie aux acheteurs potentiels et ainsi monter les prix, mais bien que des gens cherchent à vendre des biens dont ils ne sont pas propriétaires. Ça arrive, ce sont des gens très habiles ayant parfois même des complices dans les bureaux de notaires officiels (notarías).

Il y a aussi d’autres situations dont il faut se méfier comme les cas de succession. Ne promettez ni me payez rien tant que la succession n’a pas été validée, les papiers actualisés, que vous êtes sur de négocier avec tous les héritiers et que le contrat détermine clairement la part de chacun. Vous ne voudriez pas avoir la visite d’un membre de la famille quelques années plus tard qui vous réclame sa part. Si en plus il y a des conflits familiaux, la procédure de succession peut prendre des années alors mieux vaut ne pas s’attarder et continuer à chercher.

Heureusement on peut se prémunir de ces dangers en respectant la marche à suivre. Finalement le plus grand danger est de trop vouloir l’objet et d’ignorer les signaux. Gardez la tête froide, prenez votre temps, renseignez-vous et ne faites confiance à personne. Pensez bien qu’il est très facile de falsifier des documents et de se faire amadouer par de belles histoires.

Je vous recommande de bien lire chaque étape et aussi les conseils tout à la fin.

Encore une petite précision, un étranger peut légalement devenir propriétaire n’ayant pas de visa de résidence et donc pas de carte d’identité colombienne (cédula de extranjería). Le numéro de passeport apparaitra sur les documents. Cependant, si vous achetez dans le but de mettre en location, les régies immobilières vous demanderont un compte bancaire en Colombie, que vous ne pourrez pas ouvrir sans être résidant. Cet article vous explique très clairement les différentes manières de mettre un logement en location.

 

1) La recherche

Premièrement il est important de savoir ce que l’on veut et où. La qualité de vie peut changer d’un quartier à un autre et les coûts selon la classe (estratos) qui vont généralement de 1 à 6. Les impôts, les services d’eau et électricité ont des tarifs différents selon que vous viviez dans un quartier populaire (3) ou luxueux (6). La valeur d’un appartement par exemple dépendra aussi du bon entretien des zones communes. Certains quartiers ont plus d’attrait touristique si votre projet est de louer sur Airbnb.

Vous pouvez chercher sur internet avec les différents sites d’annonces, en tapant « finca raíz » et votre ville. L’autre technique est de se balader en observant les affiches « se vende ».

Si la vente du bien immobilier se fait par une agence reconnue tout le travail de vérification aura été fait mais bien souvent ce sont par des particuliers. Organisez une visite et si vous êtes intéressés, demandez le maximum d’informations ; l’histoire du lieu, le motif de la vente, les propriétaires,…

 

2) La documentation de la propriété

Si vous considérez un achat et entamez les négociations il vous faudra demander au propriétaire tous les documents relatifs à la propriété pour vérifier la nature exact des informations du vendeur et aussi que tout soit à jour avec les impôts ;

Certificado de Tradición: C’est l’historique des propriétaires. Il indique les différents changements avec les dates, le motif et le prix. Il y a aussi quelques informations sur les dimensions, le genre et le numéro de matricule. Le prix peut apparaître parfois très bas, s’il n’a été que rarement adapté, et sera négocié beaucoup plus haut selon le marché actuel. Par contre, si le prix demandé est plus bas que le prix indiqué sur le certificat alors il y a peut-être anguille sous roche. Méfiez-vous des trop bonnes affaires… !

La règle d’or : Obtenez-vous-même ce document avant de signer quoi que ce soit, le document coute 14.000 pesos.

 

Escrituras: C’est l’acte notarié. Il indique toutes les informations propres au terrain, la construction, l’adresse, les numéros de matricule, les dimensions et autres possibles limitations. C’est un accord entre le vendeur et l’acheteur face au notaire. C’est un document très détaillé dont un avocat spécialisé pourra comprendre et déterminer si une nouvelle vente peut se faire sans encombre. Le vendeur doit vous le fournir, mais une copie peut aussi être obtenue auprès du bureau de notaires qui l’a précédemment réalisé, le certificado de tradición indique quel bureau. Là encore, la valeur indiquée correspond à la valeur cadastrale, qui est calculée selon l’emplacement, la surface et l’année de construction. C’est la valeur déterminante pour les impôts, qui ne tient pas compte de la valeur de vente négociée.

