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Comment acheter une maison, un terrain ou un appartement

Comment acheter une maison, un terrain ou un appartement

Le marché de l’immobilier est très intéressant en Colombie, que ce soit pour le plaisir d’être propriétaire sans s’endetter à vie comme ça serait le cas en Europe pour la plupart d’entre nous, ou comme investissement pour mettre un appartement en location par exemple.

Bien sûr il faudra être très vigilant sur le choix du bien immobilier et s’assurer de faire correctement la partie administrative. De plus il y a des risques, donc il vaut mieux garder la tête froide au moment de prendre une décision.

Certains risques ne sont pas maitrisables, comme la fluctuation du peso (COP) sur le marché international. Avant fin 2014 le taux de change d’un dollar USD était environ de 2’000 pesos alors qu’un an plus tard ce même dollar en valait 3’000, ce qui représente une grande dévaluation due à la chute du prix du pétrole dont l’économie colombienne dépend encore beaucoup. Pour moi qui ai acheté ma maison à Cali en 2011 c’est une perte d’environ 30%. La maison en tant que tel n’a pas baissé de valeur sur le marché local, bien au contraire, mais si je décidais de vendre et rapatrier mon argent en Suisse alors là ça serait une mauvaise affaire. En 2017, la Colombie a découvert un énorme gisement de gaz naturel avec les perspectives de trouver d’autres poches aux alentours, peut-être que la conséquence sera un redressement du peso qui rendrait l’achat d’autant plus avantageux pour ceux qui achètent maintenant.

Autre sujet important, la fin du conflit avec la guérilla qui va modifier le paysage économique. Il y aura beaucoup d’opportunités mais aussi beaucoup d’inconnues, sachant que des zones vont se développer, tout comme le tourisme en général, mais que le pays devra dédommager et soutenir nombre de victimes.

 

D’autres risques existent et ceux-là sont maitrisables. Je pense principalement aux arnaques qui sont nombreuses. Avez-vous déjà vu un panneau annonçant que tel terrain n’est pas à vendre (Este lote no se vende)? Ce n’est pas une technique de marketing pour donner encore plus envie aux acheteurs potentiels et ainsi monter les prix, mais bien que des gens cherchent à vendre des biens dont ils ne sont pas propriétaires. Ça arrive, ce sont des gens très habiles ayant parfois même des complices dans les bureaux de notaires officiels (notarías).

Il y a aussi d’autres situations dont il faut se méfier comme les cas de succession. Ne promettez ni me payez rien tant que la succession n’a pas été validée, les papiers actualisés, que vous êtes sur de négocier avec tous les héritiers et que le contrat détermine clairement la part de chacun. Vous ne voudriez pas avoir la visite d’un membre de la famille quelques années plus tard qui vous réclame sa part. Si en plus il y a des conflits familiaux, la procédure de succession peut prendre des années alors mieux vaut ne pas s’attarder et continuer à chercher.

Heureusement on peut se prémunir de ces dangers en respectant la marche à suivre. Finalement le plus grand danger est de trop vouloir l’objet et d’ignorer les signaux. Gardez la tête froide, prenez votre temps, renseignez-vous et ne faites confiance à personne. Pensez bien qu’il est très facile de falsifier des documents et de se faire amadouer par de belles histoires.

Je vous recommande de bien lire chaque étape et aussi les conseils tout à la fin.

Encore une petite précision, un étranger peut légalement devenir propriétaire n’ayant pas de visa de résidence et donc pas de carte d’identité colombienne (cédula de extranjería). Le numéro de passeport apparaitra sur les documents. Cependant, si vous achetez dans le but de mettre en location, les régies immobilières vous demanderont un compte bancaire en Colombie, que vous ne pourrez pas ouvrir sans être résidant. Cet article vous explique très clairement les différentes manières de mettre un logement en location.

 

1) La recherche

Premièrement il est important de savoir ce que l’on veut et où. La qualité de vie peut changer d’un quartier à un autre et les coûts selon la classe (estratos) qui vont généralement de 1 à 6. Les impôts, les services d’eau et électricité ont des tarifs différents selon que vous viviez dans un quartier populaire (3) ou luxueux (6). La valeur d’un appartement par exemple dépendra aussi du bon entretien des zones communes. Certains quartiers ont plus d’attrait touristique si votre projet est de louer sur Airbnb.

Vous pouvez chercher sur internet avec les différents sites d’annonces, en tapant « finca raíz » et votre ville. L’autre technique est de se balader en observant les affiches « se vende ».

