Mois : août 2017

Mettre un logement en location

Mettre un logement en location

Vous êtes propriétaire d’un logement et souhaitez maintenant rentabiliser son achat. L’immobilier est un bon placement, pas forcément avec le meilleur rendement mais excellent à long terme et avec une valeur qui augmente avec les année.

Il y a cinq manières de procéder pour mettre son logement en location; contrat direct, contrat direct mais couvert par une assurance, agences immobilières, Airbnb, caution. Aucune n’est forcément meilleure que l’autre, ça dépend surtout de vous et de la situation du logement. J’ai moi-même usé de ces cinq méthodes et à l’heure actuelle continue de travailler de trois manières différentes.

Je vais vous faire part de mon expérience au fur et à mesure que j’explique chaque cas.

 

1) Contrat direct

C’est un contrat que vous passez avec le nouveau locataire. Vous pouvez le rédiger vous-même ou par un avocat et définir les termes. La loi 820 de 2003 pose déjà toutes les règles propre à la location entre particuliers donc vous n’êtes pas obligé de faire figurer toutes les conditions. Les devoirs et obligations de chacun sont clairement indiqués ; comme par exemple de remettre le bien en bon état, de couvrir les frais d’entretien si dommage naturel ou de réparation si mauvais usage, respecter les règles de bon voisinage, etc… La loi indique aussi comment mettre fin au bail de manière unilatéral ou bilatéral, s’il y a défaut de payement de loyer ou des services, usage différent à celui défini ou même sous-location.

Votre contrat doit indiquer les éléments suivants :  

  • Le nom et numéro de carte d’identité des particuliers
  • L’identification claire du logement, avec adresse, numéro d’appartement et de garage s’il y a.
  • Le loyer, la forme et la date de payement, ainsi que les pénalités en cas de retard
  • Qui a la charge de payer les services d’électricité, eau et gaz.
  • La durée, généralement un an.

 

La loi précise que sans préavis, le contrat se renouvelle automatiquement après cette durée. Si le locataire ou le bailleur désire rompre le contrat à une autre date que la durée déterminée ou reconduite il devra payer une compensation de 3 mois de loyer depuis la date de départ, appelée destrate.

Je vous recommanderais en plus de préciser exactement l’usage du bien, par exemple une résidence et qu’il est interdit de monter un restaurant, un bar ou même une entreprise ayant des employés ou accueillant des clients. Rajoutez aussi que la sous-location est interdite.

Chaque année vous pouvez augmenter le loyer selon l’indice de prix du consommateur (IPC Índice de Precios al Consumidor) que le Département des impôts DIAN détermine chaque année. Il se situe généralement entre 3 et 6%. Vérifiez bien le chiffre car vous ne pouvez pas le dépasser, il est interdit d’augmenter le loyer d’un pourcentage supérieur à l’IPC.

Important, faites signer le contrat à un bureau de notaires (notaría).

Le risque avec un contrat direct est de tomber sur des mauvais payeurs. Bien sûr la justice vous protège mais ça prend énormément de temps d’expulser quelqu’un. Dans un cas extrême vous pourriez avoir un squatter pendant deux ans qui vous détruit le logement avant de se faire sortir. Il y aura dépôt de plainte, il sera en poursuite mais vous ne verrez probablement jamais l’argent pour rembourser les réparations, ni le manque à gagner. A moins d’être un Tony Soprano qui aurait les moyens de faire partir les mauvais payeurs immédiatement, mieux vaut faire les recherches adéquates sur la personne.

Demandez des références personnelles, vérifiez s’il n’est pas déjà en poursuite, demandez des extraits bancaires et considérez demander un garant (fiador). Le garant s’engage par écrit à payer le loyer en cas de défaut. Le garant, tout comme le locataire, devrait avoir un revenu mensuel supérieur au double du loyer. Si le loyer est supérieur à un million de pesos, vous devriez demander 2 garants.

 

J’ai donc même-moi un locataire avec un contrat de ce type. À la base la location devait passer par une agence immobilière mais celle-ci posait des conditions élevées et rejetait constamment la candidature. Il faut préciser que le locataire voulait utiliser une moitié de l’appartement comme logement propre et l’autre comme bureau pour son entreprise, qui accueillerait un associé et un employé. La personne m’inspirait confiance et un ami m’avait confirmé qu’il avait déjà eu un commerce dans le quartier et qu’il était quelqu’un de sérieux. J’ai donc cessé de travailler avec l’agence et fait un contrat direct, mais je me suis permis de rajouter une clause. S’il ne payait pas le loyer pendant 2 mois, je me réservais le droit de changer les serrures de la maison, ce qui empêchait l’accès à l’appartement, jusqu’à trouver une solution à l’amiable.

Depuis, son entreprise occupe tout l’appartement, il est devenu un ami proche ainsi qu’un associé, et quand il me fait une mauvaise blague je le menace en riant de changer les serrures.

Avantages: pas de frais ou de commissions, le loyer est entièrement pour vous.

Désavantages: pas ou peu de protection face aux mauvais payeurs, gens irrespectueux ou bruyants.

 

 

2) Le contrat direct mais avec protection d’une assurance

L’idée est la même que précédemment mais vous laissez le soin à un assureur de faire tout le travail de vérification à votre place. Il vous fournira le contrat-type et vous payera le loyer en cas de non-respect du locataire.

L’étude du dossier coûte 5% d’un loyer, le contrat-type coûte 116.000 et l’assurance coûte le 55% d’un loyer réparti sur les 12 mois. Par exemple, pour un loyer de 2.000.000, l’étude du dossier coûte 100.000 et l’assurance 91.667 par mois.

Le Seguro de arrendamiento est une méthode très courante et grandement recommandée.

En fait, probablement la seule raison de ne pas le faire est que vous connaissiez personnellement le locataire et lui faite confiance. L’inconvénient malgré tout sont les exigences parfois élevées qui font que nombres de postulants sont refusés. Un étranger qui n’est pas établis depuis un moment et ne compte pas avec un revenu fixe et des amis pour se porter garants, n’a aucune chance. Vous pourriez alors décider de renoncer à l’assurance pour louer votre logement plus rapidement au lieu d’attendre le candidat idéal tout en ayant votre logement vide ne générant aucun revenu.

Le postulant devra fournir les documents suivants:

S’il est employé :

  • Extraits bancaires des 3 derniers mois.
  • Contrat de travail indiquant le poste, le salaire et la durée.
  • En cas de revenus additionnels, les documents attestant l’origine.

 S’il est indépendant :

  • Documents démontrant un revenu mensuel supérieur au double du loyer (canon).
  • La dernière déclaration d’impôts (declaración de renta).
  • Extraits bancaires des 3 derniers mois.
  • Certificat de la Chambre de Commerce de son entreprise.
  • La fiche de contribuable (RUT – Registro Único Tributario).

En plus de cela, le candidat devra présenter un garant (fiador) lui-même propriétaire, dont le bien n’est pas hypothéqué ni sous régime de patrimoine familiale (vivienda familiar). Si le loyer est supérieur à un million de pesos, il faudra 2 garants. Le locataire et les garants doivent présenter leurs documents d’identité.

L’étude du dossier prend généralement un ou deux jours.

Suramericana est très réputée, sinon il y aussi Seguros Bolivar , qui a des exigences légèrement plus basse et en alliance avec El Libertador.

 

Je travaille avec Sura pour un appartement. C’est une situation un peu particulière car le logement ne m’appartient pas, je gère la location pour un étranger qui a acheté un magnifique appartement en estrato 5 comme investissement. Il ne vit pas en Colombie, n’a pas de visa ni même de compte en banque à son nom en Colombie. Je remplis le rôle d’agence immobilière, à la différence que l’argent reste sur le compte de ma société jusqu’à ce qu’il m’indique quoi en faire, soit de lui l’envoyer soit de l’investir. Il ne pouvait pas travailler avec une agence (inmobiliaria) car elles ne font pas de transfert à l’étranger, ne stocke pas l’argent en attendant et ne s’occupe pas non-plus de payer les impôts annuels.

Dans ce cas il est essentiel pour moi d’avoir cette assurance du loyer (seguro de arrendamiento) ainsi qu’une assurance ménage comme MAPFRE. Le prix varie selon la valeure totale commerciale du logement.