 

Paz y Salvo de Impuestos Prediales: Ce sont les reçus des impôts sur la propriété. Ce sont les preuves que la propriété est à jour et ne traine pas des impayés qui pourraient se chiffrer à plusieurs millions de pesos si rien n’a été fait pendant plusieurs années. Il y a l’impôt municipal et le départemental. A noter en plus le MegaObras pour Cali.

Vous pouvez consulter en ligne gratuitement ces documents mais il faudra payer un timbre d’authentification (estampados) délivré par la Gobernación lors de la signature chez le notaire.

Normalement, ces documents peuvent être obtenus en ligne avec le numéro d’identification (predial). Par exemple pour Cali.

 

Paz y Salvo de la Administración: C’est également un reçu mais qui concerne seulement les appartements ou maison appartenant à un lotissement. Chaque propriétaire paye des frais d’administration pour l’entretien des zones communes et service de porte d’entrée. Il faut aussi démontrer que les paiements sont à jour.

Il est du coup aussi judicieux de vérifier si l’administration en général n’a pas de dettes. Dans le cas d’une mauvaise gestion ou d’un grand nombre de mauvais payeurs les zones communes peuvent être laissées à l’abandon, ce qui affectera directement la valeur de votre propre appartement.

 

Reglamento de Propiedad Horizontal : Seulement pour les appartements. Ce document décrit l’immeuble dans son ensemble avec la distribution des appartements. Il faudra préciser le numéro de l’appartement qui vous intéresse ainsi que le garage. A proprement dit ce document ne vous sera demandé qu’au moment de la signature finale donc vous pouvez attendre un peu avant de l’obtenir. L’acte notarié (escrituras) indique exactement le numéro, la date et dans quel bureau de notaires vous pouvez obtenir une copie. Le document coûte 32.000 pesos.

 

Maintenant faites vérifier tous ces documents par votre avocat pour être bien sûr que tout est en ordre. Certaines banques offrent ce service au travers de leur propre département juridique, vu que les banques ont beaucoup à faire avec l’immobilier, ne serait-ce que pour approuver des crédits au logement de leurs clients. Le service coutera moins cher qu’un avocat privé.

 

Il peut aussi être une bonne idée de passer au cadastre (Oficina de Catastro) et obtenir la carte de la zone pour vérifier que l’adresse et le matricule correspondent. En pleine ville il est difficile de se tromper mais à l’extérieur on peut plus facilement faire passer une parcelle pour une autre. Imaginons que le propriétaire d’un terrain inintéressant pourrait alors réussir à le vendre en faisant visiter le terrain du voisin beaucoup plus grand et beau par exemple.

Sur internet, les cartes officielles de l’Institut Géographique Agustin Codazzi sont aussi disponibles pour vérifier soi-même, cependant la navigation du site est compliquée, rendez-vous alors à la succursale de l’institut de votre ville pour obtenir la confirmation.

 

3) La possibilité de réaliser votre projet

Si vous n’envisagez aucune modification ou construction alors ce point ne vous concerne pas mais dans le cas contraire il faudra vérifier que vous pourrez obtenir le permis.

Les quartiers historiques ont généralement des règles plus strictes quant au style mais aussi sur le nombre d’étages qui peuvent être limité par exemple a 2 coté route et 3 coté intérieur.

La nature du sol peut aussi limiter le nombre. Depuis la tragédie de Mocoa, les autorités sont plus prudentes sur les risques d’éboulement et même s’il y a déjà des constructions aux alentours rien ne garantis de pouvoir toujours construire aussi haut.

Ne prêtez pas attention aux mots du vendeur sur ce point et à moins de connaitre un architecte qui connait parfaitement la zone pour y avoir déjà réalisé des constructions, il est préférable d’obtenir à ce stade le plan d’ordre territoriale (Plan de Ordenamiento Territorial – POT) auprès d’un office des permis (curaduría).

 

4) La négociation

A n’importe quel moment vous pouvez commencer à négocier, car c’est une étape qui peut prendre du temps. Mieux vaut ne pas être pressé et ne pas se faire pressionné non-plus. D’ailleurs rien ne vous empêche de faire une offre et de continuer à chercher d’autres propriétés. Le meilleur argument pour obtenir une réduction est d’avoir l’argent disponible et être en mesure de payer tout de suite. Le vendeur préférera cette solution plutôt que de traiter avec quelqu’un qui doit obtenir un emprunt ou échelonner les payements.

