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Les meilleurs secteurs d’investissement à Medellín

Les meilleurs secteurs d’investissement à Medellín

Pour cet article, j’ai un invité spécial : Yoann Nivard-Leonelli qui réside à Medellín depuis 5 ans. Il est spécialiste en création d’entreprise et connaît parfaitement les secteurs économiques de la ville et sa région.

Vous pouvez faire connaissance avec Yoann en lisant son parcours et surtout les services qu’il offre si vous comptez investir à Medellín. Il vous guidera tout au long de votre projet.

 

Sur le même thème, ne manquez pas de lire l’analyse de Doniphane sur les 5 secteurs d’investissement sur la côte Caraïbe, principalement Barranquilla, Carthagène et Santa Marta.

Profitez aussi de lire mon analyse : 5 secteurs d’investissement pour la ville de Cali.

Et maintenant, place à Yoann pour les secteurs d’investissement à Medellín :

 

Entreprendre, Investir à Medellin

 

Les clés pour investir ou entreprendre avec succès en Colombie sur un projet, est d’être averti de la situation économique de la région, de connaître les mentalités locales, mais aussi de respecter 2 principes fondamentaux:

  • 1) Choisir un lieu d’implantation à fort potentiel économique
  • 2) Faire une bonne étude de marché sur l’activité visée.

 

Présentation de Medellin et de sa région

Medellin, “la ville de l’éternel printemps” et capitale de la région d’Antioquia, en a fini avec l’époque noire de Pablo Escobar. Désormais elle montre aux médias internationaux une autre image, mettant en avant ses atouts; une ville ayant la chance d’avoir une situation climatique exceptionnelle et de bénéficier pleinement de l’effet d’aubaine généré par le taux de croissance élevé observé ces dernières années dans le pays.

Medellin avec ses 2.5 millions d’habitants, est un épicentre dynamique du commerce, de l’industrie et de la technologie. 20% des entreprises les plus importantes du pays sont basées dans la ville, certaines d’entre elles multinationales ont un grand rayonnement international.

De plus, les Paisas (nom donné aux habitants de Medellin et de la région d’Antioquia) ont la réputation d’avoir le sens de l’hospitalité, tout en faisant preuve d’une extrême amabilité et gentillesse.

Dans ce contexte, Medellin à des possibilités de poids à faire valoir, elle mérite que l’on s’y intéresse

Metrocable

 

Idée reçue vue de France

Le boum économique de la Colombie, avec un taux de croissance élevée, fait figure d’un pays vu comme un Eldorado où il serait facile de gagner de l’argent. Or, ne rêvez pas et préparez-vous!  Il existe un décalage, mal perçu de l’étranger, entre la croissance de l’économie et celle du marché colombien, les situations sont loin d’être toutes aussi favorables pour toutes les activités et dans tout le pays.

Un autre constat à prendre en compte, est le nombre de consommateurs accessibles, le pouvoir d’achat du colombien reste très en-deçà des niveaux occidentaux.

Cependant le marché Colombien et tout particulièrement celui de Medellin est loin d’être fermé aux investisseurs et entrepreneurs étrangers bien au contraire.

 

Les opportunités d’investissement et d’entreprenariat sur Medellin

 

Traditionnellement l’investissement à Medellin vu sa situation climatique est tournée vers la production et l’exportation de produits comme le café, les fruits et les fleurs, mais elle tire également grandement partie d’autres potentiels économiques tels l’industrie du textile et le vestimentaire, l’immobilier, le tourisme et les startups sur les plates-formes de co-working, qui sont des gisements très attractifs pour les investisseurs et les entrepreneurs étrangers.

Escalators dans la commune 13

Toutefois, je ne vais pas ici aborder tous les investissements possibles réalisables sur Medellin, mais uniquement quelques-uns emblématiques et en plein essor ou représentatifs de la réussite économique de Medellin et de sa région.

 

1- Exportation de café Colombien

La Colombie fait partie des principaux pays exportateurs de café dans le monde. La culture du café se fait dans une région située à proximité de Medellin donnant une sélection des meilleurs cafés de variété Arabica, c’est un produit de grande qualité. Le café est produit de manière traditionnelle sur des petites exploitations agricoles,  à une altitude de 1700 mètres, et commercialisé à l’export par les producteurs ou par les coopératives.

Pour l’investissement et l’entrepreneuriat, il est possible d’exporter du café de Colombie (grain, moulu, torréfié, soluble, etc…) comme le montre l’article du journal “Le Progrès” sur un projet de création d’une micro entreprise dans le but de le redistribuer en tant que fournisseur/grossiste sur le marché français.

 

Un autre concept serait de s’inspirer de coffee shop, tel Starbucks copié sur les bars à expresso italiens et d’ouvrir un établissement de dégustation de cafés colombiens importés.

L’investissement initial pour ces 2 types de projets demeure raisonnable.

 

2 – Exportation de fleurs

La Colombie, deuxième exportateur de fleurs après les Pays-Bas, et premier producteur d’œillets, poursuit sa croissance dans ce secteur. Les exportations de fleurs sont sans cesse en progression. Medellín et sa région de par sa situation géographique exceptionnelle, produit des fleurs toute l’année.

 

A contrario de l’autre côté de l’atlantique, plus de 600 millions de roses vont se vendre en France cette année, dont une partie non négligeable est offerte à la Saint-Valentin, puis lors de la Fête des mères. Pour approvisionner ce marché les Pays-Bas sont les leaders européens de fleurs et de roses. D’Amsterdam, arrivent par avion les colis de fleurs des pays, la Colombie en fournit 7%, qui sont par la suite redistribuer sur l’Europe.

 

L’étude d’un projet “circuit court” en amenant en France directement les livraisons de fleurs, dégagerait des gains par rapport au circuit actuel. Ce concept peut être pensé de différentes manières; un importateur basé en France, réceptionnant et distribuant les commandes pour des clients locaux ou un exportateur assurant toute la chaîne de distribution du fournisseur aux consommateurs.

Un marché existe en France, il reste à être développé c’est celui de l’expédition de fleurs en vrac, ou en bouquets (œillets, roses) destinés aux restaurants, aux hôtels, aux entreprises et grandes surfaces et ponctuellement à l’occasion de grands événements que sont la fête des mères et la Saint Valentin.