Si la vente du bien immobilier se fait par une agence reconnue tout le travail de vérification aura été fait mais bien souvent ce sont par des particuliers. Organisez une visite et si vous êtes intéressés, demandez le maximum d’informations ; l’histoire du lieu, le motif de la vente, les propriétaires,…

 

2) La documentation de la propriété

Si vous considérez un achat et entamez les négociations il vous faudra demander au propriétaire tous les documents relatifs à la propriété pour vérifier la nature exact des informations du vendeur et aussi que tout soit à jour avec les impôts ;

Certificado de Tradición: C’est l’historique des propriétaires. Il indique les différents changements avec les dates, le motif et le prix. Il y a aussi quelques informations sur les dimensions, le genre et le numéro de matricule. Le prix peut apparaître parfois très bas, s’il n’a été que rarement adapté, et sera négocié beaucoup plus haut selon le marché actuel. Par contre, si le prix demandé est plus bas que le prix indiqué sur le certificat alors il y a peut-être anguille sous roche. Méfiez-vous des trop bonnes affaires… !

La règle d’or : Obtenez-vous-même ce document avant de signer quoi que ce soit, le document coute 14.000 pesos.

 

Escrituras: C’est l’acte notarié. Il indique toutes les informations propres au terrain, la construction, l’adresse, les numéros de matricule, les dimensions et autres possibles limitations. C’est un accord entre le vendeur et l’acheteur face au notaire. C’est un document très détaillé dont un avocat spécialisé pourra comprendre et déterminer si une nouvelle vente peut se faire sans encombre. Le vendeur doit vous le fournir, mais une copie peut aussi être obtenue auprès du bureau de notaires qui l’a précédemment réalisé, le certificado de tradición indique quel bureau. Là encore, la valeur indiquée correspond à la valeur cadastrale, qui est calculée selon l’emplacement, la surface et l’année de construction. C’est la valeur déterminante pour les impôts, qui ne tient pas compte de la valeur de vente négociée.

 

Paz y Salvo de Impuestos Prediales: Ce sont les reçus des impôts sur la propriété. Ce sont les preuves que la propriété est à jour et ne traine pas des impayés qui pourraient se chiffrer à plusieurs millions de pesos si rien n’a été fait pendant plusieurs années. Il y a l’impôt municipal et le départemental. A noter en plus le MegaObras pour Cali.

Vous pouvez consulter en ligne gratuitement ces documents mais il faudra payer un timbre d’authentification (estampados) délivré par la Gobernación lors de la signature chez le notaire.

Normalement, ces documents peuvent être obtenus en ligne avec le numéro d’identification (predial). Par exemple pour Cali.

 

Paz y Salvo de la Administración: C’est également un reçu mais qui concerne seulement les appartements ou maison appartenant à un lotissement. Chaque propriétaire paye des frais d’administration pour l’entretien des zones communes et service de porte d’entrée. Il faut aussi démontrer que les paiements sont à jour.

Il est du coup aussi judicieux de vérifier si l’administration en général n’a pas de dettes. Dans le cas d’une mauvaise gestion ou d’un grand nombre de mauvais payeurs les zones communes peuvent être laissées à l’abandon, ce qui affectera directement la valeur de votre propre appartement.

 

Reglamento de Propiedad Horizontal : Seulement pour les appartements. Ce document décrit l’immeuble dans son ensemble avec la distribution des appartements. Il faudra préciser le numéro de l’appartement qui vous intéresse ainsi que le garage. A proprement dit ce document ne vous sera demandé qu’au moment de la signature finale donc vous pouvez attendre un peu avant de l’obtenir. L’acte notarié (escrituras) indique exactement le numéro, la date et dans quel bureau de notaires vous pouvez obtenir une copie. Le document coûte 32.000 pesos.

 

Maintenant faites vérifier tous ces documents par votre avocat pour être bien sûr que tout est en ordre. Certaines banques offrent ce service au travers de leur propre département juridique, vu que les banques ont beaucoup à faire avec l’immobilier, ne serait-ce que pour approuver des crédits au logement de leurs clients. Le service coutera moins cher qu’un avocat privé.

 

Il peut aussi être une bonne idée de passer au cadastre (Oficina de Catastro) et obtenir la carte de la zone pour vérifier que l’adresse et le matricule correspondent. En pleine ville il est difficile de se tromper mais à l’extérieur on peut plus facilement faire passer une parcelle pour une autre. Imaginons que le propriétaire d’un terrain inintéressant pourrait alors réussir à le vendre en faisant visiter le terrain du voisin beaucoup plus grand et beau par exemple.

Sur internet, les cartes officielles de l’Institut Géographique Agustin Codazzi sont aussi disponibles pour vérifier soi-même, cependant la navigation du site est compliquée, rendez-vous alors à la succursale de l’institut de votre ville pour obtenir la confirmation.

 

3) La possibilité de réaliser votre projet

Si vous n’envisagez aucune modification ou construction alors ce point ne vous concerne pas mais dans le cas contraire il faudra vérifier que vous pourrez obtenir le permis.