Avantages: Protection financière complète. Filtre des candidats sérieux.

Désavantages: Peu prendre plus de temps pour trouver un locataire. Frais mensuels.

 

3) Agences Immobilières

Confier son logement à une agence (inmobiliaria), aussi appelée régie immobilière en Suisse, est la manière la plus simple et la plus sûre. L’agence se charge de publier l’annonce sur différents sites internet, faire l’étude des candidats, faire le contrat, toucher les loyers chaque mois, faire le rappel en cas de retard, payer l’assurance, payer les frais d’administration d’immeuble s’il y a et finalement verser l’argent sur le compte du propriétaire.

Il y a beaucoup d’agences et il serait très dur d’en recommander une. En fait, les plus grandes ne sont pas forcément les meilleurs et la qualité peut changer d’une ville à l’autre. De plus, avec le dynamisme de l’immobilier en Colombie actuellement, même des agences étrangères viennent s’installer.

 

Mais tout n’est pas rose, vous n’entendrez pas un colombien se dire satisfait de son agence. En fait, elles cherchent à se couvrir le plus possible, de poser des conditions élevées aux postulants, de baisser le loyer pour augmenter les chances d’obtenir leurs commissions, d’augmenter à tout prix le nombre de biens disponibles dans leurs catalogues, de se défiler à l’heure de faire des réparations.

La commission mensuelle de l’agence est d’environ 13% sur le loyer, sans inclure les frais d’administration de l’immeuble s’il y a qui reste à part, à cela se rajoute la TVA (IVA) sur la commission, l’assurance sur le loyer et les frais bancaires. Cela représente environ 20-25% de moins sur le loyer que paye le locataire. C’est peut-être cher payé mais si vous n’êtes pas en mesure de gérer vous-même la location notamment à cause d’un éloignement géographique alors la tranquillité est à ce prix. Comme il est très courant de négocier le loyer vous pouvez donner un prix idéal et un prix minimum à l’agence qui s’occupera de la négociation, mais l’idéal est quand même d’indiquer un seul prix et l’agence vous fera savoir la proposition du candidat. À vous d’accepter ou non.

Comme pour les contrats vus précédemment, les agences font des contrats d’un an renouvelable et s’occupent de l’entrée et sortie des locataires.

 

Quand j’ai acheté ma maison, je vivais dans un appartement et en avait deux autres à louer. J’avais meublé le plus petit en anticipant la demande vue sa situation dans un quartier historique et touristique. N’ayant pas d’expérience j’ai fait appel à Bienco pour s’en occuper. Il a été difficile de les convaincre de louer un appartement meublé mais avec chance une entreprise en cherchait justement un pour une nouvelle employée américaine, avec contrat de travail à durée limitée. Dans l’état des lieux il était spécifié que les meubles étaient sous mon entière responsabilité. Le problème a été avec l’autre, pourtant plus grand, vide et avec garage. Bienco suggérait un loyer un tiers plus économique que j’espérais, ce que j’ai refusé et mettait donc des conditions élevées aux candidats. Après plusieurs mois sans succès et après un énième refus d’un candidat qui présentait pourtant de bonnes garanties, j’ai renoncé à travailler avec eux pour faire un contrat direct avec ce candidat, comme expliqué au début. Ayant plus confiance, j’ai arrêté définitivement de travailler avec eux quand l’américaine s’est en allée de l’appartement meublé.

Avantages: La tranquillité d’être couvert en cas de problème. Aucun effort à fournir pour la recherche de locataires. Vous vous contentez de recevoir l’argent chaque mois sans avoir à gérer les détails techniques ou financiers.

Désavantages: Une commission élevée. Pas certain de louer au meilleur prix selon le marché. Peu d’effort de promotion. Perte de temps, le logement peu rester vide longtemps. N’accepte normalement pas de logement meublés.

 

4) Airbnb

Solution très à la mode actuellement, Airbnb vous permet de louer une chambre, un appartement ou une maison entière par nuit. Bien sûr le logement doit être meublé et le mode de location est assez similaire à celui d’un hôtel finalement. Vous vous enregistrez comme membre tout d’abord puis publiez une annonce. Prenez de belles photos, choisissez la plus attirante comme photo principale, rédigez une annonces claire et séduisante en espagnol et de préférence aussi en anglais, indiquez toutes les caractéristiques comme le nombre de places, les aménagements, services et accessoires disponibles (télé, câble, wifi, machine à laver, sèche-cheveux, etc…).

La page est très bien faite et vous permet de configurer facilement la disponibilité et les prix. Vous pouvez bloquer certaines dates si vous désirez garder le logement pour vous et pouvez fixer des prix différents selon la période, voire même laissez Airbnb se charger de le moduler selon l’offre et la demande dans votre quartier. Personnellement je fixe moi-même les prix, offre un rabais de 15% pour une durée supérieur à 7 jours et 40% supérieur à un mois. J’inclus 30.000 pesos de frais supplémentaires de nettoyage.

 

Vous recevrez des sollicitudes et être libres d’accepter ou non.  C’est assez courant de recevoir des demandes de réduction, par exemple d’accorder le rabais hebdomadaire ou mensuel alors que la durée est plus courte. Vous avez alors la possibilité de faire une offre spéciale.

Lors de la venue des clients, assurez-vous d’avoir le logement impeccable, suffisamment de serviettes, de connaitre l’heure d’arrivée et d’avoir indiqué clairement comment y parvenir. Certains vous demanderont des conseils pratiques ou touristiques, certains auront besoin d’aide, d’autres pas, bref vous remplissez le rôle d’hôte. À la fin vous serez invité à évaluer la personne et l’expérience en générale, ce que le client sera invité à faire aussi. Ces notes permettront de vous classer plus ou moins favorablement dans les suggestions de logements de votre ville. En remplissant les critères d’excellence vous obtiendrez le statut de Superhost qui vous placera prioritairement.

La page s’occupe de collecter l’argent auprès du client, prendre une commission et vous reverser l’argent sur le compte bancaire que vous aurez indiqué. Il n’y a donc aucune transaction en effectif.

 

C’est la solution la plus rentable, elle génère plus de bénéfice car pour de courte période le prix de la nuit est plus élevé. Mais elle demande plus de travail et est plus contraignante car vous oblige à prendre soin de vos invités, être présent régulièrement ou du moins disponible rapidement. Airbnb n’est pas seulement un service de location mais aussi une expérience touristique. C’est une solution idéale si vous vivez sur place ou du moins pas trop loin.

Notez aussi que vous devez être propriétaire du logement. A moins de louer juste une chambre dans le logement que vous occupez également, la sous-location est normalement interdite. Airbnb ne vérifie pas, mais des voisins pourraient dénoncer la situation à l’agence immobilière qui romprait immédiatement le contrat de bail.

À l’image d’Uber qui provoque l’hostilité des taxis notamment au sujet des impôts, Airbnb se fait attaquer par les hôtels, qui considèrent cette concurrence déloyale. Dans un flou juridique depuis son ouverture en Colombie en 2013, le Département de Commerce, Industrie et Tourisme est en négociation pour imposer une taxe ainsi qu’obliger les hôtes a s’enregistrer et obtenir le RNT (Registro Nacional de Turismo). La décision sur le procédé devrait arriver tout bientôt.

 

Ce même appartement meublé que j’ai loué d’abord par l’intermédiaire d’une agence immobilière, puis par contrat direct, je le loue maintenant sur Airbnb. Mon expérience jusque-là est excellente, je n’ai jamais eu de problème et ai plutôt tendance à recevoir des sollicitudes pour des périodes de plusieurs semaines voire plusieurs mois. Le travail n’est donc pas énorme et le contact avec les clients est agréable. J’ai aussi souvent eu l’occasion boire un verre avec les locataires et avoir une relation très amicale. Cependant j’ai aussi eu un petit désagrément, un locataire a voulu étendre sa réservation de plusieurs semaines et pour cela j’ai dû annuler une autre réservation. J’ai été pénalisé par Airbnb, non pas de manière financière mais sur un des critères d’excellence, et je ne peux pas obtenir le statut de Superhost cette année. J’ai également été notifié qu’en cas de seconde annulation cette année la page se réservait le droit de bannir mon annonce. Malgré tout, mes évaluations sont très satisfaisantes, entre 4.8 et 5 sur un maximum de 5, et je reste bien classé donc l’appartement ne reste presque jamais inoccupé. Cependant, avec un statut de Superhost je pourrais me permettre d’augmenter un peu mes prix.