 

3 – Industrie textile

L’industrie du textile et du vestimentaire de Medellin est mise en avant chaque année par le salon Colombiamoda. Ce salon avec sa Fashion Week, est le plus important salon de mode d’Amérique du sud. La passion pour les affaires, les tendances de la mode et le partage des connaissances sont les trois composantes de Colombiamoda,

De nombreux exposants et clients d’Amérique du sud, des Etats-Unis et canadiens viennent chaque année chercher les tendances et faire leur marché. Cette attractivité autour de Colombiamoda est due à la créativité et l’originalité des collections proposées. Ce succès découle de l’émulation permanente des marques telles que Arturo Calle, Studio F ou Silvia Tcherassi, très répandues dans toute l’Amérique Latine et toutes basées aux alentours de Medellin.

L’investissement et/ou d’entrepreneuriat peut être vu sous plusieurs formes; soit localement comme exportateur de textiles sous toutes ses formes, soit depuis la France sur une activité de négoce de tissus, d’importation de confection et prêt à porter pour son propre compte ou pour une clientèle française.

 

4 – Immobilier

Compte tenu de la situation climatique, économique et structurelle de Medellin pour celui qui cherche à investir, il y a toutes sortes de possibilités, comme l’achat de biens immobiliers sur plan, à la construction, la vente et la location (maisons individuelles, appartements neufs et à rénover, locaux, terrains).

Lire : Comment acheter un bien immobilier en Colombie

Comme en témoigne les données suivantes, Medellin est cataloguée par les résidents et les étrangers comme « un bon plan investissement». Les chiffres comparatifs entre 2014-2016, indiquent que les ventes de logements à Antioquia ont augmenté de 45% par rapport à 2014.

Les meilleurs quartiers pour acheter un bien actuellement à Medellín, sont Envigado, Sabaneta et Bello. Ces quartiers possèdent des options de vie différentes, ou toutes les catégories de la population peuvent être satisfaites et représentées. Ils sont dotés d’une multiplicité d’alternatives de transport, d’offre gastronomique et commerciale, de divertissement et de grands espaces verts qui favorisent grandement les activités culturelles et écotouristiques, pour certains de ces quartiers des itinéraires cyclables ont été développés permettant une activité sportive tout en optant pour un mode de déplacement doux.

 

La Colombie s’ouvre de plus en plus aux étrangers comme le prouve les chiffres pour 2017, le temps de séjour à Medellin a une durée très variable, selon que vous soyez touristes, visiteurs, étudiants, hommes d’affaire, ou résidents. Donc, un investissement dans un bien immobilier à Medellin peut permettre toutes formes de mise à disposition du bien: Airbnb, location vacances, colocation pour des étudiants ou pour des PVtistes ou tout simplement pour être propriétaire résident, actif ou retraité.

Lire : Comment mettre un logement en location, 5 méthodes différentes

 

5 – Entreprendre dans la restauration, la gastronomie française

Monter un restaurant gastronomique français, c’est l’une de ces idées d’entreprise qui est en train de grandir énormément en Colombie. La vérité est que la cuisine française a toujours été très recherchée sur le marché de la restauration colombienne. Cependant jusqu’à peu elle était réservée uniquement à une petite partie de la classe aisée, ou à la communauté française. Mais avec un pouvoir d’achat qui progresse et une classe moyenne grandissante, beaucoup de restaurants et bars spécialisés dans la gastronomie française ont vu le jour ses derniers temps à Bogota. Donc, si vous combinez de bons menus avec une carte des vins intéressante, avec de la convivialité, votre espace peut sans aucun doute générer rapidement de bons résultats sur Medellin.

Lire : Comment ouvrir un restaurant en Colombie

 

En conclusion

La santé économique de la région de Medellin dispose d’un fort potentiel sur le plan des investissements et la création d’entreprises, mais est freiné par le manque d’investisseurs.

Alors, si vous êtes entrepreneurs, investisseurs, et que vous aspirez à monter un projet de création d’entreprises ou d’investissement à Medellin, nous sommes là pour vous aider grâce notre réseau d’experts et de professionnels francophones (prospecteurs d’idées, traducteurs, interprètes, comptables, avocats d’entreprises, visa experts, recherche de logements meublés sans besoin de garants…). Colombieconseil.com peut aussi vous aider dans le recrutement de talents francophones ou internationaux.  

 

Réservez-vous quelques jours à la découverte de la ville et venez nous rencontrer.

Yoann NIVARD, Fondateur de ColombieConseil.com

Info@colombieconseil.com

WhatsApp +57 318 421 0658

Mettre un logement en location

Mettre un logement en location

Vous êtes propriétaire d’un logement et souhaitez maintenant rentabiliser son achat. L’immobilier est un bon placement, pas forcément avec le meilleur rendement mais excellent à long terme et avec une valeur qui augmente avec les année.

Il y a cinq manières de procéder pour mettre son logement en location; contrat direct, contrat direct mais couvert par une assurance, agences immobilières, Airbnb, caution. Aucune n’est forcément meilleure que l’autre, ça dépend surtout de vous et de la situation du logement. J’ai moi-même usé de ces cinq méthodes et à l’heure actuelle continue de travailler de trois manières différentes.

Je vais vous faire part de mon expérience au fur et à mesure que j’explique chaque cas.

 

1) Contrat direct

C’est un contrat que vous passez avec le nouveau locataire. Vous pouvez le rédiger vous-même ou par un avocat et définir les termes. La loi 820 de 2003 pose déjà toutes les règles propre à la location entre particuliers donc vous n’êtes pas obligé de faire figurer toutes les conditions. Les devoirs et obligations de chacun sont clairement indiqués ; comme par exemple de remettre le bien en bon état, de couvrir les frais d’entretien si dommage naturel ou de réparation si mauvais usage, respecter les règles de bon voisinage, etc… La loi indique aussi comment mettre fin au bail de manière unilatéral ou bilatéral, s’il y a défaut de payement de loyer ou des services, usage différent à celui défini ou même sous-location.