Mettez-vous aussi d’accord sur les formalités de payement et sur les frais de notaires, qui comprennent les impôts sur la vente également, généralement c’est 50-50%. Évitez de convenir d’une partie en cash, c’est préférable en cas de problème et aussi pour les déclarations à l’état.

 

5) Le contrat de vente

Votre avocat rédige le contrat de vente (Promesa de compra-venta) qui spécifie tous les détails entre-autre sur le bien immobilier, les personnes impliquées, la somme et la méthode de payement. Ce contrat doit aussi être signé devant notaire mais pas en même temps que l’acte notarié (escritura), plutôt quelques jours ou même semaines avant pour avoir le temps d’organiser le transfert, peut-être de vérifier de nouveau le document en comparant les signatures du propriétaire et vendeur qui doivent être identiques. Mettez-vous d’accord aussi sur la pénalité en cas de non-respect, qui correspond bien souvent au 10% de la valeur du bien. Généralement il est convenu d’une date limite pour procéder au payement, que le vendeur va vouloir écourter le plus possible. Faite bien attention car des problèmes peuvent survenir et vous pourriez vous retrouver à payer 10% supplémentaire, voire payer l’amende et la maison vous échapper. Prévoyez assez de temps ou une clause si l’erreur n’est pas de votre responsabilité.

Choisissez vous-même le bureau de notaires (Notaría) ou demandez à votre avocat, bien souvent les avocats ont leurs habitudes et connections ce qui peut faire gagner du temps, mais ne laissez en aucun cas le vendeur décider. S’il insiste et impose son choix c’est surement parce qu’il a un complice, donc prudence. Certains bureaux ne sont toujours pas équipés de scanners digitaux électroniques, à éviter.

 

6) Le payement

Selon les termes que vous avez convenus avec le vendeur il faut maintenant procéder au payement. Si vous avez déjà votre argent en Colombie ça sera beaucoup plus simple mais dans le cas d’un transfert de l’étranger il faut être sûr du fonctionnement. Avec tous les problèmes de blanchissement et de trafic de drogue, les banques sont prudentes et le gouvernement a aussi imposé des règles strictes. Vous pouvez transférer sans problème et sans justificatif une somme inférieur à 10’000 USD, mais au-delà il faudra justifier le transfert et prouver l’origine. La banque ou la maison de change vous aidera avec les formulaires mais ayez à l’esprit que ça prend quelques jours voire quelques semaines pour finaliser le virement. Les banques ont aussi des limites de temps et si les justificatifs peinent à arriver ou à convaincre la banque va renvoyer l’argent à l’expéditeur. Profitez pour demander aussi les frais, car il y a un impôt de 4‰ et des frais de conversion car les transferts internationaux se font toujours en dollars américains USD.

 

7) L’acte notarié

Là encore, c’est vous qui choisissez le bureau. Emmenez vos papiers d’identité et tous les documents nécessaires ; l’ancien acte notarié, le certificado de tradición inférieur à 30 jours, tous les Paz y Salvo estampillés c.-à-d. avec le timbre et le Paz y Salvo de l’administration du mois en cours. Le notaire rédigera le nouvel acte que vous et le vendeur signerez sur place. Lisez attentivement l’acte et n’acceptez aucune erreur, même minime comme une faute de frappe, avant de signer.

Il vous faudra encore payer les impôts sur la transaction, qui correspond environ au 4% de la valeur du bien déclaré au cadastre, et d’autres frais de documents administratifs. La plupart des bureaux n’acceptent que l’argent liquide, demandez à votre avocat en avance qu’il vous fasse une estimation du prix à payer ou ayez votre carte bancaire pour retirer l’argent. Souvenez-vous que l’accord avec le vendeur de payer chacun la moitié.