Avantages: Une rentabilité maximum, prix plus élevés. Aucun travail de publicité ou de recherche par petites annonces. Pas de transaction financière directement avec le client. Vérification et évaluations des utilisateurs.

Désavantages: Obligatoirement meublé. Plus de travails et de soins. Doit avoir le sens de l’accueil et être disponible. Inscription prochainement obligatoire au Registre National du Tourisme (RNT) et donc payement d’impôts supplémentaires.

Nota bene: Je reçois l’argent sur mon compte personnel chez moi en Suisse, ce qui prend généralement 2-3 jours pour arriver. Je ne sais pas comment ça se passe avec les banques colombiennes. Est-ce que quelqu’un en a l’expérience?

 

5) Caution

Cette dernière méthode peut se révéler utile dans certains cas, principalement pour une location de courte durée pour un visiteur, notamment étranger. Un visiteur qui désire rester pour quelques mois dans votre logement n’aura pas forcément les garanties et papiers nécessaires pour un contrat standard, d’autant plus si la durée est inférieure à une année. Dans ce cas-là vous pouvez envisager un contrat tacite avec dépôt de caution. La loi ne va pas vous défendre en cas de problème, donc prenez les précautions suivantes ; Photos des papiers d’identité, payement en avance et caution. Le plus important peut-être ; ayez du flair sur la personne.

À noter aussi que vous devriez théoriquement obtenir au préalable le registre touristique (RNT) comme avec Airbnb si vous héberger des étrangers.

 

Il m’est aussi arrivé d’utiliser cette méthode, mais seulement une fois. Un voisin a voulu louer mon appartement meublé pour un membre de sa famille de visite pendant 2 mois. Il y avait une relation de confiance mais pas entièrement non-plus, donc j’ai exigé le payement en avance et une caution équivalente à un mois. Quand la personne est arrivée j’ai pris en photo ses papiers d’identité ainsi que celles du voisin, au cas où je devais déposer plainte par la suite.

Je n’ai eu aucun problème, mais si la personne avait provoqué des dégâts supérieurs au montant de la caution j’aurais eu des pertes.

Avantages: Pas de commissions, payement en cash. Pas de protection juridique pour le locataire s’il devient squatteur.

Désavantages: Meublé de préférence. Inscription obligatoire au Registre National du Tourisme (RNT). Aucune protection juridique.

 

Derniers conseils

Même pour des locations de longues durées, vous recevrez peut-être des propositions de payement de 6 ou 12 mois de loyer en avance, parfois même en espèces. Ça peut être très tentant mais risque surtout de devenir une source de problème si l’origine est obscure. À éviter de préférence.

Si vous rêvez de devenir propriétaire, lisez cet article qui vous explique toute la marche à suivre.

Le tourisme médical en Colombie

Le tourisme médical en Colombie

En m’établissant à Cali en 2012, j’ai monté mon entreprise de tourisme médical pour les opérations des yeux et soins dentaires. Voilà un aperçu du tourisme médical en Colombie, mon expérience et aussi les raisons pour lesquelles j’ai abandonné.

Cet article fait partie d’une petite série qui vise à conseiller les voyageurs selon les différents modes du tourisme en Colombie; le Backpacker qui voyage en prenant son temps, le touriste qui passe par une agence, le colombien en vacances dans son pays et le tourisme médical.

 

Pour celles et ceux qui songent venir en Colombie pour en profiter, que ce soit pour les yeux ou pour la chirurgie esthétique, je vous donne quelques conseils importants en fin d’article.

 

Déjà en 2009, lors d’une de mes nombreuses visites à Cali avant de m’y établir quelques années plus tard, j’étais passé par l’opération Lasik pour corriger ma myopie de -4.25. J’avais utilisé des lentilles de contact pendant plus de 10 ans et mes yeux commençaient à se fatiguer de les porter. J’avais la mauvaise habitude de les porter en permanence pendant la journée, ne les retirant à peine une heure avant de me coucher, et à force, le port devenait gênant. Comme je ne voulais pas revenir aux lunettes, j’ai opté pour l’opération. Connaissant déjà l’excellente réputation de la Colombie dans le domaine et les prix bien plus accessible qu’en Europe je n’ai pas hésité et ce fut la bonne décision.

 

En me renseignant un peu j’ai découvert que les techniques modernes de chirurgie corrective de l’œil ont été développées à Bogotá par Ignacio Barraquer, un espagnol d’origine, dès les années 60 déjà et ont depuis formé les meilleurs spécialistes actuels. Cela met donc la Colombie dans la liste des pays ayant le plus d’expérience au monde. Les colombiens n’ont pas peur ou honte de se soumettre à une chirurgie ce qui fait que les cliniques ophtalmologiques reçoivent un nombre impressionant de clients. Grâce à cela, elles n’ont pas la tentation de forcer la main aux patients pour faire l’opération en cachant les risques potentiels. Si le résultat n’est pas garantissable à 100% elles aviseront des risques et laisseront le choix sans faire pression.

De plus, la Colombie a une longue tradition médicale et est à la pointe de la technologie, comptant nombres de spécialistes reconnu internationalement comme le confirme les associations médicales. Même l’Organisation Mondiale de la Santé (OMS) qualifie la médecine colombienne comme la plus avancée d’Amérique latine et parmi les meilleures au monde. Alors bien sûr, la réalité est toute autre et les colombiens auront vite fait de critiquer le système de santé avec raison. La santé est gérée comme un business qui doit être rentable, donc beaucoup de gens n’y ont simplement pas accès ou alors après une longue attente aux conséquences parfois désastreuses. Chaque citoyen peut théoriquement s’affilier à l’assurance de base Sisbén qui sera même gratuit pour la classe défavorisée. Cependant, vu l’efficacité qui laisse à désirer, chaque salarié va plutôt s’affilier à une assurance privée (Entidad Promotora de Salud) qui possède ses propres cliniques et les classes plus élevées prendront même une assurance complémentaire (Medicina Prepagada) qui donne la priorité et laisse le choix du médecin.

 

La Chirurgie esthétique

Mais quand on parle de tourisme médical, l’assurance ne rentre pas en compte et la seule information importante est que la qualité des cliniques est mondialement reconnue. La chirurgie esthétique est justement ce qui attire le plus d’étranger dans les principales villes du pays, 2,2% des touristes y viennent cette raison et Cali par exemple compte 50’000 visiteurs par an à elle-seule rien que pour la chirurgie esthétique, qui lui a d’ailleurs valu le surnom de « La Mecque de l’esthétisme » grâce à la qualité des soins prodigués depuis les années 50. Parmi ces visiteurs, on trouve 60% venant des Etats-Unis, 15% d’Espagne, 5% du Venezuela, 15% du reste d’Amérique latine et 5% du reste de l’Europe.

 

En tant qu’agence

Basé à Cali, j’ai offert pendant 2 ans un service de logistique et d’accompagnement pour opérations laser des yeux et soins dentaires. J’avais des accords avec la clinique ophtalmologique notamment, qui me donnait une commission mais surtout le grand avantage d’être en liste prioritaire, ce qui me permettait de programmer les rendez-vous dès le lendemain alors que le temps d’attente est de 2 à 3 semaines normalement. C’était l’élément qui m’amenait le plus de clients avec bien sûr le service de traduction car la plupart ne maitrisait pas suffisamment l’espagnol pour comprendre le langage médical. En fait, tous les clients me contactaient en étant déjà sur place, ils avaient le projet de se faire opérer ici mais ne s’organisaient qu’en arrivant. Il était donc important pour moi de me faire connaitre auprès des hôtels. Il était important de soigner ma présentation et communication car les colombiens accordent une importance particulière à l’apparence et il faut se présenter en vrai businessman.

La grande difficulté est d’attirer les clients depuis l’étranger et pour cela il faut développer la présence en ligne. Pas la peine de payer la publicité sur Google Adwords, il faut contacter les revues spécialisées, en proposant d’écrire un article sur les services en Colombie tout en faisant sa propre promotion. L’autre manière est d’avoir une section blog sur sa page internet et d’écrire de longs articles ce qui avec le temps améliorera le positionnement organique sur Google pour les gens qui cherchent à se renseigner.