Votre contrat doit indiquer les éléments suivants :  

  • Le nom et numéro de carte d’identité des particuliers
  • L’identification claire du logement, avec adresse, numéro d’appartement et de garage s’il y a.
  • Le loyer, la forme et la date de payement, ainsi que les pénalités en cas de retard
  • Qui a la charge de payer les services d’électricité, eau et gaz.
  • La durée, généralement un an.

 

La loi précise que sans préavis, le contrat se renouvelle automatiquement après cette durée. Si le locataire ou le bailleur désire rompre le contrat à une autre date que la durée déterminée ou reconduite il devra payer une compensation de 3 mois de loyer depuis la date de départ, appelée destrate.

Je vous recommanderais en plus de préciser exactement l’usage du bien, par exemple une résidence et qu’il est interdit de monter un restaurant, un bar ou même une entreprise ayant des employés ou accueillant des clients. Rajoutez aussi que la sous-location est interdite.

Chaque année vous pouvez augmenter le loyer selon l’indice de prix du consommateur (IPC Índice de Precios al Consumidor) que le Département des impôts DIAN détermine chaque année. Il se situe généralement entre 3 et 6%. Vérifiez bien le chiffre car vous ne pouvez pas le dépasser, il est interdit d’augmenter le loyer d’un pourcentage supérieur à l’IPC.

Important, faites signer le contrat à un bureau de notaires (notaría).

Le risque avec un contrat direct est de tomber sur des mauvais payeurs. Bien sûr la justice vous protège mais ça prend énormément de temps d’expulser quelqu’un. Dans un cas extrême vous pourriez avoir un squatter pendant deux ans qui vous détruit le logement avant de se faire sortir. Il y aura dépôt de plainte, il sera en poursuite mais vous ne verrez probablement jamais l’argent pour rembourser les réparations, ni le manque à gagner. A moins d’être un Tony Soprano qui aurait les moyens de faire partir les mauvais payeurs immédiatement, mieux vaut faire les recherches adéquates sur la personne.

Demandez des références personnelles, vérifiez s’il n’est pas déjà en poursuite, demandez des extraits bancaires et considérez demander un garant (fiador). Le garant s’engage par écrit à payer le loyer en cas de défaut. Le garant, tout comme le locataire, devrait avoir un revenu mensuel supérieur au double du loyer. Si le loyer est supérieur à un million de pesos, vous devriez demander 2 garants.

 

J’ai donc même-moi un locataire avec un contrat de ce type. À la base la location devait passer par une agence immobilière mais celle-ci posait des conditions élevées et rejetait constamment la candidature. Il faut préciser que le locataire voulait utiliser une moitié de l’appartement comme logement propre et l’autre comme bureau pour son entreprise, qui accueillerait un associé et un employé. La personne m’inspirait confiance et un ami m’avait confirmé qu’il avait déjà eu un commerce dans le quartier et qu’il était quelqu’un de sérieux. J’ai donc cessé de travailler avec l’agence et fait un contrat direct, mais je me suis permis de rajouter une clause. S’il ne payait pas le loyer pendant 2 mois, je me réservais le droit de changer les serrures de la maison, ce qui empêchait l’accès à l’appartement, jusqu’à trouver une solution à l’amiable.

Depuis, son entreprise occupe tout l’appartement, il est devenu un ami proche ainsi qu’un associé, et quand il me fait une mauvaise blague je le menace en riant de changer les serrures.

Avantages: pas de frais ou de commissions, le loyer est entièrement pour vous.

Désavantages: pas ou peu de protection face aux mauvais payeurs, gens irrespectueux ou bruyants.

 

 

2) Le contrat direct mais avec protection d’une assurance

L’idée est la même que précédemment mais vous laissez le soin à un assureur de faire tout le travail de vérification à votre place. Il vous fournira le contrat-type et vous payera le loyer en cas de non-respect du locataire.

L’étude du dossier coûte 5% d’un loyer, le contrat-type coûte 116.000 et l’assurance coûte le 55% d’un loyer réparti sur les 12 mois. Par exemple, pour un loyer de 2.000.000, l’étude du dossier coûte 100.000 et l’assurance 91.667 par mois.

Le Seguro de arrendamiento est une méthode très courante et grandement recommandée.

En fait, probablement la seule raison de ne pas le faire est que vous connaissiez personnellement le locataire et lui faite confiance. L’inconvénient malgré tout sont les exigences parfois élevées qui font que nombres de postulants sont refusés. Un étranger qui n’est pas établis depuis un moment et ne compte pas avec un revenu fixe et des amis pour se porter garants, n’a aucune chance. Vous pourriez alors décider de renoncer à l’assurance pour louer votre logement plus rapidement au lieu d’attendre le candidat idéal tout en ayant votre logement vide ne générant aucun revenu.

Le postulant devra fournir les documents suivants:

S’il est employé :

  • Extraits bancaires des 3 derniers mois.
  • Contrat de travail indiquant le poste, le salaire et la durée.
  • En cas de revenus additionnels, les documents attestant l’origine.

 S’il est indépendant :

  • Documents démontrant un revenu mensuel supérieur au double du loyer (canon).
  • La dernière déclaration d’impôts (declaración de renta).
  • Extraits bancaires des 3 derniers mois.
  • Certificat de la Chambre de Commerce de son entreprise.
  • La fiche de contribuable (RUT – Registro Único Tributario).

En plus de cela, le candidat devra présenter un garant (fiador) lui-même propriétaire, dont le bien n’est pas hypothéqué ni sous régime de patrimoine familiale (vivienda familiar). Si le loyer est supérieur à un million de pesos, il faudra 2 garants. Le locataire et les garants doivent présenter leurs documents d’identité.

L’étude du dossier prend généralement un ou deux jours.

Suramericana est très réputée, sinon il y aussi Seguros Bolivar , qui a des exigences légèrement plus basse et en alliance avec El Libertador.