Les quartiers historiques ont généralement des règles plus strictes quant au style mais aussi sur le nombre d’étages qui peuvent être limité par exemple a 2 coté route et 3 coté intérieur.

La nature du sol peut aussi limiter le nombre. Depuis la tragédie de Mocoa, les autorités sont plus prudentes sur les risques d’éboulement et même s’il y a déjà des constructions aux alentours rien ne garantis de pouvoir toujours construire aussi haut.

Ne prêtez pas attention aux mots du vendeur sur ce point et à moins de connaitre un architecte qui connait parfaitement la zone pour y avoir déjà réalisé des constructions, il est préférable d’obtenir à ce stade le plan d’ordre territoriale (Plan de Ordenamiento Territorial – POT) auprès d’un office des permis (curaduría).

 

4) La négociation

A n’importe quel moment vous pouvez commencer à négocier, car c’est une étape qui peut prendre du temps. Mieux vaut ne pas être pressé et ne pas se faire pressionné non-plus. D’ailleurs rien ne vous empêche de faire une offre et de continuer à chercher d’autres propriétés. Le meilleur argument pour obtenir une réduction est d’avoir l’argent disponible et être en mesure de payer tout de suite. Le vendeur préférera cette solution plutôt que de traiter avec quelqu’un qui doit obtenir un emprunt ou échelonner les payements.

Mettez-vous aussi d’accord sur les formalités de payement et sur les frais de notaires, qui comprennent les impôts sur la vente également, généralement c’est 50-50%. Évitez de convenir d’une partie en cash, c’est préférable en cas de problème et aussi pour les déclarations à l’état.

 

5) Le contrat de vente

Votre avocat rédige le contrat de vente (Promesa de compra-venta) qui spécifie tous les détails entre-autre sur le bien immobilier, les personnes impliquées, la somme et la méthode de payement. Ce contrat doit aussi être signé devant notaire mais pas en même temps que l’acte notarié (escritura), plutôt quelques jours ou même semaines avant pour avoir le temps d’organiser le transfert, peut-être de vérifier de nouveau le document en comparant les signatures du propriétaire et vendeur qui doivent être identiques. Mettez-vous d’accord aussi sur la pénalité en cas de non-respect, qui correspond bien souvent au 10% de la valeur du bien. Généralement il est convenu d’une date limite pour procéder au payement, que le vendeur va vouloir écourter le plus possible. Faite bien attention car des problèmes peuvent survenir et vous pourriez vous retrouver à payer 10% supplémentaire, voire payer l’amende et la maison vous échapper. Prévoyez assez de temps ou une clause si l’erreur n’est pas de votre responsabilité.

Choisissez vous-même le bureau de notaires (Notaría) ou demandez à votre avocat, bien souvent les avocats ont leurs habitudes et connections ce qui peut faire gagner du temps, mais ne laissez en aucun cas le vendeur décider. S’il insiste et impose son choix c’est surement parce qu’il a un complice, donc prudence. Certains bureaux ne sont toujours pas équipés de scanners digitaux électroniques, à éviter.

 

6) Le payement

Selon les termes que vous avez convenus avec le vendeur il faut maintenant procéder au payement. Si vous avez déjà votre argent en Colombie ça sera beaucoup plus simple mais dans le cas d’un transfert de l’étranger il faut être sûr du fonctionnement. Avec tous les problèmes de blanchissement et de trafic de drogue, les banques sont prudentes et le gouvernement a aussi imposé des règles strictes. Vous pouvez transférer sans problème et sans justificatif une somme inférieur à 10’000 USD, mais au-delà il faudra justifier le transfert et prouver l’origine. La banque ou la maison de change vous aidera avec les formulaires mais ayez à l’esprit que ça prend quelques jours voire quelques semaines pour finaliser le virement. Les banques ont aussi des limites de temps et si les justificatifs peinent à arriver ou à convaincre la banque va renvoyer l’argent à l’expéditeur. Profitez pour demander aussi les frais, car il y a un impôt de 4‰ et des frais de conversion car les transferts internationaux se font toujours en dollars américains USD.

 

7) L’acte notarié

Là encore, c’est vous qui choisissez le bureau. Emmenez vos papiers d’identité et tous les documents nécessaires ; l’ancien acte notarié, le certificado de tradición inférieur à 30 jours, tous les Paz y Salvo estampillés c.-à-d. avec le timbre et le Paz y Salvo de l’administration du mois en cours. Le notaire rédigera le nouvel acte que vous et le vendeur signerez sur place. Lisez attentivement l’acte et n’acceptez aucune erreur, même minime comme une faute de frappe, avant de signer.