Cependant au bout de quelques temps j’ai décidé de laisser tomber. J’avais mis une publicité dans un guide touristique qui ne m’avait amené aucun client et je trouvais très difficile d’attirer les gens à Cali. Malgré l’excellent service, la réputation de la ville et son relatif éloignement des circuits touristiques traditionnels qui font plutôt la boucle entre Bogotá, zone caféière et côte caraïbe, je peinais à augmenter le volume d’affaires. Peut-être que l’augmentation du tourisme général qui s’observe actuellement améliorerait la situation mais je n’avais plus la patience et je pense que ça profite de toute façon plus aux autres régions.

Je ne cherche pas ici à décourager celui qui veut se lancer dans ce domaine, je pense que le tourisme médical va continuer à augmenter en Colombie mais qu’il faut bien savoir où le faire, quels services offrir et prendre le temps de bien préparer une stratégie publicitaire.

 

Conseils pratiques avant de se soumettre à une opération

 

Maintenant pour celles et ceux qui pensent venir en Colombie pour en profiter voilà quelques conseils.

  • Prenez le temps nécessaire, c’est le conseil le plus important. Le temps de récupération est essentiel et permet un meilleur suivi médical. Ne cherchez donc pas à caser une opération vite faite pour repartir sur la route des vacances. Le temps de récupération est quasiment nul pour des soins dentaires, de l’ordre de deux jours pour les yeux avec un contrôle une semaine plus tard et un autre normalement encore un mois après mais par contre est beaucoup plus long pour la chirurgie esthétique.

 

  • Soyez très prudent avec les offres « combos ». On en revient au temps car, dans un souci de gain de temps et d’argent, les cliniques et les agences intermédiaires vont offrir aux visiteurs étrangers la possibilité de combiner plusieurs opérations. Par exemple ; des agences offrent la pose d’implants mammaires, l’augmentation du fessier (lipofilling) et liposucions en une seule opération. Chaque personne est différente, la condition physique aussi et le temps d’opération n’est jamais entièrement maitrisable. Une anesthésie générale comporte des risques qui augmentent avec le temps d’exposition, l’immobilisation totale des muscles peut provoquer des caillots de sang qui entraineraient des maladies, voire même entrer dans les poumons. Il y a des cas reportés de personnes décédées, même chez des cliniques réputées. Ces cas sont très peu nombreux, seuls quelques personnes sur des milliers de patients, mais les lois en vigueur ne régularisent pas ces pratiques et sont donc encore proposées.

 

  • Soyez reposé. Encore une fois le temps est au centre des préoccupations. La tentation est grande de filer à la clinique en arrivant sur place. Cependant la récupération sera bien meilleure en arrivant en pleine forme. Une chirurgie esthétique et aussi laser des yeux devraient se faire au plus tôt le surlendemain de l’arrivée. D’ailleurs ce temps d’attente et de repos peut être mis à contribution pour le prochain conseil.

 

  • Vérifiez les installations sur place. Le catalogue ou page internet de la clinique peut proposer les meilleurs photos mais parfois la réalité est toute autre. On ne peut pas visiter le bloc opératoire mais on peut déjà se faire une excellente idée de la clinique en général. Le point très important est de savoir où et comment sont les chambres de repos post-opératoires. Là encore les lois en vigueur sont floues, donc vous pourriez toute a fait vous retrouver dans une maison ou appartement qui a été aménagé (casa de reposo) pour recevoir les patients mais ne compte pas avec le matériel médical nécessaire. En cas de problème vous seriez emmené à l’hôpital avec toutes les conséquences imaginables suivant le temps de déplacement. D’ailleurs, les patients qui sont malheureusement décédés ne l’ont pas été pendant l’opération mais lors de la phase de récupération. L’état général se dégrade et la décision d’aller à l’hôpital est prise trop tard.

 

  • En cas de doute, renoncez. C’est triste d’en arriver là alors que vous vous êtes préparé, mais malheureusement il y a des gens peu scrupuleux. Beaucoup de professionnels sont extrêmement sérieux et à la hauteur de la tâche, d’ailleurs la réputation d’excellence de la Colombie dans le milieu médicale est largement justifiée, mais dans certains cas on tombe sur les mauvaises personnes. Par exemple, le maquillage permanent et autres injections du visage peuvent être légalement réalisés par des esthéticiennes sans formations médicales. Comme bien souvent le prix est l’argument principal certaines personnes auront vite fait de proposer des services sans les précautions nécessaires.

 

Profitez de consulter la page de la SCCP Société Colombienne de Chirurgie Plastique Esthétique et Reconstructive. Vérifiez que le chirurgien en soit membre. Ce n’est pas une obligation pour pouvoir pratiquer légalement, mais plutôt un gage de qualité et bonnes pratiques.

Alors, quelle est votre opinion sur le tourisme médical et la chirurgie esthétique?

Comment acheter une maison, un terrain ou un appartement

Comment acheter une maison, un terrain ou un appartement

Le marché de l’immobilier est très intéressant en Colombie, que ce soit pour le plaisir d’être propriétaire sans s’endetter à vie comme ça serait le cas en Europe pour la plupart d’entre nous, ou comme investissement pour mettre un appartement en location par exemple.

Bien sûr il faudra être très vigilant sur le choix du bien immobilier et s’assurer de faire correctement la partie administrative. De plus il y a des risques, donc il vaut mieux garder la tête froide au moment de prendre une décision.

Certains risques ne sont pas maitrisables, comme la fluctuation du peso (COP) sur le marché international. Avant fin 2014 le taux de change d’un dollar USD était environ de 2’000 pesos alors qu’un an plus tard ce même dollar en valait 3’000, ce qui représente une grande dévaluation due à la chute du prix du pétrole dont l’économie colombienne dépend encore beaucoup. Pour moi qui ai acheté ma maison à Cali en 2011 c’est une perte d’environ 30%. La maison en tant que tel n’a pas baissé de valeur sur le marché local, bien au contraire, mais si je décidais de vendre et rapatrier mon argent en Suisse alors là ça serait une mauvaise affaire. En 2017, la Colombie a découvert un énorme gisement de gaz naturel avec les perspectives de trouver d’autres poches aux alentours, peut-être que la conséquence sera un redressement du peso qui rendrait l’achat d’autant plus avantageux pour ceux qui achètent maintenant.

Autre sujet important, la fin du conflit avec la guérilla qui va modifier le paysage économique. Il y aura beaucoup d’opportunités mais aussi beaucoup d’inconnues, sachant que des zones vont se développer, tout comme le tourisme en général, mais que le pays devra dédommager et soutenir nombre de victimes.

 

D’autres risques existent et ceux-là sont maitrisables. Je pense principalement aux arnaques qui sont nombreuses. Avez-vous déjà vu un panneau annonçant que tel terrain n’est pas à vendre (Este lote no se vende)? Ce n’est pas une technique de marketing pour donner encore plus envie aux acheteurs potentiels et ainsi monter les prix, mais bien que des gens cherchent à vendre des biens dont ils ne sont pas propriétaires. Ça arrive, ce sont des gens très habiles ayant parfois même des complices dans les bureaux de notaires officiels (notarías).

Il y a aussi d’autres situations dont il faut se méfier comme les cas de succession. Ne promettez ni me payez rien tant que la succession n’a pas été validée, les papiers actualisés, que vous êtes sur de négocier avec tous les héritiers et que le contrat détermine clairement la part de chacun. Vous ne voudriez pas avoir la visite d’un membre de la famille quelques années plus tard qui vous réclame sa part. Si en plus il y a des conflits familiaux, la procédure de succession peut prendre des années alors mieux vaut ne pas s’attarder et continuer à chercher.

Heureusement on peut se prémunir de ces dangers en respectant la marche à suivre. Finalement le plus grand danger est de trop vouloir l’objet et d’ignorer les signaux. Gardez la tête froide, prenez votre temps, renseignez-vous et ne faites confiance à personne. Pensez bien qu’il est très facile de falsifier des documents et de se faire amadouer par de belles histoires.