 

Je travaille avec Sura pour un appartement. C’est une situation un peu particulière car le logement ne m’appartient pas, je gère la location pour un étranger qui a acheté un magnifique appartement en estrato 5 comme investissement. Il ne vit pas en Colombie, n’a pas de visa ni même de compte en banque à son nom en Colombie. Je remplis le rôle d’agence immobilière, à la différence que l’argent reste sur le compte de ma société jusqu’à ce qu’il m’indique quoi en faire, soit de lui l’envoyer soit de l’investir. Il ne pouvait pas travailler avec une agence (inmobiliaria) car elles ne font pas de transfert à l’étranger, ne stocke pas l’argent en attendant et ne s’occupe pas non-plus de payer les impôts annuels.

Dans ce cas il est essentiel pour moi d’avoir cette assurance du loyer (seguro de arrendamiento) ainsi qu’une assurance ménage comme MAPFRE. Le prix varie selon la valeure totale commerciale du logement.

Avantages: Protection financière complète. Filtre des candidats sérieux.

Désavantages: Peu prendre plus de temps pour trouver un locataire. Frais mensuels.

 

3) Agences Immobilières

Confier son logement à une agence (inmobiliaria), aussi appelée régie immobilière en Suisse, est la manière la plus simple et la plus sûre. L’agence se charge de publier l’annonce sur différents sites internet, faire l’étude des candidats, faire le contrat, toucher les loyers chaque mois, faire le rappel en cas de retard, payer l’assurance, payer les frais d’administration d’immeuble s’il y a et finalement verser l’argent sur le compte du propriétaire.

Il y a beaucoup d’agences et il serait très dur d’en recommander une. En fait, les plus grandes ne sont pas forcément les meilleurs et la qualité peut changer d’une ville à l’autre. De plus, avec le dynamisme de l’immobilier en Colombie actuellement, même des agences étrangères viennent s’installer.

 

Mais tout n’est pas rose, vous n’entendrez pas un colombien se dire satisfait de son agence. En fait, elles cherchent à se couvrir le plus possible, de poser des conditions élevées aux postulants, de baisser le loyer pour augmenter les chances d’obtenir leurs commissions, d’augmenter à tout prix le nombre de biens disponibles dans leurs catalogues, de se défiler à l’heure de faire des réparations.

La commission mensuelle de l’agence est d’environ 13% sur le loyer, sans inclure les frais d’administration de l’immeuble s’il y a qui reste à part, à cela se rajoute la TVA (IVA) sur la commission, l’assurance sur le loyer et les frais bancaires. Cela représente environ 20-25% de moins sur le loyer que paye le locataire. C’est peut-être cher payé mais si vous n’êtes pas en mesure de gérer vous-même la location notamment à cause d’un éloignement géographique alors la tranquillité est à ce prix. Comme il est très courant de négocier le loyer vous pouvez donner un prix idéal et un prix minimum à l’agence qui s’occupera de la négociation, mais l’idéal est quand même d’indiquer un seul prix et l’agence vous fera savoir la proposition du candidat. À vous d’accepter ou non.

Comme pour les contrats vus précédemment, les agences font des contrats d’un an renouvelable et s’occupent de l’entrée et sortie des locataires.

 

Quand j’ai acheté ma maison, je vivais dans un appartement et en avait deux autres à louer. J’avais meublé le plus petit en anticipant la demande vue sa situation dans un quartier historique et touristique. N’ayant pas d’expérience j’ai fait appel à Bienco pour s’en occuper. Il a été difficile de les convaincre de louer un appartement meublé mais avec chance une entreprise en cherchait justement un pour une nouvelle employée américaine, avec contrat de travail à durée limitée. Dans l’état des lieux il était spécifié que les meubles étaient sous mon entière responsabilité. Le problème a été avec l’autre, pourtant plus grand, vide et avec garage. Bienco suggérait un loyer un tiers plus économique que j’espérais, ce que j’ai refusé et mettait donc des conditions élevées aux candidats. Après plusieurs mois sans succès et après un énième refus d’un candidat qui présentait pourtant de bonnes garanties, j’ai renoncé à travailler avec eux pour faire un contrat direct avec ce candidat, comme expliqué au début. Ayant plus confiance, j’ai arrêté définitivement de travailler avec eux quand l’américaine s’est en allée de l’appartement meublé.

Avantages: La tranquillité d’être couvert en cas de problème. Aucun effort à fournir pour la recherche de locataires. Vous vous contentez de recevoir l’argent chaque mois sans avoir à gérer les détails techniques ou financiers.

Désavantages: Une commission élevée. Pas certain de louer au meilleur prix selon le marché. Peu d’effort de promotion. Perte de temps, le logement peu rester vide longtemps. N’accepte normalement pas de logement meublés.

 

4) Airbnb

Solution très à la mode actuellement, Airbnb vous permet de louer une chambre, un appartement ou une maison entière par nuit. Bien sûr le logement doit être meublé et le mode de location est assez similaire à celui d’un hôtel finalement. Vous vous enregistrez comme membre tout d’abord puis publiez une annonce. Prenez de belles photos, choisissez la plus attirante comme photo principale, rédigez une annonces claire et séduisante en espagnol et de préférence aussi en anglais, indiquez toutes les caractéristiques comme le nombre de places, les aménagements, services et accessoires disponibles (télé, câble, wifi, machine à laver, sèche-cheveux, etc…).

La page est très bien faite et vous permet de configurer facilement la disponibilité et les prix. Vous pouvez bloquer certaines dates si vous désirez garder le logement pour vous et pouvez fixer des prix différents selon la période, voire même laissez Airbnb se charger de le moduler selon l’offre et la demande dans votre quartier. Personnellement je fixe moi-même les prix, offre un rabais de 15% pour une durée supérieur à 7 jours et 40% supérieur à un mois. J’inclus 30.000 pesos de frais supplémentaires de nettoyage.

 

Vous recevrez des sollicitudes et être libres d’accepter ou non.  C’est assez courant de recevoir des demandes de réduction, par exemple d’accorder le rabais hebdomadaire ou mensuel alors que la durée est plus courte. Vous avez alors la possibilité de faire une offre spéciale.

Lors de la venue des clients, assurez-vous d’avoir le logement impeccable, suffisamment de serviettes, de connaitre l’heure d’arrivée et d’avoir indiqué clairement comment y parvenir. Certains vous demanderont des conseils pratiques ou touristiques, certains auront besoin d’aide, d’autres pas, bref vous remplissez le rôle d’hôte. À la fin vous serez invité à évaluer la personne et l’expérience en générale, ce que le client sera invité à faire aussi. Ces notes permettront de vous classer plus ou moins favorablement dans les suggestions de logements de votre ville. En remplissant les critères d’excellence vous obtiendrez le statut de Superhost qui vous placera prioritairement.