Il vous faudra encore payer les impôts sur la transaction, qui correspond environ au 4% de la valeur du bien déclaré au cadastre, et d’autres frais de documents administratifs. La plupart des bureaux n’acceptent que l’argent liquide, demandez à votre avocat en avance qu’il vous fasse une estimation du prix à payer ou ayez votre carte bancaire pour retirer l’argent. Souvenez-vous que l’accord avec le vendeur de payer chacun la moitié.

 

8) le nouveau Certificado de Tradición

Il faut maintenant transmettre l’acte notarié à l’Office de registre d’instruments publics (Oficina de Registro de Instrumentos Publicos) pour vous enregistrer comme nouveau propriétaire. Généralement le bureau de notaires pourra le faire en envoyant l’acte par coursier mais si ce n’est pas le cas tâchez de vous y rendre le plus rapidement possible parce qu’un vendeur malhonnête pourrait tout à fait vendre la propriété une deuxième fois et l’Office de registre nommera nouveau propriétaire le premier à transmettre l’acte.

Au bout de quelques jours vous serez informé de l’enregistrement et pourrez obtenir le certificat avec votre nom.

Félicitations, vous êtes maintenant un heureux propriétaire !

 

Dernier point : La déclaration d’impôts

Ce point ne concerne pas exactement la procédure d’achat mais c’est un point important dont il faudra vous souvenir. L’année suivant l’achat vous devrez faire une déclaration aux impôts car c’est un capital que vous avez dans le pays. Vous ne payerez pas d’impôts là-dessus car ce n’est pas un revenu. Par contre, si vous décidez un jour de revendre votre propriété alors dans ce cas cela comptera comme revenu. Admettons que vous achetez votre bien immobilier 400 millions de pesos, quelques temps plus tard vous la revendez 450 millions, vous avez fait un gain de 50 millions et vous devrez payer des imports sur ce revenu. Cependant, si vous n’avez jamais rempli de déclaration alors l’état considèrera que votre gain est de 450 millions et l’impôt sera très élevé.

Si vous construisez ou agrandissez, ayez également toutes les factures pour la déclaration.

Engagez un comptable qui fera tout le nécessaire auprès de l’Office des impôts appelée la DIAN

 

Conseils :

Il est prudent de rencontrer les voisins avant d’acheter, vous pouvez demander au vendeur qu’il vous les présente. S’ils ne connaissent pas le vendeur alors renoncez, il y a un problème. Méfiez-vous aussi si le vendeur vous appelle tout le temps de numéros de téléphone différents, c’est plutôt une manière de ne pas laisser de traces.

N’acceptez pas de faire un payement en avance, même partiel, et évitez aussi quelconque payement en liquide.

De plus en plus d’obligations administratives peuvent se faire en ligne. Vérifiez la page de votre mairie avant de vous y rendre personnellement en tapant « alcaldía de (ville) trámites ».

Certains logements portent la mention d’affectation à « logement familial » (vivienda familar) qui entraine des restrictions. Dans ce cas-là le propriétaire ne peut ni vendre, ni hypothéquer, ni mettre comme garantie bancaire sans le consentement du conjoint. C’est une mesure qui permet de garantir un logement à la famille en évitant tout risque de saisie. Vérifiez donc bien ce point avant de signer une promesse d’achat et considérez cette affectation si vous décidez de mettre votre conjoint comme seul propriétaire.

Les quartiers historiques de certaines villes donnent droit à une réduction de 25, 50 ou même 75% sur les impôts annuels de la propriété (predial) si la maison remplit certains critères, notamment sur le style colonial de la façade et du patio. Renseignez-vous auprès de la mairie.

La longue histoire du narco business en Colombie a eu un grand impact sur l’immobilier avec ses cartels et riches trafiquants qui blanchissaient leurs argents en achetant ou faisant construire des propriétés à leurs noms, de proches ou tierce personnes. Il y a maintenant des milliers de propriétés abandonnées ou confisquées par le gouvernement dans différentes régions et parfois même idéalement situées dans les meilleurs quartiers. Sachez que si vous en achetez une, jamais vous ne réussirez à la revendre car les colombiens redoutent bien trop que quelqu’un vienne un beau jour la réclamer. Dans certaines cas cependant le gouvernement a procédé à la « liquidation » juridique et nettoyer l’historique et ne pose donc plus aucun problème.

A la campagne ou montagne, beaucoup de terrains n’ont pas de documents établissant clairement la superficie et sont nommés « terrenos baldíos » qui se traduirait par terrains en friche. Le document indique peut-être seulement la surface de la maison mais pas le terrain qui l’entoure, malgré les clôtures qui le délimitent clairement. La vente est légale, cependant il faudra s’assurer auprès de tous les voisins et la commune que les limites sont connues comme telles.

 

 

Voilà mes recommandations pour devenir propriétaire en Colombie. Cela peut paraitre compliqué et risqué, mais avec un peu de patience et persévérance ça en vaut vraiment la peine. Bonne chance !