Je vous recommande de bien lire chaque étape et aussi les conseils tout à la fin.

Encore une petite précision, un étranger peut légalement devenir propriétaire n’ayant pas de visa de résidence et donc pas de carte d’identité colombienne (cédula de extranjería). Le numéro de passeport apparaitra sur les documents. Cependant, si vous achetez dans le but de mettre en location, les régies immobilières vous demanderont un compte bancaire en Colombie, que vous ne pourrez pas ouvrir sans être résidant. Cet article vous explique très clairement les différentes manières de mettre un logement en location.

 

1) La recherche

Premièrement il est important de savoir ce que l’on veut et où. La qualité de vie peut changer d’un quartier à un autre et les coûts selon la classe (estratos) qui vont généralement de 1 à 6. Les impôts, les services d’eau et électricité ont des tarifs différents selon que vous viviez dans un quartier populaire (3) ou luxueux (6). La valeur d’un appartement par exemple dépendra aussi du bon entretien des zones communes. Certains quartiers ont plus d’attrait touristique si votre projet est de louer sur Airbnb.

Vous pouvez chercher sur internet avec les différents sites d’annonces, en tapant « finca raíz » et votre ville. L’autre technique est de se balader en observant les affiches « se vende ».

Si la vente du bien immobilier se fait par une agence reconnue tout le travail de vérification aura été fait mais bien souvent ce sont par des particuliers. Organisez une visite et si vous êtes intéressés, demandez le maximum d’informations ; l’histoire du lieu, le motif de la vente, les propriétaires,…

 

2) La documentation de la propriété

Si vous considérez un achat et entamez les négociations il vous faudra demander au propriétaire tous les documents relatifs à la propriété pour vérifier la nature exact des informations du vendeur et aussi que tout soit à jour avec les impôts ;

Certificado de Tradición: C’est l’historique des propriétaires. Il indique les différents changements avec les dates, le motif et le prix. Il y a aussi quelques informations sur les dimensions, le genre et le numéro de matricule. Le prix peut apparaître parfois très bas, s’il n’a été que rarement adapté, et sera négocié beaucoup plus haut selon le marché actuel. Par contre, si le prix demandé est plus bas que le prix indiqué sur le certificat alors il y a peut-être anguille sous roche. Méfiez-vous des trop bonnes affaires… !

La règle d’or : Obtenez-vous-même ce document avant de signer quoi que ce soit, le document coute 14.000 pesos.

 

Escrituras: C’est l’acte notarié. Il indique toutes les informations propres au terrain, la construction, l’adresse, les numéros de matricule, les dimensions et autres possibles limitations. C’est un accord entre le vendeur et l’acheteur face au notaire. C’est un document très détaillé dont un avocat spécialisé pourra comprendre et déterminer si une nouvelle vente peut se faire sans encombre. Le vendeur doit vous le fournir, mais une copie peut aussi être obtenue auprès du bureau de notaires qui l’a précédemment réalisé, le certificado de tradición indique quel bureau. Là encore, la valeur indiquée correspond à la valeur cadastrale, qui est calculée selon l’emplacement, la surface et l’année de construction. C’est la valeur déterminante pour les impôts, qui ne tient pas compte de la valeur de vente négociée.

 

Paz y Salvo de Impuestos Prediales: Ce sont les reçus des impôts sur la propriété. Ce sont les preuves que la propriété est à jour et ne traine pas des impayés qui pourraient se chiffrer à plusieurs millions de pesos si rien n’a été fait pendant plusieurs années. Il y a l’impôt municipal et le départemental. A noter en plus le MegaObras pour Cali.

Vous pouvez consulter en ligne gratuitement ces documents mais il faudra payer un timbre d’authentification (estampados) délivré par la Gobernación lors de la signature chez le notaire.

Normalement, ces documents peuvent être obtenus en ligne avec le numéro d’identification (predial). Par exemple pour Cali.

 

Paz y Salvo de la Administración: C’est également un reçu mais qui concerne seulement les appartements ou maison appartenant à un lotissement. Chaque propriétaire paye des frais d’administration pour l’entretien des zones communes et service de porte d’entrée. Il faut aussi démontrer que les paiements sont à jour.

Il est du coup aussi judicieux de vérifier si l’administration en général n’a pas de dettes. Dans le cas d’une mauvaise gestion ou d’un grand nombre de mauvais payeurs les zones communes peuvent être laissées à l’abandon, ce qui affectera directement la valeur de votre propre appartement.

 

Reglamento de Propiedad Horizontal : Seulement pour les appartements. Ce document décrit l’immeuble dans son ensemble avec la distribution des appartements. Il faudra préciser le numéro de l’appartement qui vous intéresse ainsi que le garage. A proprement dit ce document ne vous sera demandé qu’au moment de la signature finale donc vous pouvez attendre un peu avant de l’obtenir. L’acte notarié (escrituras) indique exactement le numéro, la date et dans quel bureau de notaires vous pouvez obtenir une copie. Le document coûte 32.000 pesos.

 

Maintenant faites vérifier tous ces documents par votre avocat pour être bien sûr que tout est en ordre. Certaines banques offrent ce service au travers de leur propre département juridique, vu que les banques ont beaucoup à faire avec l’immobilier, ne serait-ce que pour approuver des crédits au logement de leurs clients. Le service coutera moins cher qu’un avocat privé.

 

Il peut aussi être une bonne idée de passer au cadastre (Oficina de Catastro) et obtenir la carte de la zone pour vérifier que l’adresse et le matricule correspondent. En pleine ville il est difficile de se tromper mais à l’extérieur on peut plus facilement faire passer une parcelle pour une autre. Imaginons que le propriétaire d’un terrain inintéressant pourrait alors réussir à le vendre en faisant visiter le terrain du voisin beaucoup plus grand et beau par exemple.

Sur internet, les cartes officielles de l’Institut Géographique Agustin Codazzi sont aussi disponibles pour vérifier soi-même, cependant la navigation du site est compliquée, rendez-vous alors à la succursale de l’institut de votre ville pour obtenir la confirmation.

 

3) La possibilité de réaliser votre projet

Si vous n’envisagez aucune modification ou construction alors ce point ne vous concerne pas mais dans le cas contraire il faudra vérifier que vous pourrez obtenir le permis.

Les quartiers historiques ont généralement des règles plus strictes quant au style mais aussi sur le nombre d’étages qui peuvent être limité par exemple a 2 coté route et 3 coté intérieur.

La nature du sol peut aussi limiter le nombre. Depuis la tragédie de Mocoa, les autorités sont plus prudentes sur les risques d’éboulement et même s’il y a déjà des constructions aux alentours rien ne garantis de pouvoir toujours construire aussi haut.

Ne prêtez pas attention aux mots du vendeur sur ce point et à moins de connaitre un architecte qui connait parfaitement la zone pour y avoir déjà réalisé des constructions, il est préférable d’obtenir à ce stade le plan d’ordre territoriale (Plan de Ordenamiento Territorial – POT) auprès d’un office des permis (curaduría).

 

4) La négociation

A n’importe quel moment vous pouvez commencer à négocier, car c’est une étape qui peut prendre du temps. Mieux vaut ne pas être pressé et ne pas se faire pressionné non-plus. D’ailleurs rien ne vous empêche de faire une offre et de continuer à chercher d’autres propriétés. Le meilleur argument pour obtenir une réduction est d’avoir l’argent disponible et être en mesure de payer tout de suite. Le vendeur préférera cette solution plutôt que de traiter avec quelqu’un qui doit obtenir un emprunt ou échelonner les payements.

Mettez-vous aussi d’accord sur les formalités de payement et sur les frais de notaires, qui comprennent les impôts sur la vente également, généralement c’est 50-50%. Évitez de convenir d’une partie en cash, c’est préférable en cas de problème et aussi pour les déclarations à l’état.