La page s’occupe de collecter l’argent auprès du client, prendre une commission et vous reverser l’argent sur le compte bancaire que vous aurez indiqué. Il n’y a donc aucune transaction en effectif.

 

C’est la solution la plus rentable, elle génère plus de bénéfice car pour de courte période le prix de la nuit est plus élevé. Mais elle demande plus de travail et est plus contraignante car vous oblige à prendre soin de vos invités, être présent régulièrement ou du moins disponible rapidement. Airbnb n’est pas seulement un service de location mais aussi une expérience touristique. C’est une solution idéale si vous vivez sur place ou du moins pas trop loin.

Notez aussi que vous devez être propriétaire du logement. A moins de louer juste une chambre dans le logement que vous occupez également, la sous-location est normalement interdite. Airbnb ne vérifie pas, mais des voisins pourraient dénoncer la situation à l’agence immobilière qui romprait immédiatement le contrat de bail.

À l’image d’Uber qui provoque l’hostilité des taxis notamment au sujet des impôts, Airbnb se fait attaquer par les hôtels, qui considèrent cette concurrence déloyale. Dans un flou juridique depuis son ouverture en Colombie en 2013, le Département de Commerce, Industrie et Tourisme est en négociation pour imposer une taxe ainsi qu’obliger les hôtes a s’enregistrer et obtenir le RNT (Registro Nacional de Turismo). La décision sur le procédé devrait arriver tout bientôt.

 

Ce même appartement meublé que j’ai loué d’abord par l’intermédiaire d’une agence immobilière, puis par contrat direct, je le loue maintenant sur Airbnb. Mon expérience jusque-là est excellente, je n’ai jamais eu de problème et ai plutôt tendance à recevoir des sollicitudes pour des périodes de plusieurs semaines voire plusieurs mois. Le travail n’est donc pas énorme et le contact avec les clients est agréable. J’ai aussi souvent eu l’occasion boire un verre avec les locataires et avoir une relation très amicale. Cependant j’ai aussi eu un petit désagrément, un locataire a voulu étendre sa réservation de plusieurs semaines et pour cela j’ai dû annuler une autre réservation. J’ai été pénalisé par Airbnb, non pas de manière financière mais sur un des critères d’excellence, et je ne peux pas obtenir le statut de Superhost cette année. J’ai également été notifié qu’en cas de seconde annulation cette année la page se réservait le droit de bannir mon annonce. Malgré tout, mes évaluations sont très satisfaisantes, entre 4.8 et 5 sur un maximum de 5, et je reste bien classé donc l’appartement ne reste presque jamais inoccupé. Cependant, avec un statut de Superhost je pourrais me permettre d’augmenter un peu mes prix.

Avantages: Une rentabilité maximum, prix plus élevés. Aucun travail de publicité ou de recherche par petites annonces. Pas de transaction financière directement avec le client. Vérification et évaluations des utilisateurs.

Désavantages: Obligatoirement meublé. Plus de travails et de soins. Doit avoir le sens de l’accueil et être disponible. Inscription prochainement obligatoire au Registre National du Tourisme (RNT) et donc payement d’impôts supplémentaires.

Nota bene: Je reçois l’argent sur mon compte personnel chez moi en Suisse, ce qui prend généralement 2-3 jours pour arriver. Je ne sais pas comment ça se passe avec les banques colombiennes. Est-ce que quelqu’un en a l’expérience?

 

5) Caution

Cette dernière méthode peut se révéler utile dans certains cas, principalement pour une location de courte durée pour un visiteur, notamment étranger. Un visiteur qui désire rester pour quelques mois dans votre logement n’aura pas forcément les garanties et papiers nécessaires pour un contrat standard, d’autant plus si la durée est inférieure à une année. Dans ce cas-là vous pouvez envisager un contrat tacite avec dépôt de caution. La loi ne va pas vous défendre en cas de problème, donc prenez les précautions suivantes ; Photos des papiers d’identité, payement en avance et caution. Le plus important peut-être ; ayez du flair sur la personne.

À noter aussi que vous devriez théoriquement obtenir au préalable le registre touristique (RNT) comme avec Airbnb si vous héberger des étrangers.

 

Il m’est aussi arrivé d’utiliser cette méthode, mais seulement une fois. Un voisin a voulu louer mon appartement meublé pour un membre de sa famille de visite pendant 2 mois. Il y avait une relation de confiance mais pas entièrement non-plus, donc j’ai exigé le payement en avance et une caution équivalente à un mois. Quand la personne est arrivée j’ai pris en photo ses papiers d’identité ainsi que celles du voisin, au cas où je devais déposer plainte par la suite.

Je n’ai eu aucun problème, mais si la personne avait provoqué des dégâts supérieurs au montant de la caution j’aurais eu des pertes.

Avantages: Pas de commissions, payement en cash. Pas de protection juridique pour le locataire s’il devient squatteur.

Désavantages: Meublé de préférence. Inscription obligatoire au Registre National du Tourisme (RNT). Aucune protection juridique.

 

Derniers conseils

Même pour des locations de longues durées, vous recevrez peut-être des propositions de payement de 6 ou 12 mois de loyer en avance, parfois même en espèces. Ça peut être très tentant mais risque surtout de devenir une source de problème si l’origine est obscure. À éviter de préférence.

Si vous rêvez de devenir propriétaire, lisez cet article qui vous explique toute la marche à suivre.

Comment acheter une maison, un terrain ou un appartement

Comment acheter une maison, un terrain ou un appartement

Le marché de l’immobilier est très intéressant en Colombie, que ce soit pour le plaisir d’être propriétaire sans s’endetter à vie comme ça serait le cas en Europe pour la plupart d’entre nous, ou comme investissement pour mettre un appartement en location par exemple.

Bien sûr il faudra être très vigilant sur le choix du bien immobilier et s’assurer de faire correctement la partie administrative. De plus il y a des risques, donc il vaut mieux garder la tête froide au moment de prendre une décision.