 

8) le nouveau Certificado de Tradición

Il faut maintenant transmettre l’acte notarié à l’Office de registre d’instruments publics (Oficina de Registro de Instrumentos Publicos) pour vous enregistrer comme nouveau propriétaire. Généralement le bureau de notaires pourra le faire en envoyant l’acte par coursier mais si ce n’est pas le cas tâchez de vous y rendre le plus rapidement possible parce qu’un vendeur malhonnête pourrait tout à fait vendre la propriété une deuxième fois et l’Office de registre nommera nouveau propriétaire le premier à transmettre l’acte.

Au bout de quelques jours vous serez informé de l’enregistrement et pourrez obtenir le certificat avec votre nom.

Félicitations, vous êtes maintenant un heureux propriétaire !

 

Dernier point : La déclaration d’impôts

Ce point ne concerne pas exactement la procédure d’achat mais c’est un point important dont il faudra vous souvenir. L’année suivant l’achat vous devrez faire une déclaration aux impôts car c’est un capital que vous avez dans le pays. Vous ne payerez pas d’impôts là-dessus car ce n’est pas un revenu. Par contre, si vous décidez un jour de revendre votre propriété alors dans ce cas cela comptera comme revenu. Admettons que vous achetez votre bien immobilier 400 millions de pesos, quelques temps plus tard vous la revendez 450 millions, vous avez fait un gain de 50 millions et vous devrez payer des imports sur ce revenu. Cependant, si vous n’avez jamais rempli de déclaration alors l’état considèrera que votre gain est de 450 millions et l’impôt sera très élevé.

Si vous construisez ou agrandissez, ayez également toutes les factures pour la déclaration.

Engagez un comptable qui fera tout le nécessaire auprès de l’Office des impôts appelée la DIAN

 

Conseils :

Il est prudent de rencontrer les voisins avant d’acheter, vous pouvez demander au vendeur qu’il vous les présente. S’ils ne connaissent pas le vendeur alors renoncez, il y a un problème. Méfiez-vous aussi si le vendeur vous appelle tout le temps de numéros de téléphone différents, c’est plutôt une manière de ne pas laisser de traces.

N’acceptez pas de faire un payement en avance, même partiel, et évitez aussi quelconque payement en liquide.

De plus en plus d’obligations administratives peuvent se faire en ligne. Vérifiez la page de votre mairie avant de vous y rendre personnellement en tapant « alcaldía de (ville) trámites ».

Certains logements portent la mention d’affectation à « logement familial » (vivienda familar) qui entraine des restrictions. Dans ce cas-là le propriétaire ne peut ni vendre, ni hypothéquer, ni mettre comme garantie bancaire sans le consentement du conjoint. C’est une mesure qui permet de garantir un logement à la famille en évitant tout risque de saisie. Vérifiez donc bien ce point avant de signer une promesse d’achat et considérez cette affectation si vous décidez de mettre votre conjoint comme seul propriétaire.

Les quartiers historiques de certaines villes donnent droit à une réduction de 25, 50 ou même 75% sur les impôts annuels de la propriété (predial) si la maison remplit certains critères, notamment sur le style colonial de la façade et du patio. Renseignez-vous auprès de la mairie.

La longue histoire du narco business en Colombie a eu un grand impact sur l’immobilier avec ses cartels et riches trafiquants qui blanchissaient leurs argents en achetant ou faisant construire des propriétés à leurs noms, de proches ou tierce personnes. Il y a maintenant des milliers de propriétés abandonnées ou confisquées par le gouvernement dans différentes régions et parfois même idéalement situées dans les meilleurs quartiers. Sachez que si vous en achetez une, jamais vous ne réussirez à la revendre car les colombiens redoutent bien trop que quelqu’un vienne un beau jour la réclamer. Dans certaines cas cependant le gouvernement a procédé à la « liquidation » juridique et nettoyer l’historique et ne pose donc plus aucun problème.

A la campagne ou montagne, beaucoup de terrains n’ont pas de documents établissant clairement la superficie et sont nommés « terrenos baldíos » qui se traduirait par terrains en friche. Le document indique peut-être seulement la surface de la maison mais pas le terrain qui l’entoure, malgré les clôtures qui le délimitent clairement. La vente est légale, cependant il faudra s’assurer auprès de tous les voisins et la commune que les limites sont connues comme telles.

 

 

Voilà mes recommandations pour devenir propriétaire en Colombie. Cela peut paraitre compliqué et risqué, mais avec un peu de patience et persévérance ça en vaut vraiment la peine. Bonne chance !