 

5) Le contrat de vente

Votre avocat rédige le contrat de vente (Promesa de compra-venta) qui spécifie tous les détails entre-autre sur le bien immobilier, les personnes impliquées, la somme et la méthode de payement. Ce contrat doit aussi être signé devant notaire mais pas en même temps que l’acte notarié (escritura), plutôt quelques jours ou même semaines avant pour avoir le temps d’organiser le transfert, peut-être de vérifier de nouveau le document en comparant les signatures du propriétaire et vendeur qui doivent être identiques. Mettez-vous d’accord aussi sur la pénalité en cas de non-respect, qui correspond bien souvent au 10% de la valeur du bien. Généralement il est convenu d’une date limite pour procéder au payement, que le vendeur va vouloir écourter le plus possible. Faite bien attention car des problèmes peuvent survenir et vous pourriez vous retrouver à payer 10% supplémentaire, voire payer l’amende et la maison vous échapper. Prévoyez assez de temps ou une clause si l’erreur n’est pas de votre responsabilité.

Choisissez vous-même le bureau de notaires (Notaría) ou demandez à votre avocat, bien souvent les avocats ont leurs habitudes et connections ce qui peut faire gagner du temps, mais ne laissez en aucun cas le vendeur décider. S’il insiste et impose son choix c’est surement parce qu’il a un complice, donc prudence. Certains bureaux ne sont toujours pas équipés de scanners digitaux électroniques, à éviter.

 

6) Le payement

Selon les termes que vous avez convenus avec le vendeur il faut maintenant procéder au payement. Si vous avez déjà votre argent en Colombie ça sera beaucoup plus simple mais dans le cas d’un transfert de l’étranger il faut être sûr du fonctionnement. Avec tous les problèmes de blanchissement et de trafic de drogue, les banques sont prudentes et le gouvernement a aussi imposé des règles strictes. Vous pouvez transférer sans problème et sans justificatif une somme inférieur à 10’000 USD, mais au-delà il faudra justifier le transfert et prouver l’origine. La banque ou la maison de change vous aidera avec les formulaires mais ayez à l’esprit que ça prend quelques jours voire quelques semaines pour finaliser le virement. Les banques ont aussi des limites de temps et si les justificatifs peinent à arriver ou à convaincre la banque va renvoyer l’argent à l’expéditeur. Profitez pour demander aussi les frais, car il y a un impôt de 4‰ et des frais de conversion car les transferts internationaux se font toujours en dollars américains USD.

 

7) L’acte notarié

Là encore, c’est vous qui choisissez le bureau. Emmenez vos papiers d’identité et tous les documents nécessaires ; l’ancien acte notarié, le certificado de tradición inférieur à 30 jours, tous les Paz y Salvo estampillés c.-à-d. avec le timbre et le Paz y Salvo de l’administration du mois en cours. Le notaire rédigera le nouvel acte que vous et le vendeur signerez sur place. Lisez attentivement l’acte et n’acceptez aucune erreur, même minime comme une faute de frappe, avant de signer.

Il vous faudra encore payer les impôts sur la transaction, qui correspond environ au 4% de la valeur du bien déclaré au cadastre, et d’autres frais de documents administratifs. La plupart des bureaux n’acceptent que l’argent liquide, demandez à votre avocat en avance qu’il vous fasse une estimation du prix à payer ou ayez votre carte bancaire pour retirer l’argent. Souvenez-vous que l’accord avec le vendeur de payer chacun la moitié.

 

8) le nouveau Certificado de Tradición

Il faut maintenant transmettre l’acte notarié à l’Office de registre d’instruments publics (Oficina de Registro de Instrumentos Publicos) pour vous enregistrer comme nouveau propriétaire. Généralement le bureau de notaires pourra le faire en envoyant l’acte par coursier mais si ce n’est pas le cas tâchez de vous y rendre le plus rapidement possible parce qu’un vendeur malhonnête pourrait tout à fait vendre la propriété une deuxième fois et l’Office de registre nommera nouveau propriétaire le premier à transmettre l’acte.

Au bout de quelques jours vous serez informé de l’enregistrement et pourrez obtenir le certificat avec votre nom.

Félicitations, vous êtes maintenant un heureux propriétaire !

 

Dernier point : La déclaration d’impôts

Ce point ne concerne pas exactement la procédure d’achat mais c’est un point important dont il faudra vous souvenir. L’année suivant l’achat vous devrez faire une déclaration aux impôts car c’est un capital que vous avez dans le pays. Vous ne payerez pas d’impôts là-dessus car ce n’est pas un revenu. Par contre, si vous décidez un jour de revendre votre propriété alors dans ce cas cela comptera comme revenu. Admettons que vous achetez votre bien immobilier 400 millions de pesos, quelques temps plus tard vous la revendez 450 millions, vous avez fait un gain de 50 millions et vous devrez payer des imports sur ce revenu. Cependant, si vous n’avez jamais rempli de déclaration alors l’état considèrera que votre gain est de 450 millions et l’impôt sera très élevé.

Si vous construisez ou agrandissez, ayez également toutes les factures pour la déclaration.

Engagez un comptable qui fera tout le nécessaire auprès de l’Office des impôts appelée la DIAN

 

Conseils :

Il est prudent de rencontrer les voisins avant d’acheter, vous pouvez demander au vendeur qu’il vous les présente. S’ils ne connaissent pas le vendeur alors renoncez, il y a un problème. Méfiez-vous aussi si le vendeur vous appelle tout le temps de numéros de téléphone différents, c’est plutôt une manière de ne pas laisser de traces.

N’acceptez pas de faire un payement en avance, même partiel, et évitez aussi quelconque payement en liquide.

De plus en plus d’obligations administratives peuvent se faire en ligne. Vérifiez la page de votre mairie avant de vous y rendre personnellement en tapant « alcaldía de (ville) trámites ».

Certains logements portent la mention d’affectation à « logement familial » (vivienda familar) qui entraine des restrictions. Dans ce cas-là le propriétaire ne peut ni vendre, ni hypothéquer, ni mettre comme garantie bancaire sans le consentement du conjoint. C’est une mesure qui permet de garantir un logement à la famille en évitant tout risque de saisie. Vérifiez donc bien ce point avant de signer une promesse d’achat et considérez cette affectation si vous décidez de mettre votre conjoint comme seul propriétaire.

Les quartiers historiques de certaines villes donnent droit à une réduction de 25, 50 ou même 75% sur les impôts annuels de la propriété (predial) si la maison remplit certains critères, notamment sur le style colonial de la façade et du patio. Renseignez-vous auprès de la mairie.

La longue histoire du narco business en Colombie a eu un grand impact sur l’immobilier avec ses cartels et riches trafiquants qui blanchissaient leurs argents en achetant ou faisant construire des propriétés à leurs noms, de proches ou tierce personnes. Il y a maintenant des milliers de propriétés abandonnées ou confisquées par le gouvernement dans différentes régions et parfois même idéalement situées dans les meilleurs quartiers. Sachez que si vous en achetez une, jamais vous ne réussirez à la revendre car les colombiens redoutent bien trop que quelqu’un vienne un beau jour la réclamer. Dans certaines cas cependant le gouvernement a procédé à la « liquidation » juridique et nettoyer l’historique et ne pose donc plus aucun problème.

A la campagne ou montagne, beaucoup de terrains n’ont pas de documents établissant clairement la superficie et sont nommés « terrenos baldíos » qui se traduirait par terrains en friche. Le document indique peut-être seulement la surface de la maison mais pas le terrain qui l’entoure, malgré les clôtures qui le délimitent clairement. La vente est légale, cependant il faudra s’assurer auprès de tous les voisins et la commune que les limites sont connues comme telles.

 

 

Voilà mes recommandations pour devenir propriétaire en Colombie. Cela peut paraitre compliqué et risqué, mais avec un peu de patience et persévérance ça en vaut vraiment la peine. Bonne chance !

Constituer une entreprise en Colombie

Constituer une entreprise en Colombie

Constituer une entreprise est relativement aisé, même pour un étranger, et peut se faire en une semaine environ. Il y a différentes étapes à respecter qui vous emmèneront à la chambre de commerce, la direction des impôts et la banque.