Certains risques ne sont pas maitrisables, comme la fluctuation du peso (COP) sur le marché international. Avant fin 2014 le taux de change d’un dollar USD était environ de 2’000 pesos alors qu’un an plus tard ce même dollar en valait 3’000, ce qui représente une grande dévaluation due à la chute du prix du pétrole dont l’économie colombienne dépend encore beaucoup. Pour moi qui ai acheté ma maison à Cali en 2011 c’est une perte d’environ 30%. La maison en tant que tel n’a pas baissé de valeur sur le marché local, bien au contraire, mais si je décidais de vendre et rapatrier mon argent en Suisse alors là ça serait une mauvaise affaire. En 2017, la Colombie a découvert un énorme gisement de gaz naturel avec les perspectives de trouver d’autres poches aux alentours, peut-être que la conséquence sera un redressement du peso qui rendrait l’achat d’autant plus avantageux pour ceux qui achètent maintenant.

Autre sujet important, la fin du conflit avec la guérilla qui va modifier le paysage économique. Il y aura beaucoup d’opportunités mais aussi beaucoup d’inconnues, sachant que des zones vont se développer, tout comme le tourisme en général, mais que le pays devra dédommager et soutenir nombre de victimes.

 

D’autres risques existent et ceux-là sont maitrisables. Je pense principalement aux arnaques qui sont nombreuses. Avez-vous déjà vu un panneau annonçant que tel terrain n’est pas à vendre (Este lote no se vende)? Ce n’est pas une technique de marketing pour donner encore plus envie aux acheteurs potentiels et ainsi monter les prix, mais bien que des gens cherchent à vendre des biens dont ils ne sont pas propriétaires. Ça arrive, ce sont des gens très habiles ayant parfois même des complices dans les bureaux de notaires officiels (notarías).

Il y a aussi d’autres situations dont il faut se méfier comme les cas de succession. Ne promettez ni me payez rien tant que la succession n’a pas été validée, les papiers actualisés, que vous êtes sur de négocier avec tous les héritiers et que le contrat détermine clairement la part de chacun. Vous ne voudriez pas avoir la visite d’un membre de la famille quelques années plus tard qui vous réclame sa part. Si en plus il y a des conflits familiaux, la procédure de succession peut prendre des années alors mieux vaut ne pas s’attarder et continuer à chercher.

Heureusement on peut se prémunir de ces dangers en respectant la marche à suivre. Finalement le plus grand danger est de trop vouloir l’objet et d’ignorer les signaux. Gardez la tête froide, prenez votre temps, renseignez-vous et ne faites confiance à personne. Pensez bien qu’il est très facile de falsifier des documents et de se faire amadouer par de belles histoires.

Je vous recommande de bien lire chaque étape et aussi les conseils tout à la fin.

Encore une petite précision, un étranger peut légalement devenir propriétaire n’ayant pas de visa de résidence et donc pas de carte d’identité colombienne (cédula de extranjería). Le numéro de passeport apparaitra sur les documents. Cependant, si vous achetez dans le but de mettre en location, les régies immobilières vous demanderont un compte bancaire en Colombie, que vous ne pourrez pas ouvrir sans être résidant. Cet article vous explique très clairement les différentes manières de mettre un logement en location.

 

1) La recherche

Premièrement il est important de savoir ce que l’on veut et où. La qualité de vie peut changer d’un quartier à un autre et les coûts selon la classe (estratos) qui vont généralement de 1 à 6. Les impôts, les services d’eau et électricité ont des tarifs différents selon que vous viviez dans un quartier populaire (3) ou luxueux (6). La valeur d’un appartement par exemple dépendra aussi du bon entretien des zones communes. Certains quartiers ont plus d’attrait touristique si votre projet est de louer sur Airbnb.

Vous pouvez chercher sur internet avec les différents sites d’annonces, en tapant « finca raíz » et votre ville. L’autre technique est de se balader en observant les affiches « se vende ».

Si la vente du bien immobilier se fait par une agence reconnue tout le travail de vérification aura été fait mais bien souvent ce sont par des particuliers. Organisez une visite et si vous êtes intéressés, demandez le maximum d’informations ; l’histoire du lieu, le motif de la vente, les propriétaires,…

 

2) La documentation de la propriété

Si vous considérez un achat et entamez les négociations il vous faudra demander au propriétaire tous les documents relatifs à la propriété pour vérifier la nature exact des informations du vendeur et aussi que tout soit à jour avec les impôts ;

Certificado de Tradición: C’est l’historique des propriétaires. Il indique les différents changements avec les dates, le motif et le prix. Il y a aussi quelques informations sur les dimensions, le genre et le numéro de matricule. Le prix peut apparaître parfois très bas, s’il n’a été que rarement adapté, et sera négocié beaucoup plus haut selon le marché actuel. Par contre, si le prix demandé est plus bas que le prix indiqué sur le certificat alors il y a peut-être anguille sous roche. Méfiez-vous des trop bonnes affaires… !

La règle d’or : Obtenez-vous-même ce document avant de signer quoi que ce soit, le document coute 14.000 pesos.

 

Escrituras: C’est l’acte notarié. Il indique toutes les informations propres au terrain, la construction, l’adresse, les numéros de matricule, les dimensions et autres possibles limitations. C’est un accord entre le vendeur et l’acheteur face au notaire. C’est un document très détaillé dont un avocat spécialisé pourra comprendre et déterminer si une nouvelle vente peut se faire sans encombre. Le vendeur doit vous le fournir, mais une copie peut aussi être obtenue auprès du bureau de notaires qui l’a précédemment réalisé, le certificado de tradición indique quel bureau. Là encore, la valeur indiquée correspond à la valeur cadastrale, qui est calculée selon l’emplacement, la surface et l’année de construction. C’est la valeur déterminante pour les impôts, qui ne tient pas compte de la valeur de vente négociée.

 

Paz y Salvo de Impuestos Prediales: Ce sont les reçus des impôts sur la propriété. Ce sont les preuves que la propriété est à jour et ne traine pas des impayés qui pourraient se chiffrer à plusieurs millions de pesos si rien n’a été fait pendant plusieurs années. Il y a l’impôt municipal et le départemental. A noter en plus le MegaObras pour Cali.

Vous pouvez consulter en ligne gratuitement ces documents mais il faudra payer un timbre d’authentification (estampados) délivré par la Gobernación lors de la signature chez le notaire.

Normalement, ces documents peuvent être obtenus en ligne avec le numéro d’identification (predial). Par exemple pour Cali.

 

Paz y Salvo de la Administración: C’est également un reçu mais qui concerne seulement les appartements ou maison appartenant à un lotissement. Chaque propriétaire paye des frais d’administration pour l’entretien des zones communes et service de porte d’entrée. Il faut aussi démontrer que les paiements sont à jour.

Il est du coup aussi judicieux de vérifier si l’administration en général n’a pas de dettes. Dans le cas d’une mauvaise gestion ou d’un grand nombre de mauvais payeurs les zones communes peuvent être laissées à l’abandon, ce qui affectera directement la valeur de votre propre appartement.

 

Reglamento de Propiedad Horizontal : Seulement pour les appartements. Ce document décrit l’immeuble dans son ensemble avec la distribution des appartements. Il faudra préciser le numéro de l’appartement qui vous intéresse ainsi que le garage. A proprement dit ce document ne vous sera demandé qu’au moment de la signature finale donc vous pouvez attendre un peu avant de l’obtenir. L’acte notarié (escrituras) indique exactement le numéro, la date et dans quel bureau de notaires vous pouvez obtenir une copie. Le document coûte 32.000 pesos.

 

Maintenant faites vérifier tous ces documents par votre avocat pour être bien sûr que tout est en ordre. Certaines banques offrent ce service au travers de leur propre département juridique, vu que les banques ont beaucoup à faire avec l’immobilier, ne serait-ce que pour approuver des crédits au logement de leurs clients. Le service coutera moins cher qu’un avocat privé.

 

Il peut aussi être une bonne idée de passer au cadastre (Oficina de Catastro) et obtenir la carte de la zone pour vérifier que l’adresse et le matricule correspondent. En pleine ville il est difficile de se tromper mais à l’extérieur on peut plus facilement faire passer une parcelle pour une autre. Imaginons que le propriétaire d’un terrain inintéressant pourrait alors réussir à le vendre en faisant visiter le terrain du voisin beaucoup plus grand et beau par exemple.

Sur internet, les cartes officielles de l’Institut Géographique Agustin Codazzi sont aussi disponibles pour vérifier soi-même, cependant la navigation du site est compliquée, rendez-vous alors à la succursale de l’institut de votre ville pour obtenir la confirmation.

 

3) La possibilité de réaliser votre projet

Si vous n’envisagez aucune modification ou construction alors ce point ne vous concerne pas mais dans le cas contraire il faudra vérifier que vous pourrez obtenir le permis.

Les quartiers historiques ont généralement des règles plus strictes quant au style mais aussi sur le nombre d’étages qui peuvent être limité par exemple a 2 coté route et 3 coté intérieur.

La nature du sol peut aussi limiter le nombre. Depuis la tragédie de Mocoa, les autorités sont plus prudentes sur les risques d’éboulement et même s’il y a déjà des constructions aux alentours rien ne garantis de pouvoir toujours construire aussi haut.

Ne prêtez pas attention aux mots du vendeur sur ce point et à moins de connaitre un architecte qui connait parfaitement la zone pour y avoir déjà réalisé des constructions, il est préférable d’obtenir à ce stade le plan d’ordre territoriale (Plan de Ordenamiento Territorial – POT) auprès d’un office des permis (curaduría).

 

4) La négociation

A n’importe quel moment vous pouvez commencer à négocier, car c’est une étape qui peut prendre du temps. Mieux vaut ne pas être pressé et ne pas se faire pressionné non-plus. D’ailleurs rien ne vous empêche de faire une offre et de continuer à chercher d’autres propriétés. Le meilleur argument pour obtenir une réduction est d’avoir l’argent disponible et être en mesure de payer tout de suite. Le vendeur préférera cette solution plutôt que de traiter avec quelqu’un qui doit obtenir un emprunt ou échelonner les payements.

Mettez-vous aussi d’accord sur les formalités de payement et sur les frais de notaires, qui comprennent les impôts sur la vente également, généralement c’est 50-50%. Évitez de convenir d’une partie en cash, c’est préférable en cas de problème et aussi pour les déclarations à l’état.

 

5) Le contrat de vente

Votre avocat rédige le contrat de vente (Promesa de compra-venta) qui spécifie tous les détails entre-autre sur le bien immobilier, les personnes impliquées, la somme et la méthode de payement. Ce contrat doit aussi être signé devant notaire mais pas en même temps que l’acte notarié (escritura), plutôt quelques jours ou même semaines avant pour avoir le temps d’organiser le transfert, peut-être de vérifier de nouveau le document en comparant les signatures du propriétaire et vendeur qui doivent être identiques. Mettez-vous d’accord aussi sur la pénalité en cas de non-respect, qui correspond bien souvent au 10% de la valeur du bien. Généralement il est convenu d’une date limite pour procéder au payement, que le vendeur va vouloir écourter le plus possible. Faite bien attention car des problèmes peuvent survenir et vous pourriez vous retrouver à payer 10% supplémentaire, voire payer l’amende et la maison vous échapper. Prévoyez assez de temps ou une clause si l’erreur n’est pas de votre responsabilité.

Choisissez vous-même le bureau de notaires (Notaría) ou demandez à votre avocat, bien souvent les avocats ont leurs habitudes et connections ce qui peut faire gagner du temps, mais ne laissez en aucun cas le vendeur décider. S’il insiste et impose son choix c’est surement parce qu’il a un complice, donc prudence. Certains bureaux ne sont toujours pas équipés de scanners digitaux électroniques, à éviter.