Plusieurs choix s’offrent à vous et il vous faudra définir la nature de l’entreprise, les capitaux, les propriétaires, les gérants, son activité,…

 

J’ai moi-même constitué mon entreprise en société par actions simplifiée (SAS) en 2012 de tourisme médical. Je l’ai fait fonctionnée pendant deux ans pour la mettre ensuite en « sommeil » pendant deux autres années et la réactiver quand je me suis lancé dans la commercialisation de systèmes industriels de protection anti chute. Je vous parlerai bientôt dans un prochain article de mon expérience avec le tourisme médical et pourquoi j’ai abandonné. Quant à mettre mon entreprise en « veilleuse », j’étais obligé de la maintenir car à cette époque j’avais un visa temporaire d’entrepreneur (TP-7) que je renouvelais chaque année, il me fallait donc fournir les papiers de l’entreprise. Pendant ces deux années je travaillais ponctuellement comme indépendant mais je pensais bien réactiver mon entreprise tôt ou tard, donc malgré une longue inactivité mon entreprise a quand même 5 années d’ancienneté, ce qui fait meilleure figure.

 

A tenir en compte :

Je vous indique ici comment créer une Société par Actions Simplifiée (SAS), qui est très semblable au modèle français. Il y a d’autres types d’entreprises possibles comme la Société Anonyme (SA) ou la Société à Responsabilité Limitée (ltda) mais la SAS reste la solution la plus courante qui a justement été développé dans le but de faciliter la création de petites et moyennes entreprises (Pymes : pequeñas y medianas empresas).

Engager un avocat n’est pas obligatoire. Les chambres de commerce ont leurs conseillers juridiques qui offrent ce service gratuitement. Cependant il faut mieux maitriser l’espagnol ou au moins avoir quelqu’un qui vous aide avec la langue, peut-être que votre comptable pourrait justement donner un coup de main.

Les statuts de l’entreprise ne sont pas gravés dans la pierre à tout jamais, donc si vous faite une erreur lors de la création ou que votre entreprise prend une direction différente à celle originellement prévu vous pouvez changer en cours de route.

Une SAS doit avoir un ou plusieurs actionnaires, un gérant et un représentant légal. L’actionnaire peut ne pas avoir de visa ni même résider dans le pays, par contre le gérant et représentant doivent. Par exemple moi, je remplis les 3 fonctions dans mon entreprise, pas de problème.

Si vous comptez sur votre business pour vous permettre de résider en Colombie avec le visa TP-7 d’investisseur ou commerçant, il vous faudra indiquer un capital supérieur à 100 salaires minimaux. En 2017 cela représente 737’717 x 100 = 73’771’700 pesos. Cela ne veut pas dire que vous devez avoir cette somme sur un compte en banque et l’investir mais que le chiffre d’affaire devra l’atteindre sur les 2 prochaines années. Par contre vous payerez les impôts sur cette somme, que vous ayez fait du bénéfice ou non. Si vous renouvelez le TP-7 chaque année il serait judicieux d’indiquer un capital encore un peu plus élevé car le salaire minimum augmente chaque année et il serait dommage de devoir modifier le capital à chaque fois car les opérations auprès des chambres de commerce ont des émoluments, environ 150.000 pesos pour modifier les statuts. À noter pour les couples que le visa est personnel et donc que le conjoint ne l’obtient pas par extension. Dans ce cas-là la société doit avoir un capital de deux fois les 100 salaires minimaux et ses actions repartis à 50% chacun.

A noter qu’il est possible de travailler comme indépendant (Persona Natural) et de demander un numéro de contribuable (RUT Registro Unico Tributario) pour pouvoir facturer et représenter un local commercial. Ce statut vous permet aussi d’obtenir le visa TP-7 pour autant que vous déclariez un capital supérieur aux 100 salaires minimaux. Vous pouvez indiquer vos biens matériels comme la voiture, l’ordinateur, les lits de votre hôtel ou le four à crêpes de votre restaurant pour gonfler la liste de vos actifs. C’est une bonne solution pour de la vente au détail, comme avec un magasin, un restaurant ou un hôtel car les impôts sont proche de zéro. Cependant jamais une entreprise ne payerait un produit en avance à un indépendant car le risque qu’il disparaisse avec l’argent est trop grand. Une entreprise légalement établie inspire une plus grande confiance.

 

Que dit la loi colombienne :

L’article 5 de la loi 1258 de 2008 indique que le document de constitution d’une SAS doit présenter au minimum les éléments suivants :

  1. Noms, Document d’identité et adresses des actionnaires.
  2. Raison social, suivi des lettres SAS. (Le nom de votre entreprise donc)
  3. L’adresse principale et les adresses des succursales s’il y a.
  4. La durée. Si la durée n’est pas indiquée cela sous-entend que la période est indéfinie.
  5. Une description claire et complète de l’activité. Si aucune n’est indiquée cela sous-entend que l’entreprise peut réaliser n’importe quelle activité.
  6. Le capital autorisé, souscrit et payé. Le nombre d’actions et leur valeur nominale. La manière dont le capital sera apporté.
  7. La désignation de la junte administrative ainsi que du représentant légal.

 

Toutes ces informations apparaissent dans le « certificat de la chambre de commerce » que vous transmettrez à vos clients. Imaginez bien que si votre entreprise a toutes sortes d’activités (#5) vous n’inspirez pas confiance, de même si le capital est déclaré au minimum.

Le capital autorisé (#6) indique une limite d’opérations sans devoir obtenir l’aval des actionnaires. Dans le cas du visa TP-7 il faut avoir les 3 capitaux déclarés au-dessus des 100 salaires minimaux.

 

La marche à suivre :

 

1) Définir son entreprise

La première chose est de décider si le statut sera en tant qu’indépendant (Persona Natural) ou entreprise (Persona Jurídica) et dans ce cas-là de vérifier si le nom est disponible. Rendez-vous au registre d’entreprises.

Ensuite il faut définir l’activité commerciale et trouver le code de Classification Industriel International Uniforme (CIIU). La mondialisation touchant tous les pays, il a fallu s’adapter et poser des numéros pour que chacun puisse comprendre exactement l’activité commerciale sans barrières culturelles et linguistiques. Rendez-vous sur le lien du DANE et recherchez selon l’activité. Par exemple je désire monter une confiserie française, je cherche dans ce document le code correspondant, en l’occurrence je trouve le numéro 1082 ; confection de cacao, chocolat et produits de confiserie. Ensuite je cherche la description exacte du code 1082 pour savoir ce que ça inclut mais aussi exclut. La description indique que je peux élaborer mes produits en utilisant du cacao et ses dérivés comme le beurre, la graisse et huile de cacao mais aussi du caramel, nougat et fruits confits. Je peux également élaborer des chewing gums, des dragées et bonbons. Par contre je ne peux pas raffiner du sucre qui porte un autre numéro.

Un entreprise peut indiquer jusqu’à 4 activités CIIU, pour autant qu’elles aient un lien relativement proche.

 

2) Trouver un comptable

Techniquement le comptable n’est pas obligatoire dès le départ car la Chambre de Commerce ne demande pas de bilan financier lors de la création de l’entreprise, mais vous en aurez de toute façon besoin à la banque qui vous le demandera pour ouvrir un compte. Cependant je ne saurai trop vous conseiller d’avoir un comptable dès le départ pour toutes les informations et autres conseils qu’il pourra vous fournir. Par exemple, si vous avez décidé de vous passer d’un avocat, la rédaction des statuts va être compliquée. Pourquoi ne pas tout simplement demander au comptable le certificat d’un de ses clients dans le même secteur que le vôtre? Il saura aussi comment indiquer le capital, déterminer le code de l’activité CIIU si vous n’êtes pas sûr et pourquoi pas vous accompagner à la chambre de commerce pour s’assurer de certains détails qui peuvent vous économiser de l’argent, par exemple si votre commerce a une devanture ou non.

Préférez un comptable indépendant, vous pourrez négocier ses honoraires selon la charge de travail. Si vous avez de gros contrats de temps en temps il est préférable de fixer un tarif par contrat alors que si vous avez un restaurant ça sera un tarif mensuel.

La rédaction des statuts (Minuta ou Documento de constitución) peut être intimidant. J’envoie volontiers un brouillon par email, il vous suffira de remplir les espaces vides et demander assistance directement à la Chambre de Commerce de votre ville pour vérifier votre travail. Tout ça sans dépenser un peso.