 

6) Le payement

Selon les termes que vous avez convenus avec le vendeur il faut maintenant procéder au payement. Si vous avez déjà votre argent en Colombie ça sera beaucoup plus simple mais dans le cas d’un transfert de l’étranger il faut être sûr du fonctionnement. Avec tous les problèmes de blanchissement et de trafic de drogue, les banques sont prudentes et le gouvernement a aussi imposé des règles strictes. Vous pouvez transférer sans problème et sans justificatif une somme inférieur à 10’000 USD, mais au-delà il faudra justifier le transfert et prouver l’origine. La banque ou la maison de change vous aidera avec les formulaires mais ayez à l’esprit que ça prend quelques jours voire quelques semaines pour finaliser le virement. Les banques ont aussi des limites de temps et si les justificatifs peinent à arriver ou à convaincre la banque va renvoyer l’argent à l’expéditeur. Profitez pour demander aussi les frais, car il y a un impôt de 4‰ et des frais de conversion car les transferts internationaux se font toujours en dollars américains USD.

 

7) L’acte notarié

Là encore, c’est vous qui choisissez le bureau. Emmenez vos papiers d’identité et tous les documents nécessaires ; l’ancien acte notarié, le certificado de tradición inférieur à 30 jours, tous les Paz y Salvo estampillés c.-à-d. avec le timbre et le Paz y Salvo de l’administration du mois en cours. Le notaire rédigera le nouvel acte que vous et le vendeur signerez sur place. Lisez attentivement l’acte et n’acceptez aucune erreur, même minime comme une faute de frappe, avant de signer.

Il vous faudra encore payer les impôts sur la transaction, qui correspond environ au 4% de la valeur du bien déclaré au cadastre, et d’autres frais de documents administratifs. La plupart des bureaux n’acceptent que l’argent liquide, demandez à votre avocat en avance qu’il vous fasse une estimation du prix à payer ou ayez votre carte bancaire pour retirer l’argent. Souvenez-vous que l’accord avec le vendeur de payer chacun la moitié.

 

8) le nouveau Certificado de Tradición

Il faut maintenant transmettre l’acte notarié à l’Office de registre d’instruments publics (Oficina de Registro de Instrumentos Publicos) pour vous enregistrer comme nouveau propriétaire. Généralement le bureau de notaires pourra le faire en envoyant l’acte par coursier mais si ce n’est pas le cas tâchez de vous y rendre le plus rapidement possible parce qu’un vendeur malhonnête pourrait tout à fait vendre la propriété une deuxième fois et l’Office de registre nommera nouveau propriétaire le premier à transmettre l’acte.

Au bout de quelques jours vous serez informé de l’enregistrement et pourrez obtenir le certificat avec votre nom.

Félicitations, vous êtes maintenant un heureux propriétaire !

 

Dernier point : La déclaration d’impôts

Ce point ne concerne pas exactement la procédure d’achat mais c’est un point important dont il faudra vous souvenir. L’année suivant l’achat vous devrez faire une déclaration aux impôts car c’est un capital que vous avez dans le pays. Vous ne payerez pas d’impôts là-dessus car ce n’est pas un revenu. Par contre, si vous décidez un jour de revendre votre propriété alors dans ce cas cela comptera comme revenu. Admettons que vous achetez votre bien immobilier 400 millions de pesos, quelques temps plus tard vous la revendez 450 millions, vous avez fait un gain de 50 millions et vous devrez payer des imports sur ce revenu. Cependant, si vous n’avez jamais rempli de déclaration alors l’état considèrera que votre gain est de 450 millions et l’impôt sera très élevé.

Si vous construisez ou agrandissez, ayez également toutes les factures pour la déclaration.

Engagez un comptable qui fera tout le nécessaire auprès de l’Office des impôts appelée la DIAN

 

Conseils :

Il est prudent de rencontrer les voisins avant d’acheter, vous pouvez demander au vendeur qu’il vous les présente. S’ils ne connaissent pas le vendeur alors renoncez, il y a un problème. Méfiez-vous aussi si le vendeur vous appelle tout le temps de numéros de téléphone différents, c’est plutôt une manière de ne pas laisser de traces.

N’acceptez pas de faire un payement en avance, même partiel, et évitez aussi quelconque payement en liquide.

De plus en plus d’obligations administratives peuvent se faire en ligne. Vérifiez la page de votre mairie avant de vous y rendre personnellement en tapant « alcaldía de (ville) trámites ».

Certains logements portent la mention d’affectation à « logement familial » (vivienda familar) qui entraine des restrictions. Dans ce cas-là le propriétaire ne peut ni vendre, ni hypothéquer, ni mettre comme garantie bancaire sans le consentement du conjoint. C’est une mesure qui permet de garantir un logement à la famille en évitant tout risque de saisie. Vérifiez donc bien ce point avant de signer une promesse d’achat et considérez cette affectation si vous décidez de mettre votre conjoint comme seul propriétaire.

Les quartiers historiques de certaines villes donnent droit à une réduction de 25, 50 ou même 75% sur les impôts annuels de la propriété (predial) si la maison remplit certains critères, notamment sur le style colonial de la façade et du patio. Renseignez-vous auprès de la mairie.

La longue histoire du narco business en Colombie a eu un grand impact sur l’immobilier avec ses cartels et riches trafiquants qui blanchissaient leurs argents en achetant ou faisant construire des propriétés à leurs noms, de proches ou tierce personnes. Il y a maintenant des milliers de propriétés abandonnées ou confisquées par le gouvernement dans différentes régions et parfois même idéalement situées dans les meilleurs quartiers. Sachez que si vous en achetez une, jamais vous ne réussirez à la revendre car les colombiens redoutent bien trop que quelqu’un vienne un beau jour la réclamer. Dans certaines cas cependant le gouvernement a procédé à la « liquidation » juridique et nettoyer l’historique et ne pose donc plus aucun problème.

A la campagne ou montagne, beaucoup de terrains n’ont pas de documents établissant clairement la superficie et sont nommés « terrenos baldíos » qui se traduirait par terrains en friche. Le document indique peut-être seulement la surface de la maison mais pas le terrain qui l’entoure, malgré les clôtures qui le délimitent clairement. La vente est légale, cependant il faudra s’assurer auprès de tous les voisins et la commune que les limites sont connues comme telles.

 

 

Voilà mes recommandations pour devenir propriétaire en Colombie. Cela peut paraitre compliqué et risqué, mais avec un peu de patience et persévérance ça en vaut vraiment la peine. Bonne chance !