 

3) Le permis d’utilisation des sols

On ne peut pas ouvrir un bar ou restaurant dans n’importe quelle maison, il faut s’assurer qu’elle ait le permis d’utilisation des sols (Uso de suelo) ou voir comment l’obtenir. Vu le manque caractéristique de contrôle en Colombie, un bar peut fonctionner depuis des années sans permis, donc attention avant de vouloir reprendre le « pas de porte ». Je connais plusieurs cas de bars et restaurants qui ont dû fermer temporairement suite à des dénonciations de voisins. Aussi, si un local a le permis pour une quincaillerie ce n’est pas pour autant qu’on pourra monter une boulangerie à la place.

Le permis s’obtient en se rendant personnellement à la mairie (Alcaldía ou CAM) avec l’adresse exacte du local.

 

4) A la Chambre de Commerce

Chaque ville a sa Chambre de Commerce et certaines municipalités ont une succursale.

Il faut se présenter avec la carte d’identité (Cédula) originale, une copie et les statuts de l’entreprise (Minuta ou Documento de constitución).

Sur place vous remplirez 3 formulaires, qui répètent la plupart des informations indiqués dans les statuts : Un formulaire d’inscription RUES de l’entreprise pour la Chambre de Commerce, un formulaire de pré-inscription du Registre Unique Tributaire (RUT) pour la direction des impôts DIAN et un formulaire CAE qui informe toutes les autres entités administratives de la création d’une nouvelle entreprise.

Avec ces documents, la Chambre de Commerce émet un pré-RUT qui contient aussi le NIT, le matricule de votre entreprise.

A noter que toutes ces opérations doivent être faites par le représentant légal de l’entreprise. Un indépendant (Persona Natural) devra aussi présenter ses actifs économique, signé par un comptable professionnel.

 

En normalement 3 jours, la Chambre de Commerce doit vous remettre sur présentation du reçu de payement le certificat, le RUT et la copie des statuts portant le tampon officiel. Vérifiez sur internet l’avancée du traitement de votre dossier avant de vous y rendre.

Vous pouvez déjà acheter plusieurs copies du certificat que vous transmettrez à vos clients mais pensez bien que leur validité est de 3 mois et que vous pouvez aussi les obtenir en ligne par la suite, plus facile à envoyer par email.

 

5) Ouvrir un compte en banque

Avec les documents que vous venez de recevoir mais aussi avec le bilan fait par votre comptable vous pouvez aller ouvrir un compte. Je n’ai pas de recommandation particulière sur le choix de la banque. Dans mon cas j’avais demandé à ma banque suisse si elle en recommandait une, notamment pour les transferts internationaux, et m’avait dirigé sur HELM, qui ensuite est devenu Helm-Corpbanca et depuis Itaú. Cette année 2017 Bancolombia a reçu un prix de finance comme étant une des cinq banques les plus viables au monde. Là encore, votre comptable aura peut-être un contact à vous transmettre pour vous aider à décider. Avoir un contact personnel dans une banque est toujours un avantage pour accélérer le processus et autoriser les transferts internationaux plus rapidement que les 6 mois d’attente normalement obligatoires. C’est un point important à vérifier si vous comptez recevoir un capital depuis l’étranger pour investir dans votre business.

Cependant, tout n’est pas si simple et attendez-vous à vous faire rejeter comme un malpropre. Les banques n’ont aucune obligation à ouvrir un compte à votre nouvelle société et ont des règles très strictes que l’employé lambda ne transgressera pas malgré toute votre bonne foi. Si vous avez fondé votre entreprise sans carte d’identité colombienne mais juste avec votre passeport pour obtenir plus tard votre visa (voir le dernier paragraphe de cette article), ni songez même pas, aucune banque ne vous recevra. Si vous avez la carte d’identité mais aucun compte en banque privé démontrant des mouvements financiers, là encore aucune banque ne vous acceptera.

Il y a quand même différentes manières de vous en sortir ; premièrement vérifier si la banque de votre pays n’a pas une succursale en Colombie, elle pourrait lui partager votre historique et démontrer votre stabilité comme client. Autrement ouvrez un compte personnel et gérer vos affaires avec, avec de bonnes entrées et sorties d’argent au bout de 3 mois cette même banque devrait accepter d’ouvrir un autre compte pour votre entreprise. Dernière solution, trouvez quelqu’un de confiance, un colombien ou un résident, qui deviendra le représentant légal de votre société. Lui aura la crédibilité nécessaire pour ouvrir le compte.

Si vous ne parvenez pas à ouvrir un compte pour le moment vous pouvez quand même passer au dernier point.

 

6) Gérer la facturation avec la DIAN

Il n’est plus nécessaire de s’enregistrer auprès de la DIAN (Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales) car ce procédé est maintenant automatiquement fait par la Chambre de Commerce, mais il reste un dernier point, la facturation.

Ne vous avisez pas de vous y rendre sans rendez-vous, ça serait une perte de temps mais allez plutôt sur la page internet pour vous éviter des heures d’attentes avec le risque en plus de ne pas être reçu.

Chaque facture comporte un numéro et vous définissez le nombre et la forme. Selon que vous ayez 2 clients par mois ou 20 par jour vous achetez un « livre » de 500 ou alors plutôt de 10’000 factures. Quant à la forme elle est en papier ou électronique.

Pour la gestion en papier il faut vous adresser à un imprimeur qui produira un bloc avec toutes les factures numérotées, avec une page originale et une page de copie. La facture doit comporter les informations usuelles comme le nom, l’adresse et le logo ainsi que les informations légales sur la taxation de votre entreprise. Votre comptable se chargera de remplir cette partie et pourra vous aider à la mise en page.

Si vous faite une erreur, conservez la facture avec une mention d’annulation. Ne la jetez pas sinon la DIAN va vous accuser de ne pas tout déclarer.

Pour la gestion électronique, il existe différent programme qu’il vous faudra configurer sur mesure. Là aussi le comptable peut vous aider, c’est une option préférable pour un hôtel ou un restaurant.

 

Vous devrez alors présenter la carte d’identité du représentant légal et les documents de la Chambre de Commerce, profitez d’y être pour obtenir la signature électronique (firma digital) qui permettra au comptable de faire toutes les déclarations et autres payements online.

Demandez également à votre comptable quand et comment obtenir votre RUT personnel qui vous sera utile tôt ou tard.

 

 

Derniers détails :

Vous avez maintenant votre entreprise mais attention, selon votre secteur vous aurez d’autres étapes à accomplir, d’autres documents ou permis à obtenir.

L’importation de produit alimentaire ou cosmétique exige un registre sanitaire INVIMA et les produits électroniques ou domestiques exigent un certificat de conformité.

La plupart des locaux commerciaux exige une inspection des pompiers (Bomberos) quant à la sécurité des individus ainsi que du département de santé publique (Secretaría de Salud Pública) quant à l’hygiène.

Les agences de tourisme, hôtels, guides, transporteurs requièrent un Registre National de Tourisme RNT qui offre des tarifs tributaires plus avantageux.

 

Créer une entreprise seulement avec un passeport

J’indiquais en début d’article la possibilité de créer une entreprise avec un passeport. Cela permet donc à un étranger d’entrer dans le pays avec le tampon de tourisme valable 90 jours, de créer une entreprise et ensuite d’obtenir le visa TP-7 valable minimum un an renouvelable.

Pour cela il faut créer l’entreprise exactement comment indiqué dans la marche à suivre. Faites bien attention au point #5 pour l’ouverture du compte en banque qui sera un peu plus compliquée. A part ça vous pouvez tout accomplir.

Maintenant que votre entreprise est créée il faut faire la demande du visa et avec celui-ci demander la carte d’identité (Cédula de extranjería). J’écrirai prochainement un article à ce sujet. Il faut ensuite retourner à la Chambre de Commerce et modifier les statuts pour faire apparaitre le numéro de la carte. Ce changement coûte environ 150.000 pesos.

Comme indiqués en introduction pour les couples, la société doit avoir deux fois les 100 salaires minimaux et ses actions repartis à 50% chacun.

Je connais un cas précis d’un couple de français qui ont obtenus le visa grâce à la création de leur entreprise de tourisme. C’était à Cali et j’ai pu confirmer la procédure. Normalement les chambres de commerce de tout le pays devraient permettre la même procédure mais j’apprécierais que vous me confirmiez si vous connaissez un cas similaire ailleurs.

 

Bonne chance pour la création de votre entreprise, n’hésitez pas à me faire part de votre expérience et vos commentaires.